Tìm hiểu được biết, ngày 12/4/2018, UBND tỉnh Hòa Bình ban hành Quyết định số 512/UBND-NNTN về việc chấp thuận chủ trương đầu tư Dự án Khu dân cư thị trấn Mường Khến, huyện Tân Lạc do Công ty CP ĐT Năng lượng Xây dựng Thương mại Hoàng Sơn (Công ty Hoàng Sơn) làm chủ đầu tư. Đơn vị thực hiện dự án là Công ty TNHH Khu đô thị Mường Khến.
Với quy mô 14,76ha, dân số dự kiến 2.500 người, số lượng 417 căn nhà biệt thự và nhà liền kề, tổng mức đầu tư gần 200 tỷ đồng.
Tiếp đó, ngày 15/01/2021 Sở Xây dựng Hòa Bình cấp giấy phép xây dựng cho là Liên danh Công ty Hoàng Sơn và Công ty CP Tập đoàn Phú Mỹ. Doanh nghiệp thực hiện dự án là Công ty TNHH khu đô thị Mường Khến.
Chưa xong hạ tầng đã vội vàng rao bán
Tại Quyết định số 512/UBND-NNTN của UBND tỉnh Hòa Bình nêu rõ, mục tiêu dự án xây dựng khu dân cư mới đồng bộ, văn minh hiện đại, phù hợp với định hướng quy hoạch chung của thị trấn Mường Khến, huyện Tân Lạc. Tuân thủ Quy chuẩn xây dựng Việt Nam, tiêu chuẩn thiết kế chuyên ngành. Đảm bảo phát triển đồng bộ cho đô thị với các dự án khác và dân cư hiện trạng. Góp phần phát triển kinh tế xã hội, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
Đồng thời, trách nhiệm của chủ đầu tư phải tuân thủ các quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng, Luật nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các luật khác có liên quan. Sau khi đầu tư xong các hạng mục hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của dự án, việc chuyển nhượng các lô đất ở cho nhà đầu tư thứ cấp để đầu tư xây dựng nhà liền kề và biệt thự tuân thủ theo các quy định hiện hành.
Mục tiêu dự án và trách nhiệm của chủ đầu tư đã được quy định rõ ràng trong Quyết định chủ trương đầu tư. Tuy nhiên, việc chủ đầu tư “lách luật” để huy động vốn trái phép đang đi ngược với tinh thần của UBND tỉnh Hòa Bình, cũng như làm “méo mó” hình ảnh một doanh nghiệp hàng đầu của địa phương.
Được rao bán công khai, rầm rộ trên các trang mạng có địa chỉ website: https://www.muongkhen-heritagehoabinh.com, https://batdongsan.com.vn, https://batdongsanviet.com.vn... dưới những cái tên “sính ngoại” như Mường Khến Heritage, Mường Khến Newcity..., cùng nhiều nội dung hấp dẫn, vẽ lên viễn cảnh là khu đô thị kiểu mẫu được quy hoạch bài bản đầu tiên tại huyện Tân Lạc.
Với những lời quảng cáo có cánh như sở hữu vị trí đắc địa ngay ngã 3 Mãn Đức – nơi giao giữa QL6 đi Sơn La và QL12B đi Lạc Sơn, Thanh Hóa. Là nút giao thông trọng điểm của tuyến Hà Nội – Sơn La – Thanh Hóa với lưu lượng giao thông lớn, với khu dân cư đông đúc, sầm uất. Dự án sẽ dễ dàng tiếp cận, sử dụng các tiện ích sẵn có trong khu vực như trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại…
Các trang mạng này cũng công khai bảng giá sản phẩm, quy trình thanh toán theo giai đoạn cũng như các chính sách ưu đãi.
Công khai thông tin giới thiệu sản phẩm, bảng giá, chính sách ưu đãi khi chưa đủ điều kiện bán hàng.
Tại kênh phân phối chính thức sản phẩm của dự án cũng đăng tải những hình ảnh với nội dung hấp dẫn như: “Bùng nổ giao dịch ngày 10/11, 80% bảng hàng đã được quét sạch chỉ từ 10,6 triệu đồng/m2. Cơ hội cuối cùng dành cho các chủ nhân thông thái tại Mường Khến Heritage”.
