KTS. Trần Ngọc Chính: Bất động sản Đông Nam TP.HCM sẽ bùng nổ trong chu kỳ bứt tốc mới

Trong cấu trúc phát triển mới của TP.HCM sau quá trình sắp xếp, sáp nhập đơn vị hành chính, không gian đô thị đang được tổ chức lại theo hướng đa cực - đa chức năng, với "phân vai" ngày càng rõ nét giữa trung tâm tài chính - dịch vụ, vùng công nghiệp - công nghệ cao và cửa ngõ kinh tế biển. Ở góc nhìn quy hoạch vùng, khu vực phía Đông Nam TP.HCM đang bước vào một chu kỳ tăng tốc hiếm có khi hàng loạt dự án hạ tầng chiến lược đồng loạt triển khai, tạo lực kéo mới cho logistics, du lịch và đô thị biển. Trao đổi với Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes.vn), KTS. Trần Ngọc Chính, Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng phân tích vì sao đây có thể là giai đoạn định vị lại vai trò, không gian và mặt bằng giá của thị trường bất động sản toàn vùng.

- Nếu nhìn từ góc độ quy hoạch vùng, ông đánh giá thế nào về việc khu vực phía Đông Nam TP.HCM đang bước vào một chu kỳ bứt tốc mạnh mẽ chưa từng có? Điều này báo hiệu sự thay đổi gì trong vai trò của khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) trong không gian phát triển mới?

KTS. Trần Ngọc Chính: Nếu nhìn từ góc độ quy hoạch vùng, có thể nói khu vực phía Đông Nam TP.HCM đang bước vào một chu kỳ phát triển rất đặc biệt, với tốc độ và quy mô bứt tốc hiếm thấy trong lịch sử phát triển đô thị - kinh tế của vùng Đông Nam Bộ.

Trước đây, khi cả nước có 63 tỉnh, thành phố, cấu trúc phát triển được chia thành 6 vùng lớn; riêng vùng Đông Nam Bộ bao gồm TP.HCM, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Dương, Bình Phước và Tây Ninh. Trong cấu trúc đó, khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) giữ vai trò hết sức quan trọng, là cửa ngõ ra biển của TP.HCM và toàn vùng Đông Nam Bộ, nơi tập trung cụm cảng nước sâu Cái Mép - Thị Vải lớn nhất cả nước, đồng thời là trung tâm du lịch, nghỉ dưỡng biển lớn nhất miền Nam.

Sau quá trình sắp xếp, sáp nhập đơn vị hành chính, cấu trúc vùng đã có những thay đổi căn bản. Hiện nay, vùng Đông Nam Bộ mới gồm TP.HCM, Đồng Nai và Tây Ninh. Trong không gian phát triển mới này, khu vực Đông Nam TP.HCM, tức Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) không còn là một địa bàn phát triển độc lập, mà trở thành một bộ phận hữu cơ trong không gian phát triển mở rộng của TP.HCM, đảm nhiệm vai trò cực kinh tế biển phía Đông Nam của siêu đô thị.

Điều rất đáng chú ý là địa phương sở hữu được một không gian ven biển như khu vực này là điều rất hiếm. Đây là một cấu trúc lãnh thổ đặc biệt, mang tính bán đảo, trong cùng một không gian hội tụ đầy đủ các yếu tố núi - biển - bãi tắm - sinh thái. Phía Đông là không gian gắn với công nghiệp biển và các hoạt động khai thác dầu khí ngoài khơi; trong khi phía Tây là dải bờ biển phục vụ du lịch, nghỉ dưỡng, với những bãi tắm đẹp và điều kiện tự nhiên thuận lợi. Cấu trúc không gian đa chức năng này tạo nên một hệ sinh thái kinh tế biển có tính bổ trợ rất cao.

