Kỳ 2: Văn bản chỉ đạo xa rời thực tế

Quy định lỏng lẻo, không sát thực tế

Theo quy định hiện nay, người mua nhà trước khi nhận bàn giao nhà phải đóng quỹ bảo trì tương đương 2% giá trị căn hộ cho chủ đầu tư tạm quản lý. Khi BQT chung cư được thành lập do người dân bầu ra, chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao số tiền này. Tuy nhiên, theo thông tư số 02/2016/TT-BXD quy định điều kiện để thành lập được BQT tòa nhà là phải có đủ chữ ký của 75% đại diện chủ sở hữu căn hộ của từng tòa nhà đã nhận bàn giao đưa vào sử dụng đồng ý nhập tòa nhà vào cụm nhà chung cư.

Trên thực tế, có quá nhiều tòa nhà không đạt được con số này. Theo đó, Hội nghị chung cư không thể tiến hành để thành lập BQT. Trên thực tế, điều khoản này được giới phân tích đánh giá là khó thực hiện dẫn đến hệ quả có quá nhiều chung cư không có BQT – đại diện cho tiếng nói của cư dân với chủ đầu tư mới dẫn đến tranh chấp.

Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, tại 43 địa phương có đến 215 dự án nhà ở, chung cư có khiếu nại, tranh chấp trong đó có 108 dự án xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư với cư dân liên quan đến quỹ bảo trì; phần sở hữu chung, sở hữu riêng; chất lượng công trình; phí quản lý vận hành… Trong số này có đến 39 dự án chủ đầu tư không bàn giao, chậm bàn giao hoặc chỉ bàn giao một phần kinh phí bảo trì cho ban quản trị theo quy định của pháp luật hiện hành.

 Điều kiện để thành lập được BQT tòa nhà là phải có đủ chữ ký của 75% đại diện chủ sở hữu căn hộ nhưng thực tế có rất ít tòa nhà đạt được con số này. (Thiết kế: Hoàng Linh)

Ông Nguyễn Minh Tuấn, Chủ tịch kiêm TGĐ Công ty TNHH Quản lý Toà nhà Việt, đơn vị quản lý hàng chục toà nhà trên địa bàn Hà Nội cho hay: “Quy định của pháp luật cũng như Thông tư 02 về vấn đề quản lý sử dụng quỹ bảo trì chung cư rất lỏng lẻo. Cụ thể, đối với trường hợp doanh nghiệp cố tình chiếm dụng, không bàn giao quỹ bảo trì cho người dân thì luật vẫn chưa có chế tài đủ mạnh để xử phạt, ép buộc doanh nghiệp trả lại. Mặt khác, thông tư 02 lại không quy định kiểm soát rõ ràng để người không phải cư dân lọt vào BQT. Theo đó, có thể dẫn đến chuyện những người này “bắt tay”, ăn bớt quỹ bảo trì, gây lợi ích nhóm. Đã có trường hợp người dân chung cư phải cầu cứu cơ quan chức năng làm rõ việc BQT mỗi năm chi hơn 13 tỉ đồng bảo trì các hạng mục tòa nhà nhưng lại không công khai được các chứng từ”.

Theo Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SLAW, phân tích: “Thông tư 02 quy định UBND cấp tỉnh, TP có trách nhiệm cưỡng chế, bắt buộc chủ đầu tư bàn giao sở hữu chung cũng như quỹ bảo trì cho cư dân. Mặc dù quy định đã có nhưng tranh chấp mâu thuẫn về quỹ bảo trì, sở hữu chung riêng vẫn chưa giảm bớt. Đặc biệt, việc cưỡng chế để giải quyết mâu thuẫn cũng không hề đơn giản bởi hiện nay chưa có các quy định chi tiết hướng dẫn về định giá tài sản. Trong trường hợp, nếu như chủ đầu tư đã bán hết tài sản, việc cưỡng chế trở nên vô nghĩa”.

Được biết, Sở Xây dựng Hà Nội ghi nhận đến nay còn tồn tại 6 vấn đề trong quản lý nhà chung cư gồm: Việc tổ chức Hội nghị nhà chung cư còn chậm. Việc bàn giao hồ sơ nhà chung cư chưa đầy đủ gây khó khăn trong công tác quản lý. Một số chủ đầu tư chậm bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung 2% dẫn đến BQT không đủ điều kiện hoạt động. Nhiều trường hợp tranh chấp giữa chủ đầu tư và BQT. Nhiều chung cư tồn tại bất cập về phòng cháy chữa cháy.

Trên thực tế, TP. Hà Nội đã có rất nhiều văn bản chỉ đạo về công tác quản lý chung cư đã được ban hành. Thống kê riêng trong năm 2017 cho thấy, thành phố đã có 5 văn bản chỉ đạo, năm 2018 tiếp tục ra 6 văn bản chỉ đạo nhưng đến nay dường như vẫn chưa thực sự hiệu quả.