Trong vai một nhà đầu tư muốn tìm hiểu dự án, phóng viên liên hệ theo số điện thoại 0944325xxx và được một nhân viên môi giới tên H chia sẻ về thực tế hoạt động giao dịch tại dự án: “Hiện nay dự án đang san lấp nền nhưng đã hình thành phân lô liền kề, vườn hoa... Hình thức mua chúng tôi nhận cọc 50-100 triệu đồng, sau 7 ngày khách đóng thêm 5% và tiền chênh, tiền chênh tùy theo từng lô, có thể là từ 20%-30% hoặc từ 30%-35%. Hiện tại có lô shophouse, căn hoa hậu vị trí vườn hoa chúng tôi đang bán giá đầu tư là 17,4 triệu/m2 chưa kể tiền xây. Từ ngày 10/11/2021, chúng tôi mở bán đợt đầu 99 lô, hiện tại đã bán khoảng 69 lô, chiếm khoảng 70%”.
Nhân viên H cũng không ngại ngần chia sẻ: “Hình thức ký là hợp đồng góp vốn, hợp đồng nguyên tắc, có thể ký thẳng với chủ đầu tư Hoàng Sơn tại Hòa Bình hoặc ký ở Hà Nội”.
Dự án đang ở giai đoạn san gạt mặt bằng, chưa xong hạ tầng (Ảnh chụp giữa tháng 11/2021).
Để làm rõ hơn hoạt động kinh doanh bất động sản trái phép này, giữa tháng 11/2021 phóng viên đã có mặt tại dự án, quan sát hiện trạng dự án chỉ là bãi đất đang san gạt và lắp đường ống cống thoát nước, chưa hoàn thiện bất kỳ phần hạ tầng nào.
Tại đây, phóng viên được một nhân viên môi giới tên G dẫn đi khảo sát thực địa, nhân viên G thẳng thắn chia sẻ: “Pháp lý của dự án chưa đủ điều kiện bán hàng nhưng khi nào xong đường, xong hạ tầng thì hết cơ hội đầu tư nên các nhà đầu tư vào giai đoạn này để có lợi nhuận cao nhất. Giai đoạn này, chúng tôi sẽ ký hợp đồng dịch vụ với khách vì đang bán chủ yếu cho các nhà đầu tư”.
“Tính từ đợt đầu đến nay giá đã tăng lên 20% và dự án được chia làm 4 giai đoạn bán hàng, mỗi giai đoạn tăng từ 5% -7%. Mở bán đợt đầu chúng tôi ra hàng 99 lô đã bán cho nhà đầu tư 73 lô. Vị trí như QL6, lô shop house giá đẹp khoảng 1,7 tỷ đồng tiền đất”. Nhân viên G tư vấn thêm.
Nhân viên G cũng không ngần ngại chia sẻ về hình thức giao dịch: “Chúng tôi làm hợp đồng đặt cọc ở văn phòng, sau 7 đến 10 ngày sẽ ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư Hoàng Sơn nhưng ký con dấu của Công ty Mường Khến. Hợp đồng đặt cọc sẽ chuyển vào tài khoản của Công ty chứ chúng tôi không thu mà chỉ hỗ trợ nhận tiền mặt và viết giấy cam kết”.
Nhân viên G cũng khẳng định: “Nếu đến hạn 30/4/2022 dự án chưa xây dựng xong hạ tầng sẽ có quy định trong hợp đồng nguyên tắc (giống như hợp đồng mua bán nhưng khách nộp bao nhiêu tiền mua căn hộ sẽ ký sang phụ lục bên cạnh) và có thưởng phạt”.
“Từ giờ đến 30/4/2022 khách chỉ cần đóng tiền đất, sau đó bàn giao cơ sở hạ tầng, ký hợp đồng mua bán và hợp đồng xây dựng, vì gắn liền tài sản với sổ. Khi xây xong khoảng 6 tháng sau sẽ bàn giao cho khách hàng, đầu quý IV/2022 chúng tôi sẽ bàn giao cả nhà cả sổ”. Nhân viên G chia sẻ về quá trình làm sổ đỏ.