Thực tế cho thấy, chu kỳ bứt tốc hiện nay của khu vực phía Đông Nam TP.HCM được nâng đỡ bởi làn sóng đầu tư hạ tầng quy mô lớn và đồng bộ hiếm có. Hàng loạt công trình chiến lược đã và đang được triển khai hoặc xác lập chủ trương cùng lúc, như Vành đai 3 TP.HCM, các tuyến cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, Bến Lức - Long Thành, sân bay quốc tế Long Thành,tuyến metro Bến Thành - Suối Tiên, cùng với chủ trương đầu tư tuyến đường vượt biển Cần Giờ và định hướng hình thành trục kết nối Long Thành - Hồ Tràm.

Điểm đặc biệt của giai đoạn này không nằm ở từng dự án riêng lẻ, mà ở sự "đồng pha" của các loại hình hạ tầng, từ đường bộ, đường sắt đô thị, hàng không đến các trục kết nối ven biển. Sự cộng hưởng này đang từng bước hình thành bản đồ đô thị đa cực của vùng Đông Nam Bộ, trong đó các trung tâm kinh tế, công nghiệp, logistics và đô thị biển được kết nối chặt chẽ hơn bao giờ hết, tạo nền tảng cho một chu kỳ phát triển mới cả về không gian đô thị lẫn thị trường bất động sản.

Trong quy hoạch mới của TP.HCM và vùng Đông Nam Bộ, khu vực phía Đông Nam được xác định là một không gian lãnh thổ đặc biệt, hội tụ đầy đủ các điều kiện để phát triển kinh tế biển theo hướng bền vững. Ở đây không chỉ có cảng biển nước sâu Cái Mép - Thị Vải và các trung tâm logistics quy mô lớn, mà còn là vùng kinh tế dầu khí quan trọng của cả nước, các không gian du lịch - nghỉ dưỡng biển tầm cỡ quốc tế, cùng những vùng đánh bắt và nuôi trồng thủy sản trọng điểm.

Kinh tế biển tại khu vực này không phải là kinh tế đơn ngành, mà là một hệ sinh thái tổng hợp, gắn kết chặt chẽ với TP.HCM thông qua mạng lưới giao thông vùng gồm đường bộ cao tốc, các tuyến kết nối đường tốc độ cao và hệ thống hạ tầng ven biển. Đây chính là nền tảng quan trọng để khu vực phía Đông Nam TP.HCM bước vào một chu kỳ bứt tốc mới trong giai đoạn tới.

Bên cạnh đó, định hướng hình thành hạ tầng hàng không tại khu vực Gò Găng nhằm phục vụ các hoạt động dầu khí ngoài khơi và tăng cường kết nối với đặc khu Côn Đảo cũng mở ra dư địa phát triển mới cho các dịch vụ chuyên ngành. Khu vực này đồng thời kết nối trực tiếp với đặc khu Côn Đảo - một địa bàn có giá trị đặc biệt về lịch sử, sinh thái và quốc phòng, tạo nên chiều sâu chiến lược cho toàn không gian phát triển phía Đông Nam TP.HCM.

Có thể khẳng định, việc sáp nhập khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) vào TP.HCM không chỉ là điều chỉnh địa giới hành chính, mà là một bước đi chiến lược nhằm mở rộng không gian phát triển, đặt nền móng để hình thành một siêu đô thị biển trong dài hạn. Từ đó, TP.HCM không chỉ là trung tâm kinh tế tài chính - văn hóa - giao thương quốc tế, mà còn sở hữu đầy đủ các trụ cột của kinh tế biển hiện đại, tạo động lực tăng trưởng mới cho toàn vùng Đông Nam Bộ và miền Nam.

- Ông có thể phân tích sâu hơn tác động của hệ thống hạ tầng chiến lược đến thị trường bất động sản khu vực phía Đông Nam TP.HCM?

KTS. Trần Ngọc Chính: Tác động là rất lớn và không chỉ đến từ riêng yếu tố hạ tầng, mà là sự cộng hưởng giữa hạ tầng với các biến chuyển kinh tế - xã hội. TP.HCM là một siêu đô thị với quy mô dân số và cường độ hoạt động kinh tế rất cao, trong đó khu vực lõi tập trung chủ yếu vào thương mại - dịch vụ. Khi đô thị đạt đến một ngưỡng phát triển nhất định, xu hướng tất yếu là dân số và không gian cư trú sẽ dịch chuyển mạnh ra các khu vực lân cận.

