LTS: Trong ranh giới Quy hoạch phân khu Đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc (Thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam) hiện có 83 dự án và phần lớn là dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Đáng chú ý, trong các dự án đang hiện hữu tại đô thị mới, có nhiều doanh nghiệp làm chủ đầu tư đồng thời của nhiều dự án. Những dự án đó có thể nằm liền kề nhau, tạo nên một chuỗi dự án thuộc cùng… một chủ đầu tư. Cũng có những dự án nằm cách xa nhau, phân tán tại nhiều khu vực của đô thị mới.
Tuy nhiên, dù là nằm kề hay phân tán, nhưng trong tình hình khó khăn từ khâu giải phóng mặt bằng, khó khăn vì thị trường đóng băng… cũng tạo nên một chuỗi vướng mắc cho doanh nghiệp. Hệ quả là hàng loạt dự án triển khai trì trệ, thi công dang dở… làm cho hình hài đô thị mới vẫn chỉ nằm trên kỳ vọng, gây bức xúc trong xã hội suốt thời gian dài.
Vì sao dự án Khu đô thị hỗn hợp Thái Dương 3 bị thu hồi?
Dự án Khu đô thị hỗn hợp Thái Dương 3 (tại phường Điện Dương, TX. Điện Bàn) được UBND tỉnh Quảng Nam giao cho Công ty TNHH Đầu tư Xây dựng và Dịch vụ Thái Dương (viết tắt là Công ty Thái Dương) làm chủ đầu tư tại Quyết định số 3379/QĐ-UBND ngày 26/9/2016.
Đến ngày 30/6/2017, dự án được phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng (1/500) tại Quyết định số 2380/QĐ-UBND với quy mô 8,39ha. Sau đó, chủ đầu tư đã thực hiện ký cam kết tiến độ và ký quỹ đảm bảo thực hiện dự án với số tiền là 2,4 tỷ đồng.
Tuy nhiên, đến ngày 29/11/2021, Công ty Thái Dương có Công văn số 2911/TD-KHKT tự nguyện trả lại dự án Khu đô thị hỗn hợp Thái Dương 3 và UBND tỉnh Quảng Nam đã ban hành Quyết định số 1109/QĐ-UBND chấm dứt hoạt động đầu tư dự án Khu đô thị hỗn hợp Thái Dương 3 vào ngày 26/4/2022.
Tại thời điểm chủ đầu tư tự nguyện xin trả lại dự án cho Nhà nước, dự án Khu đô thị hỗn hợp Thái Dương 3 đã được Trung tâm Phát triển quỹ đất TX. Điện Bàn triển khai công tác đo đạc, giải thửa theo hiện trạng sử dụng của các tổ chức, cá nhân và hộ gia đình ảnh hưởng tại dự án nhưng sản phẩm trích đo chưa được cơ quan chức năng thẩm định. Đồng thời triển khai công tác khảo sát vật kiến trúc, cây cối, hoa màu đối với phần diện tích đất nông nghiệp bị ảnh hưởng là 70% tổng diện tích dự án và đã lập phương án giải phóng mặt bằng tạm tính theo khối lượng đã khảo sát. Từ năm 2018 đến tháng 4/2022, dự án chưa có kế hoạch sử dụng đất nên không thể triển khai các bước tiếp theo.
Vậy, vì sao đã triển khai được nhiều công đoạn như vậy mà chủ đầu tư lại tự nguyện xin trả lại dự án? Thực chất, UBND tỉnh Quảng Nam đã xác định việc giao nhiệm vụ chủ đầu tư đối với dự án Khu đô thị hỗn hợp Thái Dương 3 tại thời điểm giao chủ đầu tư có nhiều thiếu sót, không phù hợp với quy định pháp luật.