Xử lý tranh chấp liệu đã nghiêm?

Theo Luật sư Trần Tuấn Anh, Giám đốc Công ty Luật Minh Bạch trong trường hợp xảy ra tranh chấp về quỹ bảo trì, ngoài việc khiếu nại đến chủ đầu tư thì còn nhiều cách xử lý khác theo quy định của pháp luật như ban quản trị tòa nhà có quyền đề nghị UBND cấp tỉnh, thành phố nơi có nhà chung cư yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì hoặc yêu cầu UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc T.Ư đứng ra làm “trọng tài” định lại số tiền của quỹ kinh phí bảo trì. Khi UBND công bố mức này thì phải thực hiện. Nếu một trong hai bên vẫn không đồng ý với mức UBND đưa ra thì có thể khởi kiện trong một vụ án hành chính để xem xét mức quỹ cụ thể. Toà án sẽ xác định mức cụ thể và phán quyết của toà án là phán quyết cuối cùng buộc các bên phải thực hiện.

Cư dân ở chung cư trong những trường hợp này cũng có thể kiện chủ đầu tư về việc không ban giao kinh phí bảo trì. Đây là quan hệ dân sự, còn liệu chủ đầu tư có hành vi gian dối hay trốn tránh trách nhiệm hay không thì cơ quan điều tra sẽ làm rõ và có kết luận, bởi để kết luận chủ đầu tư có chiếm đoạt, chiếm giữ trái phép số tiền quỹ bảo trì thì phải điều tra. Nhưng thực tế chưa thấy vụ việc nào giải quyết bằng con đường hình sự trong những trường hợp này, chủ yếu là xử lý hành chính. Còn UBND cấp tỉnh có trách nhiệm cưỡng chế chủ đầu tư, buộc phải bàn giao kinh phí bảo trì toà nhà chung cư cho ban quản trị.

Cũng theo luật sư Tuấn Anh, chế tài xử phạt đối với các chủ đầu tư “không bàn giao, bàn giao chậm, bàn giao không đầy đủ hoặc bàn giao không đúng đối tượng nhận kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư theo quy định” tối đa là 150 triệu đồng là chưa đủ sức răn đe chủ đầu tư khi mà số tiền quỹ bảo trì của các chung cư lớn có thể lên đến vài chục, thậm chí cả trăm tỷ đồng.

“Chế tài trên là khó áp dụng đối với các chủ đầu tư bởi về bề ngoài chủ đầu tư có rất nhiều lý do chính đáng, đúng quy định pháp luật để không bàn giao, chậm bàn giao hay bàn giao không đầy đủ kinh phí bảo trì ví dụ như việc không tiến hành, chậm tiến hành việc thành lập ban quản trị cho chung cư, theo quy định của pháp luật thì chủ đầu tư phải bàn giao kinh phí bảo trì cho ban quản trị, như vậy với việc chung cư không có ban quản trị thì chủ đầu tư sẽ có lý do chính đáng để không bàn giao số tiền này”, luật sư cho hay.

Luật sư Hà cũng cho rằng, để giải quyết triệt để tình trạng vi phạm tràn lan trong việc quản lý, sử dụng nhà chung cư, pháp luật cần bổ sung quy định về việc quản lý phí bảo trì một cách chặt chẽ như giao cho ngân hàng quản lý ban đầu khoản tiền này. Bên cạnh đó, cần có thêm chế tài đối với các chủ đầu tư trong trường hợp trì hoãn việc bàn giao phí bảo trì (phạt tiền, rút giấy phép…). Ngoài ra, phải xác định rõ trách nhiệm của chính quyền địa phương trong việc phối hợp chặt chẽ với BQT yêu cầu chủ đầu tư bàn giao quỹ bảo trì đúng tiến độ, tiến hành các thủ tục cưỡng chế nếu chủ đầu tư cố tình chây ì.

Còn ở góc độ quản lý, ông Nguyễn Thanh Hùng, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư kí Hiệp hội Quản lý và Bảo trì Tòa nhà Việt Nam (VBMA), đề xuất: “Mặc dù đã có luật quy định, cơ chế quản lý rất rõ ràng về thời hạn bàn giao, số tiền bàn giao, nhưng hiện nay, toàn bộ các biện pháp chế tài, công tác thanh tra, kiểm soát hầu như là không thực hiện được, và hầu như là có rất ít chủ đầu tư bị phạt về hành vi này. Tôi nghĩ rằng, để xử lý vấn đề này cần phải chú trọng hơn nữa công tác thanh tra, kiểm tra, báo cáo và có các biện pháp chế tài theo đúng quy định của pháp luật".