Có một thực tế là khi những tranh chấp, khiếu nại nổ ra với chiều hướng diến biến căng thẳng thì các bên không ngần ngại sử dụng tất cả các phương thức để kêu oan và giành lấy quyền lợi về mình. Người dân liên tục căng băng rôn phản đối, tập trung đông để khiếu kiện; trong khi đó các chủ đầu tư thì chọn giải pháp đơn giản, gọn nhẹ hơn là cắt điện, nước và thang máy,… Vừa mất thời gian, tiền bạc và công sức nhưng để đòi lại được quyền lợi của mình, cư dân vẫn phải đấu tranh. Và do đó, những tranh chấp cứ nối đuôi nhau và mãi không có hồi kết.
Khung pháp luật còn thiếu
GS.TSKH Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, nguyên nhân dẫn đến những tranh chấp mãi không có hồi kết ở các chung cư đầu tiên phải kể đến vai trò điều chỉnh của pháp luật. “Khung pháp luật về những vấn đề liên quan đến chung cư hiện nay của chúng ta vẫn còn chưa đầy đủ”, ông Võ nhận định.
Cùng với đó, Phó Chủ tịch Hiệp hội Quản lý và Bảo trì tòa nhà Việt Nam Nguyễn Thanh Hùng cho biết: “Khi cư dân, thực chất là các chủ sở hữu căn hộ, phát hiện ra các vấn đề ở chung cư, họ giữ hồ sơ thiết kế cũng như hồ sơ hoàn công, thấy được sự sở hữu thực tế có sự khác biệt thì sẽ khiếu kiện. Tuy nhiên, có nhiều trường hợp, sự khiếu kiện này gặp trở ngại mang tính nhiệm kỳ, tức là người chịu trách nhiệm trong bộ máy quản lý nhà nước đã không còn đảm nhiệm chức vụ nữa nên khi các sự việc lùm xùm xảy ra thì không biết quy trách nhiệm cho ai. Người dân rất bức xúc khi họ dành cả cuộc đời để mua khối tài sản rất lớn để ở, nhưng tài sản đó lại bị xâm phạm. Cho nên việc mâu thuẫn hiện nay càng ngày càng lớn."
Đồng quan điểm, luật sư Trần Tuấn Anh, Giám đốc Công ty Luật Minh Bạch cũng cho rằng hệ thống các quy định của pháp luật chưa đồng bộ khiến cơ quan giải quyết khó vận dụng trong thực tiễn. “Cơ quan chức năng không quyết liệt trong việc xử lý các sai phạm của chủ đầu tư phần vì kiêng nể xuất phát từ các mối liên hệ cá nhân có tác động bởi nhiều phía. Và nếu người dân không đủ điều kiện để kiên trì theo đuổi, đấu tranh đến cùng vì quyền lợi không chỉ của bản thân thì sự việc bị lờ đi, chìm vào quên lãng là chuyện có thể xảy ra", luật sư Trần Tuấn Anh bày tỏ.
Ảnh minh họa
Đối chiếu với các quy định của pháp luật, vị luật sư này cho biết: “Điều 100 Luật Nhà ở năm 2014 đã quy định khá cụ thể để căn cứ vào đó phân định giữa phần sở hữu chung, sở hữu riêng nhà chung cư. Tuy nhiên, quy định sở hữu chung còn rất chung chung, điều luật mang tính liệt kê, nên trong thực tế phát sinh những cách hiểu khác nhau, cùng là vị trí đó thì người dân cho là tầng thượng nhưng chủ đầu tư lại lý giải đó chỉ là tầng áp mái, cũng có những phần diện tích không được điều chỉnh như tầng hầm, tầng lửng, tầng trệt và các công trình hạ tầng khác là tài sản chung hay riêng thì lại tùy nghi ghi nhận trong Hợp đồng khi mua nhà”.