Nhân viên môi giới cũng công khai cung cấp cho phóng viên một bộ hồ sơ chi tiết để mua sản phẩm như hợp đồng dịch vụ, hợp đồng nguyên tắc (chốt về đầu tư sản phẩm), phiếu đăng ký sử dụng dịch vụ bất động sản, phiếu đăng ký mua bất động sản, bảng thống kê cụ thể số lượng đã được bán ra.
Thông tin với Reatimes tại văn bản số 4678/SXD-QLN&TTBĐS ngày 03/12/2021, do Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hòa Bình Quách Cao Sơn ký ban hành đã cảnh báo với nội dung nêu rõ, Dự án Khu dân cư Mường Khến, huyện Tân Lạc do Liên danh C.ty Hoàng Sơn và Công ty CP Tập đoàn Phú Mỹ làm chủ đầu tư, tính đến thời điểm hiện nay dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh bất động sản.
Văn bản của Sở Xây dựng Hòa Bình nêu rõ, Dự án Khu dân cư Mường Khến, huyện Tân Lạc do Liên danh Công ty Hoàng Sơn và Công ty CP Tập đoàn Phú Mỹ làm chủ đầu tư, tính đến thời điểm hiện nay dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh bất động sản.
Chủ đầu tư đang “lách luật” để huy động vốn trái phép?
Tiếp tục làm rõ vụ việc, ngày 8/12/2021 phóng viên đã có buổi làm việc với đại diện chủ đầu tư là ông Phan Vinh Thủy – Giám đốc truyền thông C.ty Hoàng Sơn, tại buổi làm việc ông Thủy thừa nhận dự án chưa đủ điều kiện mở bán vì chưa xong hạ tầng.
Lý giải về hoạt động huy động vốn trái phép tại dự án, đại diện chủ đầu tư đã viện dẫn bằng những lý do thiếu thuyết phục: “Đối với bên phân phối bán hàng và chủ đầu tư chỉ thỏa thuận nguyên tắc chưa bán hàng chính thức. Vừa rồi chủ đầu tư chỉ ra mắt dự án, về thông tin bán hàng tại thời điểm này, chủ đầu tư đã làm việc với bên phân phối để làm rõ vì sao nhân viên của họ lại bán hàng như vậy khi dự án chưa đủ điều kiện. Trao đổi với đơn vị phân phối họ cũng trả lời đó không phải nhân viên của họ, một số cá nhân khác rao bán”.
Ông Thủy cũng tự tin khẳng định: “Đây không phải là dự án lớn nên việc huy động vốn cũng chẳng bõ bèn gì so với thương hiệu và uy tín của công ty. Vì chủ đầu tư là đơn vị có năng lực, chủ trương bán hàng đến thời điểm này chưa chính thức”.
Khi phóng viên đề cập đến vấn đề xuất hiện những hợp đồng nguyên tắc, hợp đồng dịch vụ… có con dấu và chữ ký do nhân viên phân phối cung cấp thể hiện rõ về hình thức đặt cọc giữ chỗ tại dự án Khu dân cư Mường Khến. Vị này lý giải: “Thực ra bên môi giới họ rất nhiều thông tin, chúng tôi cũng không nắm được những hợp đồng đó”.
Với cách lý giải của đại diện chủ đầu tư cho thấy, đã xuất hiện giao dịch mua bán, đặt cọc giữ chỗ khi dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng và việc nhân viên phân phối sản phẩm bán hàng ra thị trường là có.
Cụ thể, theo tài liệu đơn vi phân phối cung cấp, tại Hợp đồng cung cấp dịch vụ số 28/HDDV-MK ngày 04/11/2021 tại thị trấn Mãn Đức, Tân Lạc, Hòa Bình.
Nội dung nêu rõ, Bên sử dụng dịch vụ (Bên A) đại diện là bà Đ.T.P địa chỉ tại Đông Anh, Hà Nội ký kết thỏa thuận với Bên cung cấp dịch vụ (Bên B) là ông C.T.T địa chỉ tại Thạch Thất, Hà Nội.
Bên A đồng ý sử dụng dịch vụ và bên B đồng ý nhận cung cấp dịch vụ tư vấn, tìm mua bất động sản cho bên A. Thông tin cụ thể, loại hình là liền kề, biệt thự, shophouse; diện tích 84,8 m2 – DO.18-06
Bên A tự nguyện chuyển cho bên B một khoản tiền là 50 triệu đồng để thực hiện hợp đồng. Các điều khoản và nghĩa vụ của hai bên cũng được quy định không rõ ràng, tiềm ẩn rủi ro cho khách hàng.
