Thời gian qua, hàng loạt vụ phản đối, kiện tụng của cư dân các tòa nhà chung cư cao cấp với chủ đầu tư hoặc Ban quản lý chung cư đều ít nhiều liên quan đến mức phí vận hành chung cư và chất lượng dịch vụ chưa tương xứng... Nhìn toàn diện các vụ tranh chấp, dễ dàng nhận thấy hai luồng ý kiến, phía cư dân cho rằng mức phí dịch vụ quá cao, ngược lại các doanh nghiệp quản lý chung cư cho rằng họ đang lỗ, nếu không tăng phí sẽ không thể đảm bảo vận hành được tốt các thiết bị hoặc đảm bảo vệ sinh an toàn chung cư. Kết quả là, trong một chung cư tồn tại ít nhất hai ban đại diện, ban quản lý nhưng vẫn không giải quyết được câu chuyện mâu thuẫn để đảm bảo chất lượng sống tốt cho người dân.
Các mô hình quản lý tòa nhà chung cư
Đánh giá chung, nhiều chung cư cao tầng đã đưa vào sử dụng và được quản lý chủ yếu theo 2 mô hình: Một là, chủ đầu tư tự quản lý chung cư; Hai là, cư dân thành lập ban quản trị nhà chung cư rồi tự quản lý hoặc thuê một đơn vị quản lý bên ngoài.
Mô hình chủ đầu tư trực tiếp quản lý là dạng quản lý phổ biến nhưng cũng phức tạp. Chủ đầu tư có thể trực tiếp lập bộ phận quản lý trực thuộc hoặc doanh nghiệp quản lý trực thuộc. Ngoài ra, chủ đầu tư có thể thuê đơn vị quản lý hoặc phối hợp với đại diện hộ dân quản lý.
Thường thì trước khi bàn giao các căn hộ cho các hộ dân, chủ đầu tư thường tự quản lý, vận hành chung cư. Thời điểm này, để thu hút khách hàng mua nhà, chủ đầu tư thường đưa ra mức phí dịch vụ vận hành chung cư thấp nên ít gây bức xúc.
Tuy nhiên, sau khi đã bán, bàn giao hết các căn hộ cho khách mua nhà, chủ đầu tư thường rút lui khỏi vai trò quản lý dự án và trao nhiệm vụ này cho một đơn vị thuê từ bên ngoài hoặc cho một công ty do chủ đầu tư lập nên để quản lý tòa nhà. Cũng từ đây phí dịch vụ bắt đầu tăng và các doanh nghiệp cũng bắt đầu tận dụng mọi diện tích trống để cho thuê, thậm chí thu hẹp cả diện tích công cộng của cư dân để sử dụng vào mục đích khác. Hệ quả là phí dịch vụ tăng, môi trường sống bị ảnh hưởng, không gian công cộng chật hẹp khiến người dân bức xúc dẫn đến mâu thuẫn.
Mô hình chủ đầu tư trực tiếp quản lý là dạng quản lý phổ biến nhất và cũng phức tạp nhất (Ảnh: Trần Kháng)
Một mô hình khác là ban quản trị quản lý. Với dự án là nhà chung cư thương mại, qua khảo sát, mô hình quản lý này rất ít, một số chung cư đã thực hiện việc quản lý thì chủ yếu vẫn thông qua chủ đầu tư để ký kết hợp đồng cung cấp dịch vụ.
Tại một số chung cư, các hộ dân bầu ra ban đại diện và ban đại diện đứng ra thuê người vận hành quản lý chung cư. Ban đại diện cũng có trách nhiệm đòi quyền lợi từ chủ đầu tư cho các cư dân. Tuy nhiên, ban đại diện các hộ dân không có tư cách pháp nhân nên bị hạn chế ở một số thủ tục. Do đó việc vận hành nhà chung cư, thu tiền các hộ dân sẽ không thể quy củ.
Các đơn vị quản lý tòa nhà nói gì?
Theo Luật Nhà ở, điều 5 đã quy định rõ: “Việc vận hành nhà chung cư phải do doanh nghiệp có năng lực chuyên môn về quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện”. Điều luật này đã loại bỏ vai trò quản lý chung cư của ban đại diện các hộ dân. Ngoài ra, từ năm 2005, Bộ Xây dựng đã ban hành Quy chế quản lý chung cư, quy định chi tiết việc quản lý chung cư, việc thành lập các ban đại diện của các hộ dân, chức năng giám sát việc vận hành, quản lý chung cư của các hộ dân trong chung cư…
Chia sẻ với Reatimes xoay quanh câu chuyện làm thế nào để quản lý chung cư đô thị mới một cách tốt nhất, ông Trần Khánh, Chủ nhiệm CLB quản lý tòa nhà Hà Nội cho rằng, pháp luật đã quy định một tòa nhà chỉ có một đơn vị quản lý vận hành nhưng thực tế rất nhiều nơi đang xảy ra tình trạng một tòa nhà có hai đơn vị quản lý vận hành. Chủ đầu tư tự quản lý hoặc thuê đơn vị khác quản lý vận hành các tầng hầm và tầng thương mại dịch vụ, còn ban quản trị thuê một đơn vị quản lý vận hành không liên quan đến chủ đầu tư phần “ngọn”.