Trong Báo cáo 55/BC-UBND ngày 4/3/2023 gửi UBND tỉnh và Sở Kế hoạch và Đầu tư, UBND TX. Điện Bàn cho biết: Ngày 25/11/2021, UBND tỉnh ban hành Công văn số 8434/UBND-KTN về việc thực hiện quy trình, thủ tục lựa chọn lại nhà đầu tư các dự án Khu đô thị xanh Anvie Hà My, Khu đô thị hỗn hợp Thái Dương 3, Khu đô thị hỗn hợp Nam Hương, trong đó nêu rõ: “Việc giao nhiệm vụ chủ đầu tư các dự án Khu đô thị xanh Anvie Hà My, Khu đô thị hỗn hợp Thái Dương 3, Khu đô thị hỗn hợp Nam Hương tại Đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc còn tồn tại nhiều thiếu sót, không phù hợp với quy định của pháp luật tại thời điểm giao chủ đầu tư”…; “Đề nghị Công ty Cổ phần Bất động sản Anvie Hội An, Công ty TNHH Đầu tư Xây dựng và Dịch vụ Hương Doanh, Công ty TNHH Đầu tư Xây dựng và Dịch vụ Thái Dương thực hiện các hồ sơ, thủ tục gửi Sở Kế hoạch và Đầu tư trước ngày 30/11/2021 để chủ trì, phối hợp với UBND thị xã Điện Bàn và các Sở, ngành, đơn vị liên quan kiểm tra, tham mưu UBND tỉnh chấm dứt hoạt động đầu tư, dừng thực hiện các dự án”.
Đến nay, các cơ quan chức năng của tỉnh Quảng Nam đang xem xét việc hoàn trả tiền ký quỹ bảo đảm thực hiện dự án Khu đô thị hỗn hợp Thái Dương 3 cho Công ty Thái Dương.
Tất cả dự án đều… xin gia hạn?
Dự án Khu đô thị Nam Ngọc (quy mô 9,94ha) là dự án đến nay vẫn chưa phải xin phép gia hạn tiến độ của Công ty Thái Dương. Thời hạn thực hiện của dự án này là đến tháng 11/2023. Trước đó, dự án đã được điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng (1/500) và điều chỉnh chủ trương đầu tư.
Điểm nổi bật trong lần điều chỉnh là cơ cấu sử dụng đất của dự án có sự thay đổi rõ nét, trong đó phần diện tích đất công cộng được tăng lên đáng kể. Sau khi được điều chỉnh quy hoạch chi tiết, dự án được giảm quy mô từ 10,05ha xuống còn 9,94ha vì lý do điều chỉnh ranh giới khớp nối theo Quy hoạch phân khu (1/2.000) các giai đoạn I, II, III tại Đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc. Trong cơ cấu sử dụng đất, diện tích đất công cộng được tăng tỷ lệ từ 2,53% lên 10% trong tổng thể dự án, đất ở liền kề bị giảm tỷ lệ từ 44,96% xuống còn 35%.
Trong báo cáo gửi UBND TX. Điện Bàn, chủ đầu tư chỉ ra những khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng tại dự án Khu đô thị Nam Ngọc như: Một số hộ dân bị ảnh hưởng đất nông nghiệp chưa phối hợp với cơ quan chức năng và chủ đầu tư; tranh chấp, khiếu nại về diện tích tại một số thửa đất màu khai hoang.
Không thoát khỏi “số phận” phải xin gia hạn là dự án Khu đô thị Ngân Câu Villa (quy mô 36,06ha). Theo Công văn số 1650/UBND-KTN ngày 28/3/2019 của UBND tỉnh Quảng Nam về chấp thuận chủ trương đầu tư xây dựng dự án nhà ở Khu đô thị Ngân Câu Villa, Công ty Thái Dương có trách nhiệm hoàn thành dự án vào tháng 12/2021. Nhiều khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng được chủ đầu tư chỉ ra như việc thu hồi và đền bù giá đất nông nghiệp hiện nay còn rất thấp, người dân không đồng tình với giá bồi thường của Nhà nước quy định khi thu hồi đất đã gây khó khăn trong việc vận động nhận tiền và bàn giao mặt bằng; có những trường hợp hộ dân bị ảnh hưởng và thu hồi đất nông nghiệp nhưng đòi bố trí đất tái định cư, không chịu nhận tiền bồi thường; số lượng mồ mả lớn dẫn tới nhiều vướng mắc trong việc thỏa thuận giá đền bù với người dân…
Ngày 31/5/2022, UBND tỉnh Quảng Nam có công văn chấp thuận điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án Khu đô thị Ngân Câu Villa đến hết quý II/2023 (giãn tiến độ 19 tháng so với tiến độ đã được UBND tỉnh chấp thuận tại Công văn số 6990/UBND-KTN ngày 22/11/2019).
