Câu chuyện ký quỹ ủy thác để được quyền ưu tiên mua BĐS là một trong những đề tài đang được quan tâm trên thị trường BĐS Việt thời gian gần đây. Tuy nhiên, trên thực tế, hình thức này đã xuất hiện từ lâu trên thế giới, trong nhiều loại giao dịch mua bán chứ không riêng lĩnh vực BĐS.
Bàn về mặt lợi và hại của hình thức thỏa thuận ký quỹ BĐS, ông Cao Sĩ Kiêm - Nguyên thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho rằng, hình thức ký quỹ là một điều kiện được thực hiện nhằm đảm bảo lòng tin lẫn nhau và đảm bảo trách nhiệm cho các bên trong giao dịch BĐS với những điều kiện ràng buộc chặt chẽ.
Không chỉ tránh rủi ro cho khách mua BĐS, hình thức ký quỹ cũng là điều kiện để ngân hàng hoạt động, tránh rủi ro cho cả ngân hàng. “Các ngân hàng tham gia vào thảo thuận ký quỹ này thường là các ngân hàng sẽ đứng ra đầu tư cho dự án, ngoài những bước nghiên cứu phân tích cụ thể tiềm năng dự án, nếu nhìn vào số tiền khách hàng nộp vào quỹ, ngân hàng sẽ đánh giá được khả năng thanh khoản của dự án và yên tâm hơn khi cho doanh nghiệp vay vốn. Quỹ thể hiện nhu cầu, sự quan tâm của khách mua đối với dự án, vì vậy phần nào phản ánh được một phần khả năng thanh toán vốn vay của chủ đầu tư dự án cho ngân hàng", ông Cao Sĩ Kiêm nhận định.
Ông Cao Sĩ Kiêm - Nguyên Thống đốc Ngân hàng Nhà nước
Không dừng lại ở việc giành được quyền ưu tiên mua BĐS, chuyên gia Tài chính - Ngân hàng, TS. Nguyễn Trí Hiếu nhận định, hình thức ký quỹ BĐS nếu được thực hiện chặt chẽ có thể trở thành giải pháp khắc phục được một khuyết điểm lớn của hệ thống tài chính Việt Nam liên quan đến lĩnh vực kinh doanh BĐS.
Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, thị trường BĐS Việt Nam đang xảy ra một thực trạng chủ đầu tư dự án “bắt cá hai tay", một tay vay tiền ngân hàng để xây dựng dự án, một tay khác vẫn thu tiền của khách mua theo từng giai đoạn, yêu cầu người dân đóng tiền cọc thẳng cho chủ đầu tư. Đây là một điều trái ngược với thông lệ quốc tế.
Chẳng hạn, khách mua phải nộp cho chủ đầu tư một số tiền cọc bằng 10% tổng giá trị căn nhà để mua một BĐS hình thành trong tương lai, sau đó nộp tiếp tiền thành nhiều đợt cho đến khi nhận bàn giao nhà, số tiền khách mua đã nộp cho chủ đầu tư sẽ đạt khoảng 90 - 95%. Phần còn lại khoảng 5 - 10% thì người mua sẽ trả cho chủ đầu tư sau khi đã nhận bàn giao nhà, nhận được sản phẩm hoàn thiện theo hợp đồng mua bán.
Ông Hiếu cũng chỉ ra rằng, cách mua bán này có nhiều lỗi lầm, hoàn toàn có thể dẫn đến những rủi ro khiến người dân dù đã nộp tiền nhưng không nhận được nhà hoặc nhận nhà nhưng không được cấp sổ đỏ vì chủ đầu tư gặp phải các vấn đề về tài chính hoặc sai phạm khác.
“Có chuyện như vậy là bởi, chủ đầu tư một mặt vay tiền ngân hàng để xây dựng dự án, một mặt huy động vốn của khách hàng có khi để mang đi đầu tư dự án khác, trong khi dự án khách hàng nộp tiền mua lại bị chủ đầu tư mang đi thế chấp ngân hàng để vay vốn. Vòng quanh như vậy khi chủ đầu tư không thể trả hết khoản vốn vay ngân hàng, thì ngân hàng không giải chấp dự án và khi đó, khách mua nhà không thể nhận được sổ đỏ. Những trường hợp này xảy ra rất nhiều tại thị trường Việt Nam", TS Nguyễn Trí Hiếu phân tích.
Cũng theo ông Hiếu, khi xảy ra vấn đề như kể trên, “mối họa" sẽ chia đều cho tất cả các bên chứ không riêng một chủ thể nào, ngân hàng không thu hồi được vốn cho vay, khách mua không có được nhà, chủ đầu tư thì “loay hoay” giữa khoản tiền vay ngân hàng và khoản tiền thu từ người dân.