Luật sư Trần Tuấn Anh cũng cho biết mức phạt mà CĐT phải đối mặt trong các trường hợp vi phạm như: Trường hợp CĐT tự ý chiếm dụng diện tích sử dụng chung của chung cư để chuyển đổi công năng và mục đích sử dụng thì có thể bị phạt tiền từ 250 triệu đến 300 triệu đồng theo quy định của điểm a khoản 8 Điều 66 Nghị định 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 của Chính phủ, và buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu hoặc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm. Đối với hành vi vi phạm về chất lượng công trình, tùy thuộc vào tính chất và mức độ của từng hành vi mà CĐT có thể bị xử phạt hành chính từ 20 triệu đến 80 triệu đồng theo quy định tại khoản 3 Điều 15, điểm b khoản 5 Điều 17, điểm a, e khoản 3 Điều 19, khoản 2 Điều 30 Nghị định 139/2017/NĐ-CP. Ngoài ra, còn áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả và phải bồi thường thiệt hại nếu có thiệt hại xảy ra. Còn nếu vi phạm quy định về PCCC, CĐT có thể bị xử phạt hành chính từ 30 triệu đến 50 triệu đồng đối với hành vi đưa nhà, công trình vào hoạt động, sử dụng khi chưa tổ chức nghiệm thu về phòng cháy và chữa cháy theo quy định tại Điều 36 Nghị định 167/2013/NĐ-CP ngày 12/11/2013.
Rõ ràng, luật đã có nhưng không hiểu bằng một cách vô tình hay cố ý mà một số CĐT vẫn ngang nhiên vi phạm. Phải chăng, mức phạt như vậy vẫn còn thấp?
Một phần lỗi thuộc về chủ đầu tư
Lý do thứ hai mà GS. Đặng Hùng Võ chỉ ra về việc bùng nổ tranh chấp tại chung cư là cam kết trong hợp đồng dân sự giữa hai bên còn tồn tại những vấn đề nhất định. Điều này do trách nhiệm dân sự của hai bên là chủ đầu tư và người mua nhà đã cam kết nhưng trong hợp đồng mua nhà cũng có những điều mà hai bên không thực hiện. Cũng có thể là cam kết đó không đầy đủ nên có những trường hợp phát sinh ngoài cam kết thì lại không có cơ sở để phân định.
Liên quan đến diện tích sở hữu chung - riêng, GS Đặng Hùng Võ cho rằng: “Ý thức và trách nhiệm của chủ đầu tư nằm trong cam kết hợp đồng. Có khi chủ đầu tư không thực hiện cam kết đã được ký kết trong hợp đồng. Cũng có thể là chủ đầu tư đưa ra những cam kết không rõ ràng, không đầy đủ và cũng có thể có những cam kết mà không có trong hợp đồng hoặc chủ đầu tư cố tình không đưa vào hợp đồng. Như vậy thì việc phân định sẽ trở nên khó khăn. Và người ta vẫn thường nói chủ đầu tư là người nắm đằng chuôi còn người mua nhà là người nắm đằng lưỡi. Chính vì thế mà ở nhiều nơi, rất nhiều hộ dân chung cư đều có chung ý kiến là chủ đầu tư đối kháng về mặt lợi ích với số đông cư dân mua nhà tại đó”.
Trước những vụ việc tranh chấp xảy ra thường xuyên như vậy, ông Nguyễn Thanh Hùng cho rằng một phần lỗi đến từ các chủ đầu tư. Việc phát triển ổ ạt các loại nhà ở chung cư, các loại hình kinh doanh, xã hội cũng như thương mại, rất nhiều chủ đầu tư tham dự vào lĩnh vực này, thậm chí là các chủ đầu tư trái ngành nghề cũng tham dự. Trong số đó có những nhà đầu tư chuyên nghiệp, đã có sẵn quỹ đất trước đó rất lâu thì có khả năng thành công cao hơn. Trái lại, các nhà đầu tư nhỏ lẻ, tay trái thì thiếu vốn, chủ yếu thực hiện các dự án bằng tiền vay ngân hàng. Vì vậy, việc quản lý chi phí của các đơn vị nhỏ cũng khó hơn, đầu ra sản phẩm không nhanh được bằng các đơn vị chuyên nghiệp dẫn đến việc gặp khó khăn trong triển khai xây dựng, triển khai công tác bán hàng. Do đó, các nhà đầu tư này giữ lại một phần tài sản của mình trong dự án đó ví dụ như các sản thương mại, tầng hầm,… để khai thác lâu dài.
