Lời tòa soạn
Hình thức đầu tư BT hay còn gọi “đổi đất lấy hạ tầng” là hình thức kêu gọi doanh nghiệp đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng (chủ yếu là giao thông). Với hình thức này, doanh nghiệp sẽ tự bỏ vốn để thực hiện dự án kết cấu hạ tầng mà Nhà nước kêu gọi. Đổi lại, Nhà nước sẽ giao lại cho doanh nghiệp quỹ đất tương ứng để đầu tư khai thác, tiền sử dụng đất thu từ các dự án khai thác quỹ đất trên sẽ được bù trừ vào vốn đầu tư dự án kết cấu hạ tầng mà doanh nghiệp bỏ ra trước đó.
Ở Quảng Nam, có thể kể đến một số dự án BT như: Dự án cầu Đế Võng trên tuyến đường dẫn phía Bắc cầu Cửa Đại (TP. Hội An); dự án tuyến đường nối tuyến ĐT603A với tuyến ĐT607 TX. Điện Bàn; dự án đường trục chính đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc (TX. Điện Bàn); dự án Nghĩa trang nhân dân Tam Anh Nam (H. Núi Thành). Đối ứng cho các dự án trên là các dự án bất động sản được UBND tỉnh giao lại cho doanh nghiệp. Đến nay, trong số các dự án bất động sản, có dự án đã hoàn thành đưa vào sử dụng, có dự án còn dang dở và thậm chí có dự án đã bị thu hồi.
Theo đánh giá của tỉnh Quảng Nam, nhiều dự án đã góp phần mang lại hiệu quả kinh tế - xã hội, thúc đẩy hạ tầng giao thông ở địa phương, đóng góp cho ngân sách… Tuy nhiên, tại một số dự án, đã nảy sinh nhiều bất cập trong quản lý, điều hành, thiếu kiểm tra, giám sát, giao dự án BT cho chủ đầu tư thiếu năng lực, dẫn đến chưa đầu tư hạ tầng đã phân lô bán nền trên giấy, gây mất an ninh trật tự tại địa phương. Mới đây, Thanh tra Chính phủ đã có quyết định thanh tra hàng loạt vấn đề, trong đó có quản lý, sử dụng đất đai tại Quảng Nam.
Reatimes xin giới thiệu với bạn đọc loạt bài về một số dự án BT ở Quảng Nam!
Những dự án theo hình thức BT tại Quảng Nam đã góp phần hoàn thiện hệ thống cơ sở hạ tầng, đẩy nhanh tiến trình đô thị hóa. Tuy nhiên, do buông lỏng kiểm tra, giám sát, hậu quả đã xảy ra ở nhiều dự án, ảnh hưởng không nhỏ đến môi trường đầu tư…
Huy động được nguồn lực để phát triển hạ tầng
UBND tỉnh Quảng Nam nhận định, trên địa bàn nhu cầu vốn cho đầu tư, phát triển hạ tầng rất lớn. Trong khi nguồn lực của Nhà nước còn rất hạn hẹp thì những công trình (chủ yếu là giao thông) được đầu tư theo hình thức hợp đồng BT đã huy động được nguồn lực ngoài ngân sách để đẩy nhanh quá trình đô thị hóa tại địa phương.
Đổi lại, các nhà đầu tư dự án BT sẽ được Nhà nước giao lại các quỹ đất đối ứng cho dự án mà họ thực hiện. Những quỹ đất đối ứng này sẽ được nhà đầu tư khai thác (theo hình thức phát triển khu đô thị, khu dân cư), tiếp tục bỏ vốn để đầu tư cơ sở hạ tầng nội khu như điện, đường và các thiết chế cơ sở (nếu có phê duyệt đầu tư), đồng thời nộp tiền sử dụng đất tương ứng. Hệ thống cơ sở hạ tầng nội khu khi được khớp nối với cơ sở hạ tầng các khu vực lân cận sẽ tạo nên hình hài đô thị tại địa phương.