Đến nay, chủ đầu tư đã được cấp chính quyền giao đất, cho thuê đất (đợt 1) để thực hiện dự án với diện tích được giao khoảng 6,3/36,06ha. Ngoài những khó khăn mà chủ đầu tư đã nêu, hiện dự án đang tiếp tục gặp phải một số vướng mắc như xác định lại cơ cấu sử dụng đất đối với phần diện tích đất của Trại Phát triển giống nấm Điện Ngọc. Vấn đề này UBND TX. Điện Bàn đã có tờ trình UBND tỉnh Quảng Nam đề nghị thống nhất chủ trương điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 dự án đầu tư xây dựng nhà ở Khu đô thị Ngân Câu Villa.
Bên cạnh đó, trong quá trình triển khai công tác chuẩn bị thi công, chủ đầu tư đã làm mất hiện trạng một phần tại khu vực dự án (nhà gạch cũ tại thửa đất 23, tờ bản đồ số 01). Phó Chủ tịch UBND TX. Điện Bàn Nguyễn Xuân Hà đã yêu cầu chủ đầu tư chịu trách nhiệm về việc mà đơn vị thi công làm mất hiện trạng công trình, vật kiến trúc trên đất. Bồi thường cho chủ sở hữu tài sản và chịu trách nhiệm về khiếu nại, khiếu kiện (nếu có). Chi phí bồi thường này không đưa vào chi phí giải phóng mặt bằng của dự án.
Trách nhiệm của chủ đầu tư ra sao?
Theo Kết luận Thanh tra số 01/KL-SXD ngày 21/1/2022 của Sở Xây dựng về việc thanh tra năng lực, tiến độ thực hiện và khả năng thực hiện dự án đối với 6 dự án đầu tư xây dựng nhà ở do Công ty TNHH Đầu tư Xây dựng và Dịch vụ Thái Dương làm chủ đầu tư, nguyên nhân khách quan dẫn đến nhiều dự án do công ty làm chủ đầu tư bị chậm tiến độ là trong quá trình thực hiện công tác đền bù, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư còn gặp những khó khăn nhất định: Về đất đai còn nhiều trường hợp tranh chấp, khiếu nại; về giải phóng mặt bằng còn nhiều hộ bị ảnh hưởng nhưng không hợp tác; việc thu hồi và đền bù giá đất nông nghiệp còn thấp… Nguyên nhân chủ quan là do chủ đầu tư vẫn chưa tích cực phối hợp với địa phương thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Theo đó, Sở Xây dựng đã yêu cầu Công ty Thái Dương nghiêm túc rút kinh nghiệm trong công tác phối hợp thực hiện thủ tục bồi thường, giải phóng mặt bằng với địa phương nơi có dự án. Phối hợp chặt chẽ với UBND TP. Tam Kỳ, UBND TX. Điện Bàn, Trung tâm Phát triển quỹ đất của địa phương trong công tác quản lý hiện trạng, giải quyết công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng để giao đất thi công hoàn thành dự án đảm bảo thời gian theo quy định. Kiến nghị UBND tỉnh xem xét, yêu cầu Công ty Thái Dương nghiêm túc phối hợp cùng với các cơ quan chức năng thực hiện thủ tục bồi thường, giải phóng mặt bằng các dự án do công ty làm chủ đầu tư…