Trong bối cảnh đó, khu vực phía Đông Nam TP.HCM, tức khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) nổi lên như một không gian có nhiều lợi thế đặc biệt cho phát triển bất động sản, với ba trụ cột rõ nét.

Thứ nhất là lợi thế về logistics và cảng biển. Khu vực Phú Mỹ được định hướng trở thành đô thị hậu cảng của cụm cảng nước sâu Cái Mép - Thị Vải, với tốc độ tăng trưởng cao, kéo theo nhu cầu lớn về nhà ở, dịch vụ cho công nhân, kỹ sư, chuyên gia và đội ngũ quản lý trong lĩnh vực cảng biển, công nghiệp và logistics.

Thứ hai là lợi thế về du lịch biển. Khu vực Vũng Tàu (cũ) từ lâu đã là trung tâm du lịch biển lớn của miền Nam, nơi bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng có giá trị cao và sức hút bền vững. Các không gian như Bà Rịa - Long Hải, cùng các khu vực gắn với sân golf, resort, rừng tự nhiên và suối nước nóng Bình Châu - Xuyên Mộc, tiếp tục mở rộng dư địa phát triển đô thị gắn với du lịch chất lượng cao.

Thứ ba là lợi thế về địa thế phát triển và vị trí cửa ngõ trong cấu trúc đô thị - hạ tầng vùng, mà điển hình là khu vực Long Điền. Bên cạnh hai trụ cột trên, Long Điền nổi lên như một không gian bản lề quan trọng, nằm tại điểm giao thoa giữa các đô thị trung tâm của khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) và không gian du lịch - nghỉ dưỡng ven biển. Về mặt quy hoạch, đây không chỉ là vùng ven của đô thị biển, mà giữ vai trò không gian chuyển tiếp chiến lược giữa khu vực đô thị - công nghiệp - hậu cần cảng ở phía Bắc và không gian du lịch biển, sinh thái ở phía Đông và Đông Nam.

Đặc biệt, Long Điền là một trong số ít địa bàn có khả năng tiếp cận đồng thời nhiều loại hình giao thông quan trọng của vùng, từ các trục quốc lộ ven biển, các tuyến cao tốc liên vùng, cho tới kết nối nhanh với sân bay quốc tế và cụm cảng nước sâu. Chính khả năng "đa kết nối" này khiến bất động sản tại đây không chỉ phục vụ nhu cầu ở thực, mà còn có tiềm năng phát triển mạnh về thương mại, dịch vụ và du lịch, trở thành điểm hội tụ của dòng cư dân, dòng khách và dòng vốn đầu tư.

Trong chu kỳ phát triển mới của phía Đông Nam TP.HCM, những địa bàn cửa ngõ như Long Điền sẽ giữ vai trò then chốt trong việc xác lập trật tự phát triển không gian và mặt bằng giá mới của thị trường bất động sản, đặc biệt là đối với các khu đô thị được định vị đúng trong dòng chảy hạ tầng và quy hoạch vùng.

Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản tại khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) đang phát triển theo cấu trúc đa dạng và tương đối cân bằng: bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng giữ vai trò giá trị cao; bất động sản thương mại - dịch vụ và nhà ở tập trung tại các đô thị như Bà Rịa, Phú Mỹ - Mỹ Xuân, phục vụ trực tiếp cho cảng biển, khu công nghiệp và hệ sinh thái logistics. Riêng khu vực Cần Giờ được định hướng theo mô hình đô thị du lịch sinh thái và nghỉ dưỡng cao cấp, tạo thêm một cực phát triển khác trong không gian phía Đông Nam TP.HCM.

Có thể nói, hệ thống hạ tầng chiến lược hiện nay không chỉ tạo thuận lợi về giao thông, mà đang trực tiếp tái cấu trúc không gian cư trú, không gian sản xuất và thị trường bất động sản của toàn vùng, theo hướng ngày càng rõ nét, chọn lọc và bền vững hơn. Trong chu kỳ này, thị trường sẽ không chạy theo các dự án đơn lẻ, mà ưu tiên những không gian đô thị lớn, được quy hoạch bài bản và có các động lực tăng trưởng mạnh mẽ.