Hai thương hiệu khác nhau sẽ không tránh khỏi cạnh tranh, va chạm, ví như hệ thống thiết bị kỹ thuật chung của chung cư nằm chủ yếu ở tầng hầm, tuy nhiên nơi đó lại là nơi đơn vị vận hành không quản lý… Nếu như hai đơn vị không hòa thuận, tất dẫn đến những hậu quả xấu, mà người cuối cùng gánh chịu là cư dân. Vậy đâu là giải pháp cho vấn đề này?
"Việc quản lý vận hành nhà chung cư liên quan đến năm chủ thể (cơ quan quản lý nhà nước, chủ đầu tư, ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành và người sở hữu, sử dụng chung cư), nhưng thực tế hiện nay, dường như các cơ quan quản lý nhà nước vẫn đứng ngoài cuộc và cho các chủ đầu tư “tự quyết”, đẩy khó khăn lại cho các chủ thể còn lại?", ông Trần Khánh đặt câu hỏi.
Hàng loạt vụ phản đối, kiện tụng của cư dân các tòa nhà chung cư cao cấp với chủ đầu tư hoặc Ban quản lý chung cư đều liên quan đến mức phí vận hành chung cư, chất lượng dịch vụ chưa tương xứng (Ảnh: Trần Kháng)
“Công tác quản lý là một trong ba yếu tố quyết định đến giá nhà chung cư tạ các khu đô thị (cùng với vị trí địa lý và trang thiết bị nội thất). Trong môi trường khá phức tạp ở chung cư thì các bên phải hành xử trên nguyên tắc “biết người biết ta”. Cụ thể, vì cùng chung một tòa nhà nên các bên phải ý thức giảm bớt những lợi ích riêng của mình khi giải quyết các vấn đề chung. Khi chung cư hoạt động ổn định, chính cư dân, người sở hữu nhà chung cư là người có lợi. Bởi an ninh trong chung cư ổn định, các bên không tranh chấp lẫn nhau, môi trường sống hài hòa thì căn hộ sẽ tăng giá trị", ông Trần Khánh nói thêm.
Cũng theo Chủ nhiệm CLB quản lý tòa nhà Hà Nội, xây dựng các khu dân cư, đô thị mới văn minh là một việc không hề đơn giản, đòi hỏi trách nhiệm không chỉ từ các cơ quan chức năng trong việc ban hành đồng bộ các quy định, chế tài quản lý chung cư mới; mà còn từ chủ đầu tư trong việc tuân thủ và nghiêm túc trong đầu tư và vận hành dự án; và cần nhất là thái độ và ứng xử của người dân, bởi sau cùng người dân mới là các nhân tố quyết định môi trường sống của cả khu cư dân.
Trao đổi với Reatimes, PGS.TS Nguyễn Đình Thám, Bộ môn Công nghệ và Quản lý xây dựng, Đại học Xây dựng Hà Nội cho biết: “Trong mỗi tòa nhà cao tầng đều có một số hệ thống kỹ thuật đồng bộ và theo nguyên tắc thì phải thường xuyên bảo trì, bảo hành. Trong trường hợp, nếu chưa lắp đặt hệ thống kỹ thuật nhưng chủ đầu tư vẫn bàn giao để người dân dọn đến ở thì trách nhiệm và lỗi thuộc về chủ đầu tư. Trong trường hợp, nếu đã lắp đặt xong hết thì cần thuê người quản lý bảo trì. Bởi, nếu hệ thống kỹ thuật không được bảo trì có thể sẽ bị hỏng hóc, xuống cấp gây nguy hiểm như đường điện, đường nước không còn đảm bảo đủ an toàn cho người sử dụng.
Thay cho lời kết và giải đáp cho câu hỏi phải vận hành nhà chung cư thế nào để giảm thiểu mâu thuẫn giữa các bên, PGS.TS Nguyễn Đình Thám phân tích: "Mỗi tòa nhà chung cư đều có phí vận hành khác nhau tùy thuộc vào nhiều yếu tố. Nếu tòa nhà có hệ thống nhiều bóng đèn chiếu sáng, nhiều thang máy thì tiền điện chắc chắn sẽ thu cao hơn, tòa nhà nhiều kính thì phí vệ sinh lau kính cũng cao hơn tòa nhà ít kính. Chúng ta rất khó để đưa ra mức phí chung, mà điều quan trọng là phải xác định được một nguyên tắc điều chỉnh phù hợp để đảm bảo chất lượng sống của cư dân và cũng không để doanh nghiệp phải chịu lỗ. Thậm chí, nếu để doanh nghiệp “cắt xén” vào chất lượng tòa nhà, không gian sống hay thiết bị tòa nhà thì lâu dài sẽ có nhiều sự cố nguy hiểm không lường trước được"./.