Đơn cử như tại Đô thị mới Điện Nam – Điện Ngọc (TX. Điện Bàn), các khu đô thị, khu dân cư từ quỹ đất đối ứng dự án BT cùng các khu đô thị khác đã dần hình thành, tạo nên diện mạo cho khu vực. Hay tại TP. Hội An, diện mạo những khu đô thị vừa hiện đại, vừa hòa mình vào thiên nhiên, với kiến trúc đặc trưng của phố cổ Hội An như: Khu đô thị Võng Nhi (Casamia), Khu đô thị dịch vụ Đồng Nà (Casamia Calm Hội An), Khu đô thị Cồn Tiến, Khu đô thị Nồi Rang... cũng góp phần làm đa dạng hơn các phong cách kiến trúc và xu hướng đầu tư xây dựng các khu đô thị hiện đại, văn minh tại Quảng Nam.
Dấu hỏi để lại!
Không thể phủ nhận vai trò quan trọng của các dự án BT trong sự phát triển của hệ thống cơ sở hạ tầng ở Quảng Nam. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực thì xung quanh một vài dự án BT này vẫn để lại nhiều vấn đề, hệ lụy kéo dài và ảnh hưởng sâu sắc đến xã hội.
Đơn cử như vụ việc xảy ra tại Công ty Cổ phần Bách Đạt An mà Reatimes.vn đã phản ánh. Trong khi khách hàng đã nộp tiền mua đất dự án đến 95% hợp đồng nhưng đến nay vẫn chưa nhận được sổ đỏ theo thỏa thuận ban đầu. Suốt nhiều năm qua, đã nhiều lần khách hàng mua đất tại các dự án của Công ty Cổ phần Bách Đạt An đã kéo đến trụ sở công ty, khu vực dự án để đòi sổ, thậm chí tập trung trước trụ sở chính quyền các cấp để cầu cứu. Những tưởng vụ việc đã đi đến hồi kết khi ngày 8/5/2020, TAND cấp cao tại Đà Nẵng xét xử phiên phúc thẩm và buộc Công ty Cổ phần Bách Đạt An phối hợp với các đối tác và các cơ quan chức năng thực hiện giao đất, làm các thủ tục cấp sổ đỏ cho người dân. Tuy nhiên, sự chây ỳ của doanh nghiệp này sau đó đã tiếp tục gây nên bức xúc cho nhiều khách hàng. Đỉnh điểm trong hai ngày 5 - 6/3/2022, hàng trăm khách hàng đã kéo đến Trung tâm hành chính TX. Điện Bàn giăng băng rôn, dựng lều bạt đòi quyền lợi. Sự việc này tiềm ẩn nguy cơ mất an ninh, trật tự tại địa bàn.
Những vụ việc như tại Công ty Cổ phần Bách Đạt An phần nào sẽ ảnh hưởng xấu đến niềm tin của nhiều nhà đầu tư, khách hàng vào các dự án bất động sản tại Quảng Nam. Doanh nghiệp lợi dụng chính sách “đổi đất lấy hạ tầng” để phân lô bán nền nhưng không hoàn thiện hồ sơ pháp lý, không triển khai xây dựng hạ tầng dự án làm cho các quỹ đất không phát huy được giá trị, biến các dự án phát triển đô thị thành dự án “đứng”, gây lãng phí tài nguyên đất đai. Cùng với đó, doanh nghiệp không đủ năng lực nhưng vẫn ôm dự án sẽ làm mất đi cơ hội đầu tư của những doanh nghiệp có đầy đủ năng lực khác.
Tính trung bình, ở Quảng Nam, khi thực hiện một dự án BT, doanh nghiệp sẽ nhận lại được từ 3 – 4 quỹ đất đối ứng tại chỗ. Dự án nối dự án, dự án liền kề dự án, kết hợp với các dự án hiện hữu và được cấp mới tạo nên những chuỗi đô thị trực thuộc một vài công ty, nhưng lại thiếu tính sáng tạo trong quy hoạch, không có điểm nhấn kiến trúc, phân lô nhỏ lẻ, xé vụn không gian đô thị. Chưa kể, nhiều khu đô thị thiếu thiết chế cơ sở như trường học, bệnh viện, khu vui chơi, công viên giải trí… Ngay cả việc khớp nối hạ tầng các khu đô thị cũng làm đau đầu cơ quan chức năng!