TP.HCM đang bước vào giai đoạn phát triển mới theo mô hình siêu đô thị đa cực, với sự phân vai chức năng ngày càng rõ ràng giữa các không gian. Lõi trung tâm tiếp tục giữ vai trò trung tâm tài chính - dịch vụ - đổi mới sáng tạo; khu vực phía Bắc đảm nhiệm chức năng công nghiệp và công nghệ cao; trong khi phía Nam và Đông Nam được định vị là cửa ngõ kinh tế biển, logistics và du lịch của toàn vùng.

Sự phân vai này không chỉ thể hiện trên quy hoạch, mà đang dần phản ánh trên cấu trúc thị trường bất động sản. Khi mặt bằng giá tại các khu vực đã phát triển cao tiệm cận ngưỡng bão hòa, dòng vốn có xu hướng dịch chuyển sang những không gian còn dư địa tăng trưởng, nơi hội tụ đồng thời vị trí chiến lược, hạ tầng đang hoàn thiện và vai trò rõ ràng trong cấu trúc đô thị đa cực.

Ở góc độ đó, các không gian đô thị phía Đông Nam TP.HCM đang bước vào một chu kỳ định vị lại giá trị, gắn với vai trò mới trong mô hình phát triển tổng thể của thành phố mở rộng.

- Trước đây, nhiều người cho rằng sống ở Vũng Tàu (cũ) là "xa TP.HCM". Với hệ thống hạ tầng mới, khái niệm "khoảng cách" trong đô thị hiện đại nên được hiểu lại ra sao?

KTS. Trần Ngọc Chính: Nếu nhìn dưới góc độ quy hoạch và tổ chức không gian đô thị, có thể khẳng định rằng vị trí của khu vực Vũng Tàu (cũ) hiện nay là vô cùng đắc địa. Trước đây, do phải di chuyển theo các tuyến đường bộ truyền thống với quãng đường có thể lên tới khoảng 120km, nhiều người có cảm nhận rằng khu vực này "xa TP.HCM".

Tuy nhiên, cách nhìn đó đang thay đổi rất rõ rệt khi tuyến cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu được đẩy nhanh tiến độ và phấn đấu đưa vào khai thác trước Tết Nguyên đán 2026. Khi tuyến cao tốc này đi vào vận hành, thời gian di chuyển từ trung tâm TP.HCM (cũ) đến khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu sẽ được rút ngắn từ hơn 2 giờ xuống còn khoảng hơn 1 giờ, đồng thời giảm tải đáng kể cho Quốc lộ 51. Điều này cho thấy, ngay ở giai đoạn trước mắt, "khoảng cách" giữa TP.HCM và không gian đô thị biển phía Đông Nam đã được thu hẹp đáng kể, tạo nền tảng quan trọng cho sự dịch chuyển về du lịch, cư trú và đầu tư.

Tuy nhiên, trong bối cảnh hạ tầng giao thông vùng đang được tái cấu trúc mạnh mẽ, cách nhìn đó đang thay đổi rất nhanh. Đặc biệt, hiện nay đã có đề xuất dự án đường và cầu vượt biển kết nối Cần Giờ với khu vực Vũng Tàu (cũ), với tổng mức đầu tư dự kiến trên 100.000 tỷ đồng, do doanh nghiệp lớn đề xuất và đang được TP.HCM tổ chức thẩm định theo quy định. Theo các tính toán sơ bộ, khi trục kết nối ven biển này được hình thành, thời gian di chuyển từ khu vực Vũng Tàu (cũ) về trung tâm TP.HCM có thể rút ngắn xuống còn khoảng 30 phút, thay vì phải đi vòng theo đường bộ như trước.