Ngoài ra, ông Nguyễn Thanh Hùng cũng lý giải: “Áp lực về việc trả nợ ngân hàng, áp lực về vốn dẫn đến việc đôi lúc họ tiết kiệm chi phí, thậm chí có những phần sở hữu chung, họ lại dùng mọi cơ chế để biến cái đó thành phần sử dụng của mình. Phần sở hữu chung đó họ biến thành của riêng với chi phí thấp hơn việc đầu tư xây dựng”.
Trong số những trường hợp tranh chấp chung cư từ trước đến nay, có rất nhiều vụ việc nổi cộm, người dân phản đối mạnh mẽ nhưng cũng phải mất đến vài năm mới giải quyết dứt điểm được hoặc cũng có những vụ việc bị chìm vào quên lãng. Theo luật sư Trần Tuấn Anh, với tính chất đặc thù của loại tranh chấp này, việc giải quyết thường bị kéo dài, gây mất thời gian, công sức của cả cư dân và cơ quan quản lý, đồng thời gây ảnh hưởng lớn đến thướng hiệu của các chủ đầu tư. “Có thể từ phía chủ đầu tư không có thiện chí cung cấp giấy tờ, kéo dài thời gian để có thể duy trì hưởng lợi từ việc chiếm dụng và tự ý khai thác phần sở hữu chung, quỹ bảo trì”.
Tuy nhiên, ông Nguyễn Thanh Hùng cũng đưa ra nhận xét khách quan rằng lỗi không hoàn thuộc về các chủ đầu tư: “Đôi lúc cũng do cơ quan nhà nước phê duyệt việc đó, lỗi một phần cũng do cơ quan quản lý nhà nước. Cũng có nhiều khách hàng khi tìm mua các sản phẩm chung cư cũng không tìm hiểu kỹ thông tin dự án, hoặc không có được tư vấn rõ ràng dẫn đến hiểu lầm”.
Còn đối với vấn đề đảm bảo chất lượng, số lượng của hệ thống thiết bị PCCC ở chung cư, ông Hùng cho rằng, hầu như tất cả các chủ đầu tư kể cả lớn hay nhỏ đều né tránh việc sắm sửa, bảo trì, thay thế những thiết bị, dụng cụ liên quan đến PCCC để giảm chi phí. “Đôi lúc họ không nhận thức được tầm quan trọng của những vấn đề này dẫn đến các hậu quả khó lường. Trong quá trình quản lý vận hành, nếu chúng ta áp dụng đúng quy trình và việc kiểm tra thiết bị, thay thế thì chi phí sẽ bị đội lên. Phần chi phí này sẽ phân bổ tới chủ đầu tư và các cư dân. Vì vậy, nếu việc này làm đúng thì tất cả các bên đều đúng chứ không chỉ là chủ đầu tư” – vị chuyên gia này cho biết thêm.
Thêm vào đó, ông Hùng cũng đưa ra một vấn đề nhức nhối trong việc quản lý, vận hành các tòa nhà chung cư hiện nay, đó là việc luật pháp quy định vai trò của BQT quá lớn, nhiều người cố ý giành quyền tham gia vào BQT để trục lợi cá nhân. “Họ đại diện cho cư dân nhưng lại không làm một cách công minh mà mang tính chất lợi ích nhóm, dẫn đến việc tranh chấp giữa cư dân với BQT. Nhiều chung cư đã tiêu hết 50% quỹ bảo trì do các hoạt động mà BQT quyết định. Việc này gây thiệt thòi rất lớn cho cư dân” – ông Nguyễn Thanh Hùng cho hay.
Trên thực tế, nguồn cung và nhu cầu muốn sở hữu căn hộ chung cư của người dân ở các thành phố lớn vẫn ở mức cao. Tuy nhiên, làm sao để người dân có thể yên tâm sống trong căn hộ của mình mà không còn lo lắng về quyền sở hữu lẫn chất lượng công trình là vấn đề cấp bách đặt ra cho các cơ quan quản lý cũng như các chủ đầu tư hiện nay.