Trao đổi với Reatimes, một chuyên gia bất động sản (xin được không nêu tên) cho rằng, tại Đô thị mới Điện Nam – Điện Ngọc nói chung, nhiều dự án mặc dù đã hoàn thiện cơ sở hạ tầng, nhưng vẫn thưa vắng bóng người dân đến ở. Nhiều khi đi vào các khu đô thị có cảm giác như lạc vào “đô thị ma”! Nguyên nhân chủ yếu là người mua sản phẩm tại các dự án này chủ yếu để đầu tư, mua đi bán lại kiếm lời, làm cho giá đất bị đẩy lên cao, vượt quá khả năng, thu nhập của nhiều người dân có nhu cầu thực sự về đất ở./.
Xử lý nghiêm hành động coi thường pháp luật
Theo Công an tỉnh Quảng Nam, đã có nhiều đối tượng lợi dụng sự bất mãn của người dân, đã kích động người dân la hét chửi bới chính quyền, giăng băng rôn, biểu ngữ, dựng lều, thậm chí biểu tình tự phát trên các tuyến đường gây mất an ninh trật tự. Mặc dù đã được lực lượng chức năng tuyên truyền, vận động, giải thích nhưng số người này vẫn cố chấp tiếp tục những hành vi vi phạm pháp luật nghiêm trọng. Sau khi vận động không thành, Đội quy tắc đô thị TX. Điện Bàn đã phối hợp với cơ quan chức năng tiến hành tịch thu băng rôn, tháo gỡ lều trại, giải tán đám đông. Sau đó, nhiều người vẫn tiếp tục viết khẩu hiệu, diễu hành quanh khu hành chính và các tuyến đường dân cư, quốc lộ đoạn qua thị xã để hô hào, la hét gây rối an ninh trật tự trong sự phẫn nộ của bà con nhân dân sống tại khu vực thị xã, làm đảo lộn cuộc sống, sinh hoạt của nhân dân địa phương nơi đây.
Thượng tá Nguyễn Thành Long, Phó Giám đốc Công an tỉnh Quảng Nam cho biết: “Việc khiếu nại, khiếu kiện là yêu cầu chính đáng của người dân, tuy nhiên cần phải thực hiện đúng theo quy định của pháp luật và quy trình giải quyết. Việc hàng trăm người dân tụ tập gây rối, làm mất anh ninh trật tự là hành động coi thường pháp luật nghiêm trọng rất đáng lên án và cần xử lý nghiêm khắc. Lực lượng chức năng sẽ kiên quyết xử lý những cá nhân, đối tượng lợi dụng sự việc này cố tình vi phạm pháp luật nhằm thực hiện những mưu đồ xấu”.
Chủ đầu tư và nhà phân phối cùng giải bài toán “lật kèo, bẻ cọc”
Tại một vài dự án đầu tư đô thị ở TX. Điện Bàn cũng đã từng xảy ra nhiều vụ chủ đầu tư và đơn vị phân phối “lật kèo, bẻ cọc” khi huy động vốn lúc dự án mới có quy hoạch chi tiết 1/500. Sau khi đầu tư hạ tầng, khu đô thị dần hình thành và cũng là lúc mà chính quyền “tham gia áp giá tính thuế đất”. Lúc này chủ đầu tư mới tá hỏa với khoản tiền quá lớn nộp vào ngân sách. Không nộp thuế thì không có sổ đỏ, khách hàng kéo đến đòi; nộp thì phải bán nhà, làm không công cho người khác hưởng… Giải pháp được đưa ra là các bên gồm: Chủ đầu tư – nhà phân phối – khách hàng cùng ngồi lại, thỏa thuận 2 hay 3 bên, rồi thống nhất “chia sẻ lợi ích vì đã từng mua giá rẻ, giờ bán giá cao”, góp ít phần trăm để thối lui cho chủ đầu tư… hoàn thành nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước. Vậy là cả nhà đều vui!
Bên cạnh đó, "chủ đầu tư thông minh" nếu biết "kén cá chọn canh" sẽ hợp tác với nhà phân phối có tiềm lực thực sự về kinh tế, có kinh nghiệm trong quản lý điều hành mua bán sản phẩm bất động sản, sẵn sàng hỗ trợ tài chính tối đa trong quá trình đầu tư, xây dựng khu dân cư, khu đô thị... thì chắc chắn không thể xảy ra... hệ lụy "ùn ùn kéo nhau đi đòi sổ".