Đáng chú ý, việc Thành ủy TP.HCM mới đây thống nhất chủ trương đầu tư tuyến đường vượt biển Cần Giờ - Vũng Tàu cho thấy một tầm nhìn chiến lược dài hạn trong tổ chức không gian phát triển đô thị. Tuyến đường này không chỉ là một công trình giao thông đơn thuần, mà được xác định là trục kết nối then chốt của hành lang ven biển, liên thông trực tiếp từ khu vực trung tâm TP.HCM đến Cần Giờ và không gian đô thị biển phía Đông Nam. Khi hoàn thành, trục kết nối này sẽ mở ra một không gian phát triển hoàn toàn mới, vừa rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển của người dân từ các phường, xã xa nhất về trung tâm, vừa tăng cường khả năng liên thông giữa TP.HCM với toàn bộ vùng Tây Nam Bộ và Nam Trung Bộ.

Đây là một trong những công trình hạ tầng chiến lược có ý nghĩa đặc biệt trong việc kết nối TP.HCM với vùng, đồng thời tạo ra động lực phát triển mới để thành phố bứt phá trong giai đoạn tiếp theo.

Điều này cho thấy, trong đô thị hiện đại, "khoảng cách" không còn được đo chủ yếu bằng số ki-lô-mét địa lý, mà phải được hiểu bằng thời gian tiếp cận thực tế và chất lượng kết nối giao thông. Khi các trục kết nối mới phát huy hiệu quả, khu vực Đông Nam TP.HCM sẽ không còn là "vùng xa", mà trở thành một phần trong bán kính sinh hoạt, làm việc và đầu tư thường xuyên của trung tâm TP.HCM.

Quan trọng hơn, các hướng kết nối mới này được định hướng phát triển theo tiêu chí giao thông xanh, tốc độ cao, an toàn và bền vững, phù hợp với xu thế phát triển đô thị hiện đại. Trong bối cảnh đó, bất động sản tại không gian đô thị biển phía Đông Nam TP.HCM chắc chắn sẽ thu hút sự quan tâm rất lớn của người dân và giới đầu tư.

Nếu so sánh một cách toàn diện, điều kiện sống tại khu vực này thậm chí còn có nhiều lợi thế hơn so với khu vực lõi TP.HCM như: Không gian thoáng đãng, môi trường tự nhiên trong lành, áp lực giao thông thấp hơn, đồng thời gắn với biển và các hoạt động du lịch - nghỉ dưỡng. Chính sự thay đổi trong cách đo lường và cảm nhận "khoảng cách" này đang tạo ra một bước ngoặt quan trọng trong lựa chọn nơi ở và trong cách thị trường nhìn nhận giá trị dài hạn của bất động sản khu vực phía Đông Nam TP.HCM.

- Theo ông, liệu chúng ta có đang chứng kiến sự dịch chuyển từ "second home" đến "first home" tại đô thị biển phía Đông Nam TP.HCM?

KTS. Trần Ngọc Chính: Tôi cho rằng xu hướng này là rất rõ ràng, và không còn dừng ở mức dự báo mà đang từng bước trở thành hiện thực. Trong thời gian tới, một bộ phận rất lớn đội ngũ cán bộ, người lao động và chuyên gia đang làm việc tại TP.HCM và khu vực Bình Dương (cũ) sẽ cân nhắc lựa chọn không gian đô thị biển phía Đông Nam TP.HCM, trong đó có khu vực Vũng Tàu (cũ), làm nơi sinh sống lâu dài.

Sự dịch chuyển này không diễn ra một cách ngẫu nhiên, mà gắn liền với những thay đổi căn bản trong cách tổ chức hành chính, phương thức làm việc và xu hướng đầu tư. Khi không gian phát triển của TP.HCM được mở rộng, khi làm việc linh hoạt, làm việc liên vùng ngày càng phổ biến, thì lựa chọn nơi ở không còn bị ràng buộc cứng vào lõi đô thị như trước.

Khu vực Vũng Tàu (cũ) vốn là một đô thị du lịch - nghỉ dưỡng, có môi trường sống tốt, không gian thoáng, ít ô nhiễm, đồng thời sở hữu lợi thế lớn về biển và cảnh quan tự nhiên. Khi hệ thống kết nối giao thông ngày càng thuận lợi, các yếu tố từng khiến nơi đây được xem là "second home" dần mất đi ý nghĩa. Thay vào đó, khu vực này đang hội đủ điều kiện để trở thành first home - không gian an cư thực sự cho một bộ phận lớn cư dân đô thị.