Ở một khía cạnh khác, đại diện chủ đầu tư cũng cho rằng, giữa bên phân phối bán hàng và chủ đầu tư chỉ thỏa thuận nguyên tắc chưa bán hàng chính thức. Nhưng những thông tin, tài liệu mà phóng viên thu thập được trong quá trình điều tra lại hoàn toàn mâu thuẫn với khẳng định của chủ đầu tư.
Cụ thể, ngày 02/11/2021, tại sự kiện Kich-off “Thắp sáng ngọn lửa chiến binh” do Công ty TNHH Khu đô thị Mường Khến tổ chức đã cấp giấy chứng nhận cho đơn vị phân phối làm đại lý độc quyền bán sản phẩm tại Dự án Mường Khến Heritage.
Các nhân viên phân phối sản phẩm cũng công khai cung cấp quy trình ký hợp đồng nguyên tắc Dự án Mường Khến Heritage. Đồng thời, môi giới cũng chia sẻ những thông tin rất cụ thể về hồ sơ, vị trí, xác nhận lock, xác nhận cọc thành công…
Cần thận trọng để tránh "tiền mất tật mang"
Luận bàn xung quanh vấn đề này, Luật sư Lương Thành Đạt, giám đốc Công ty Luật TNHH Vì Chân Lý Themis cho rằng: “Bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh phải đảm bảo các điều kiện theo quy định tại Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014 như sau: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp…Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do. Trường hợp không đảm bảo theo quy định sẽ bị xử phạt theo quy định tại Điểm a, khoản 3, Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng, khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở quy định: Phạt tiền từ 250.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau kinh doanh bất động sản mà bất động sản đó không bảo đảm đầy đủ các điều kiện theo quy định hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định.
Tùy vào tính chất, mức độ vi phạm, các tình tiết tăng nặng, giảm nhẹ để xác định mức xử phạt theo nguyên tắc quy định tại Điều 4, Điều 9, Điều 10 Luật xử lý vi phạm hành chính 2012.
Luật sư Lương Thành Đạt cũng cảnh báo với khách hàng để tránh rủi ro, cụ thể:
Thứ nhất, kiểm tra “lai lịch” của chủ đầu tư.
Thứ hai, kiểm tra pháp lý dự án: Người dân phải chủ động yêu cầu chủ đầu tư, bên môi giới cung cấp văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép thực hiện dự án này.
Thứ ba, cần đối chiếu thông tin “quảng cáo” với pháp lý: Người dân chỉ nên mua những dự án có thông tin quảng cáo thể hiện đúng với hồ sơ thiết kế, quy hoạch của dự án được phê duyệt. Cần phải đến trực tiếp dự án để xem xét thông tin quảng cáo có đúng với hiện trạng dự án không?
Thứ tư, kiểm tra điều kiện mở bán: Bởi thường khi dự án được mở bán phải đáp ứng được các điều kiện cụ thể. Ví dụ đối với dự án căn hộ chung cư, công trình xây dựng phải được thi công hoàn thiện lô cốt….
Thứ năm, kiểm tra thế chấp Ngân hàng: Người dân cần kiểm tra xem chủ đầu tư có đem dự án thế chấp tại các tổ chức tín dụng không? Đồng thời phải kiểm tra thông tin dự án qua các phương tiện thông tin đại chúng. Nếu dự án bị thế chấp thì người mua cần theo dõi, giám sát chặt chẽ dự án, đồng thời yêu cầu chủ đầu tư cung cấp tiến độ thực hiện dự án, cung như tiến độ giải chấp các tài sản trước thời điểm giao dịch.
Thứ sáu, xác định loại hợp đồng giao dịch khi đặt bút “ký tên”: Người dân cần phải tỉnh táo trước khi ký hợp đồng. Phải đọc và nghiên cứu rất kỹ càng các điều khoản trong hợp đồng, chủ thể ký kết hợp đồng với mình, đối tượng giao dịch, phương thức thanh toán,…