“Tôi cho rằng cần chấm dứt ngay tình trạng này. Tức là chủ đầu tư, trong bất cứ trường hợp nào chỉ được huy động vốn từ một nguồn, hoặc là đi vay ngân hàng thì không được thu tiền của người dân theo tiến độ xây dựng như hiện nay. Còn trong trường hợp chủ đầu tư thu tiền của người dân như một hình thức đảm bảo thì số tiền đó phải nằm trong một tài khoản ngân hàng được phong tỏa và chủ đầu tư không được sử dụng số tiền đó.
Việc này được hiểu như một thỏa thuận ký quỹ giữa ba bên là khách mua - chủ đầu tư dự án - ngân hàng, và từ lâu đã trở thành thông lệ trong mọi giao dịch mua bán trên thế giới, không riêng lĩnh vực BĐS. Khi chủ đầu tư muốn bán một BĐS hình thành trong tương lai hoặc có sẵn, khách hàng muốn mua BĐS này thì phải đặt cọc, có thể là 5 - 10%, thậm chí là 30% để mua BĐS đó. Và BĐS sẽ được giao cho khách hàng vào một thời điểm trong tương lai mà 2 bên thống nhất. Và tại thời điểm đó, người mua phải đóng nốt số tiền còn lại để hoàn toàn trở thành chủ sở hữu BĐS”, TS. Nguyễn Trí Hiếu nhấn mạnh.
Chuyên gia Tài chính - Ngân hàng, TS. Nguyễn Trí Hiếu
“Điều đáng nói ở đây là số tiền mà khách mua nộp vào ban đầu kia phải được đưa vào một tài khoản bị phong tỏa dưới sự kiểm soát của ngân hàng. Đây là điều kiện tiên quyết của hình thức thỏa thuận này. Không một ai được phép sử dụng số tiền trong tài khoản phong tỏa, ngay cả trong trường hợp ngân hàng sẵn sàng giải tỏa tài khoản đó", TS. Nguyễn Trí Hiếu tiếp lời.
Ông Hiếu cho rằng, nếu được thực hiện chặt chẽ với những điều kiện đầy đủ, hình thức ký quỹ này sẽ giải quyết được câu chuyện “bắt cá hai tay” của chủ đầu tư dự án, đảm bảo quyền lợi cho khách mua và hạn chế trường hợp dòng vốn ngân hàng bị “treo” tại các dự án.
Bàn về khía cạnh khách hàng phải làm thế nào để nhận diện được ngân hàng đủ năng lực tham gia thỏa thuận ký quỹ, PGS.TS Doãn Hồng Nhung, Giảng viên Cao cấp – Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, cho rằng, đó là các ngân hàng với tư cách nhà nước, ngân hàng đầu tư về nhà ở được nhà nước bảo lãnh.
PGS. TS Doãn Hồng Nhung.
Bà Doãn Hồng Nhung lý giải, việc ký quỹ giữa 3 bên chủ đầu tư, ngân hàng và khách hàng là việc chắc chắn sẽ xảy ra và hoàn toàn hợp pháp, là giao dịch thỏa thuận bình thường của pháp luật dân sự. Bản chất số tiền như là cam kết hứa mua hứa bán cho nhau. Nếu bên B (khách hàng) đóng vào tài khoản này thì khi nào dự án có đủ điều kiện bán, bên A (chủ đầu tư) sẽ bán cho bên B, hoặc khi nào dự án có đủ điều kiện bán, bên B có điều kiện mua thì sẽ được mua với giá hợp lý như đã thỏa thuận trước đó.
Tuy nhiên, để đảm bảo quyền lợi cho mình, bà Doãn Hồng Nhung khuyên các khách mua nhà trước khi thực hiện thỏa thuận ký quỹ, phải tìm hiểu đó là dự án thật hay ma, thông qua các công cụ tham chiếu như các nhà tư vấn, hồ sơ giấy tờ được tiếp cận, qua các kênh thông tin đại chúng chính thống... Đồng thời phải được nhìn thấy bản vẽ và sơ đồ căn hộ có dự định mua, bao nhiêu mét vuông, vị trí, tầng nào…
Ngoài ra cần lưu ý, để đảm bảo thỏa thuận này được thực hiện, cần phải kèm theo chế tài thưởng – phạt rõ ràng. Số tiền ký quỹ không nhiều hơn 20% giá trị của BĐS.