Thực tế cho thấy, ngay cả trong giai đoạn kết nối còn hạn chế, khu vực Vũng Tàu đã có sức hút rất lớn đối với người dân TP.HCM. Hiện nay, khi hệ thống cảng biển, đường bộ, các hướng kết nối đường sắt và đường biển được quy hoạch, đầu tư theo hướng đồng bộ, tiềm năng phát triển không chỉ dừng ở du lịch hay nghỉ dưỡng, mà mở rộng sang chức năng cư trú, làm việc và sinh sống lâu dài.

Chính sự chuyển dịch từ tư duy "ở tạm - nghỉ cuối tuần" sang "ở thật - sống lâu dài" này đang làm thay đổi căn bản cấu trúc nhu cầu của thị trường bất động sản tại không gian đô thị biển phía Đông Nam TP.HCM và sẽ là một xu hướng chủ đạo trong giai đoạn phát triển tiếp theo.

- Miền Bắc từng có bài học từ Hạ Long khi hạ tầng hoàn thiện đã "thiết lập lại mặt bằng giá" bất động sản. Theo ông, điểm tương đồng giữa xu hướng phát triển thị trường bất động sản Hạ Long và Vũng Tàu (cũ) là gì?

KTS. Trần Ngọc Chính: Giữa Hạ Long và khu vực Vũng Tàu (cũ) có cả những điểm tương đồng và những khác biệt, nhưng nếu nhìn dưới góc độ quy hoạch và chu kỳ phát triển đô thị, có thể thấy một số mẫu số chung rất đáng chú ý.

Điểm tương đồng lớn nhất là giá trị khai thác du lịch biển. Cả hai đều là những không gian ven biển có sức hấp dẫn đặc biệt, đóng vai trò trung tâm du lịch của vùng. Tuy nhiên, mỗi nơi có lợi thế riêng: Hạ Long sở hữu kỳ quan thiên nhiên thế giới, còn khu vực Vũng Tàu (cũ) là một vũng biển đẹp, dễ tiếp cận, khí hậu tốt quanh năm, có khả năng phục vụ nhu cầu du lịch thường xuyên, ngắn ngày và dài ngày của một đô thị trung tâm lớn.

Một điểm khác biệt quan trọng là vị trí tương đối so với đô thị hạt nhân. Hạ Long cách Hà Nội một khoảng nhất định, trong khi khu vực Vũng Tàu (cũ) nằm gần TP.HCM hơn rất nhiều. Chính yếu tố này tạo ra sự khác biệt về tần suất sử dụng, khả năng cư trú và xu hướng dịch chuyển từ du lịch sang sinh sống lâu dài.

Tại Hạ Long, sự tham gia đầu tư mạnh mẽ của các tập đoàn lớn với hệ thống hạ tầng đồng bộ, các tổ hợp du lịch - dịch vụ quy mô lớn và cảng tàu quốc tế đã tạo ra cú hích rất rõ rệt, khiến thị trường bất động sản bước vào giai đoạn thiết lập mặt bằng giá cao. Đây không phải là sự tăng giá ngắn hạn, mà là kết quả của một quá trình hoàn thiện đồng thời giữa quy hoạch, hạ tầng và sản phẩm đô thị.

Điểm chung cốt lõi giữa Hạ Long trước đây và khu vực Vũng Tàu (cũ) hiện nay chính là việc đang đứng trước thời điểm hạ tầng và quy hoạch bước vào giai đoạn đồng bộ. Khi các yếu tố này hội tụ, thị trường bất động sản thường chuyển sang một chu kỳ phát triển mới, với mặt bằng giá được xác lập cao trên nền tảng giá trị sử dụng thực và sức hút dài hạn của đô thị.

Thực tiễn tại Hạ Long cho thấy mối quan hệ rất rõ giữa hạ tầng và quỹ đạo tăng giá bất động sản. Trước năm 2015, giá đất tại đây phổ biến chỉ khoảng 20-30 triệu đồng/m². Khi cao tốc Hải Phòng - Hạ Long được khởi công và hoàn thiện giai đoạn 2015-2018, mặt bằng giá lần lượt được thiết lập ở các nấc 30-40 triệu, rồi 40-60 triệu đồng/m². Bước ngoặt lớn diễn ra từ năm 2022, khi toàn tuyến cao tốc Hà Nội - Hạ Long thông xe, đưa Hạ Long vào bán kính kết nối thuận lợi với vùng Thủ đô. Từ đó, giá bất động sản tăng lên 60-100 triệu đồng/m², và hiện nay nhiều khu vực đã đạt 120-200 triệu đồng/m². Như vậy, chỉ trong một chu kỳ hoàn thiện hạ tầng khoảng 7 năm, bất động sản Hạ Long đã tăng gấp 2-3 lần, phản ánh quy luật tăng giá theo từng nấc hạ tầng, chứ không phải hiện tượng ngắn hạn.

Theo nghĩa đó, bài học từ Hạ Long cho thấy rằng, khi một không gian ven biển hội đủ điều kiện về quy hoạch, hạ tầng và khả năng khai thác đa chức năng, thì sự thay đổi về mặt bằng giá bất động sản là một hệ quả mang tính quy luật, chứ không phải là hiện tượng nhất thời.

- Theo ông, xu hướng mua và sở hữu bất động sản tại phía Đông Nam TP.HCM sẽ thay đổi như thế nào trong thời gian tới?

KTS. Trần Ngọc Chính: Chắc chắn sẽ có những thay đổi rất lớn và mang tính cấu trúc. Khi bộ máy hành chính vận hành ổn định theo mô hình mới, khi sân bay Long Thành từng bước đi vào khai thác, cùng với đó là các tuyến cao tốc và các tuyến kết nối đường sắt tiếp tục được triển khai, hệ thống giao thông, cảng biển và logistics phát triển mạnh, quy mô dân số tại khu vực phía Đông Nam TP.HCM sẽ tăng nhanh.

Tôi cho rằng lao động từ miền Trung và TP.HCM sẽ dịch chuyển về đây nhiều hơn, đặc biệt là lực lượng phục vụ công nghiệp, dịch vụ, logistics và du lịch. Theo ước tính, khoảng 40% lao động của toàn vùng có thể tập trung về khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ), phần còn lại phân bổ ở TP.HCM và khu vực Bình Dương (cũ). Khi dòng lao động và chuyên gia gia tăng, nhu cầu về nhà ở, không gian thương mại - dịch vụ và bất động sản phục vụ đời sống sẽ tăng theo một cách tự nhiên.

Điều đáng chú ý là xu hướng mua và sở hữu bất động sản tại khu vực này sẽ không còn thuần túy mang tính đầu tư ngắn hạn, mà chuyển mạnh sang nhu cầu ở thực và sở hữu dài hạn. Người mua ngày càng quan tâm đến chất lượng sống, khả năng kết nối, môi trường tự nhiên và sự ổn định sinh kế, chứ không chỉ nhìn bất động sản như một tài sản tài chính.

Khu vực Vũng Tàu (cũ) và không gian đô thị biển phía Đông Nam TP.HCM nói chung là vùng có nhiều dư địa phát triển, điều kiện tự nhiên thuận lợi, khả năng tạo việc làm cao và chi phí sinh hoạt tương đối dễ chịu hơn so với lõi đô thị lớn. Những yếu tố này khiến nơi đây trở thành điểm đến hấp dẫn cho cả người lao động, chuyên gia và các hộ gia đình trẻ.

Tôi cho rằng, từ năm 2026, khi nhiều dự án hạ tầng chiến lược đồng loạt phát huy hiệu quả, thị trường bất động sản tại không gian đô thị biển phía Đông Nam TP.HCM sẽ bước vào một giai đoạn phát triển sôi động hơn. Tuy nhiên, để phát triển bền vững, rất cần thêm các hội thảo, tọa đàm khoa học nhằm đánh giá đầy đủ, toàn diện xu hướng này, trong đó công tác quy hoạch đóng vai trò then chốt.

Có thể khẳng định, đây là một tọa độ phát triển chiến lược của thị trường bất động sản không chỉ cho TP.HCM, mà cho toàn vùng Đông Nam Bộ và miền Nam trong giai đoạn phát triển tiếp theo.

- Nếu nhìn xa hơn mốc năm 2030, ông hình dung vị thế của khu vực phía Đông Nam TP.HCM trong hệ thống đô thị quốc gia và vùng TP.HCM mở rộng ra sao?

KTS. Trần Ngọc Chính: Nếu nhìn xa hơn mốc 2030, tôi cho rằng không gian đô thị phía Đông Nam TP.HCM sẽ giữ một vị thế rất đặc biệt và vượt trội trong hệ thống đô thị quốc gia, không tách rời mà gắn chặt với vai trò trung tâm của TP.HCM trong cấu trúc phát triển mở rộng.

TP.HCM mở rộng đang hình thành một cấu trúc đô thị tích hợp rất hiếm. Trong đó, vùng lõi trung tâm TP.HCM tiếp tục giữ vai trò là đầu não tài chính - thương mại - dịch vụ cao cấp - đổi mới sáng tạo và kết nối quốc tế, nơi điều phối dòng vốn, công nghệ, tri thức và nguồn nhân lực chất lượng cao cho toàn bộ không gian siêu đô thị, đồng thời là nơi hình thành các quyết sách chiến lược và năng lực cạnh tranh toàn cầu.

Trên nền lõi trung tâm đó, không gian phát triển được mở rộng theo hướng kết nối vùng trung du - công nghiệp (như khu vực Bình Dương cũ) với không gian kinh tế biển (khu vực Vũng Tàu cũ), đồng thời hội tụ các yếu tố sinh thái và chiến lược như rừng ngập mặn Cần Giờ, hệ thống cảng biển nước sâu, logistics quốc tế và quỹ đất lớn cho phát triển công nghệ cao. Đây là một mô hình siêu đô thị đa không gian mà không nhiều đô thị trong khu vực có được.

Trong cấu trúc đó, khu vực phía Đông Nam TP.HCM không chỉ là một cực tăng trưởng mới, mà đóng vai trò là trụ cột kinh tế biển của toàn siêu đô thị, bổ sung trực tiếp cho chức năng tài chính - dịch vụ của vùng lõi trung tâm. Sự kết hợp giữa trung tâm tài chính - dịch vụ với công nghiệp hiện đại, kinh tế biển và sinh thái đặc thù tạo nên một cấu trúc phát triển cân bằng và bền vững.

Với vai trò là cực kinh tế biển của TP.HCM mở rộng, khu vực này sẽ cùng với lõi đô thị trung tâm hình thành nên một siêu đô thị đa trung tâm, đa chức năng, có khả năng cạnh tranh trực tiếp với các đô thị lớn trong khu vực. Nếu được tổ chức tốt về quy hoạch, hạ tầng và quản trị đô thị, tôi tin rằng đô thị biển phía Đông Nam TP.HCM hoàn toàn có thể vươn lên trở thành một trong những siêu đô thị hàng đầu của Việt Nam, đồng thời tiệm cận vai trò dẫn dắt trong khu vực Đông Nam Á.

Điều quan trọng là phải nhìn nhận khu vực này không phải như một phần mở rộng đơn thuần về không gian địa lý, mà như một trụ cột chiến lược mới trong mô hình phát triển quốc gia, nơi TP.HCM lần đầu tiên hội tụ đầy đủ sức mạnh của tài chính - công nghiệp - dịch vụ và kinh tế biển hiện đại trong cùng một cấu trúc đô thị thống nhất. Nếu làm được điều đó, đây sẽ là một trong những dấu ấn phát triển đô thị tiêu biểu của Việt Nam trong thế kỷ XXI.

- Trân trọng cảm ơn KTS. Trần Ngọc Chính về những phân tích sâu sắc và tầm nhìn chiến lược dành cho không gian đô thị biển phía Đông Nam TP.HCM!