Tại sao các nước coi ký quỹ là phương thức quan trọng trong các giao dịch BĐS?
Các nhà kinh tế học định nghĩa ký quỹ là việc các bên trong giao dịch kinh doanh cùng nhau chỉ định bên thứ ba độc lập nắm giữ một khoản tiền hoặc tài sản nhất định để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ giữa hai bên được diễn ra như đúng cam kết.
Tại Mỹ, hình thức này đã xuất hiện từ khá lâu và hiện nay được coi là một phần quan trọng trong các giao dịch BĐS, bởi thông thường các giao dịch này phải mất một khoảng thời gian để hoàn thành, đồng thời liên quan đến một khoản tiền có giá trị lớn.
Có thể hiểu điều này một cách cụ thể và rõ ràng hơn thông qua ví dụ dưới đây.
Bên A là người mua, bên B là người bán. Bên A muốn mua một căn hộ/ngôi nhà của bên B. Sau khi đã đạt đến sự đồng thuận trong quan hệ mua bán, hai bên sẽ đi đến ký kết một hợp đồng mua bán BĐS với những điều khoản, quyền lợi và nghĩa vụ nhất định. Tuy nhiên, có hai rủi ro có thể xảy ra trong trường hợp này.
Rủi ro thứ nhất, để giao dịch hoàn thành, hai bên phải trải qua một quá trình gọi là quá trình chuyển giao quyền sở hữu từ bên B sang bên A và xác minh quyền sở hữu tài sản thực của bên A. Trong khoảng thời gian thực hiện quá trình này, bên A có thể sẽ thay đổi ý định mua tài sản, hoặc biến mất mà không thanh toán tiền.
Rủi ro thứ hai đó là một trong hai bên sẽ không thực hiện đúng và đẩy đủ những điều khoản và nghĩa vụ như đã thỏa thuận trong hợp đồng.
Để ngăn chặn hai rủi ro này, bên A và bên B sẽ cùng chỉ định một bên thứ ba độc lập giữ một khoản tiền nhất định ở một tài khoản riêng. Đây sẽ là số tiền đảm bảo cho giao dịch được diễn ra theo đúng những điều khoản, quyền lợi và nghĩa vụ đã được quy định trong hợp đồng mua bán do hai bên ký kết.
Ký quỹ BĐS được thực hiện thế nào?
Tại Mỹ và một số nước khác như Canada hay Costa Rica, quá trình ký quỹ BĐS thường diễn ra như sau: Khi người mua gửi đơn đặt hàng đến cho người bán, sẽ đồng thời gửi kèm theo một khoản tiền nhất định, thường dao động từ 5% đến 25% tổng số tiền thanh toán mua tài sản. Khoản tiền này mang ý nghĩa là thể hiện sự quan tâm và nghiêm túc của người mua đối với giao dịch, có thể hiểu đó giống như “đặt gạch giữ chỗ”.
Khi cả người mua và người bán đã đồng ý với nhau về các thảo thuận, điều khoản và quyền lợi, nghĩa vụ của mỗi bên, hợp đồng mua bán sẽ được ký kết. Đồng thời với đó, khoản tiền mà bên mua gửi cho bên bán ban đầu sẽ được chuyển vào tài khoản ngân hàng của bên thứ ba độc lập mà hai bên đã cùng chỉ định, lúc này xuất hiện giao dịch ký quỹ với hai khái niệm song hành - tài khoản ký quỹ và tổ chức ký quỹ. Tổ chức ký quỹ ở đây có thể là các công ty xác minh quyền sở hữu tài sản thực (title company), các ngân hàng cho vay tín chấp, các công ty môi giới BĐS, các luật sư hay các tổ chức tín dụng khác,...
Thông thường, các tổ chức ký quỹ sẽ nhận được những hướng dẫn bằng văn bản từ cả phía người mua và người bán. Tất cả những hướng dẫn này đều được đưa ra dựa trên những điều khoản, quyền lợi và nghĩa vụ được hợp đồng mua bán quy định. Nhiệm vụ của bên thứ 3 độc lập này đó là đảm bảo rằng tất cả những hướng dẫn này sẽ được thực hiện trên thực tế trước khi giao dịch kết thúc (chuyển giao và xác minh quyền sở hữu hoàn thành). Do đó, quyền lợi và nghĩa vụ của các bên sẽ được đảm bảo.
Có một vấn đề nữa đặt ra là giải quyết thế nào với khoản tiền ký quỹ sau khi giao dịch kết thúc?
Nhiều trường hợp khác nhau có thể xảy ra. Nếu giao dịch hoàn tất và thành công thì hoặc khoản tiền ký quỹ này sẽ được trả lại cho người mua, hoặc sẽ trở thành một phần trong khoản thanh toán đầu tiên của hợp đồng. Nếu giao dịch thất bại, khoản tiền ký quỹ này sẽ được giải ngân theo phương thức mà hai bên đã thống nhất trong hợp đồng mua bán.
Tại sao ký quỹ phù hợp với giao dịch mua bán BĐS tại Việt Nam?
Tại Việt Nam, trong nhiều giao dịch mua bán BĐS sẽ tồn tại một khoảng thời gian từ khi hai bên chấp thuận mua bán đến khi ký hợp đồng mua bán. Bởi để được ký hợp đồng mua bán, chủ đầu tư phải đáp ứng đủ các điều kiện mở bán BĐS đã được pháp luật quy định, phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua (với nhiều giấy tờ, hồ sơ liên quan); trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
Do đó, để có thể tiếp cận được đến sản phẩm một cách sớm nhất, người mua, chủ đầu tư và bên thứ ba độc lập sẽ tham gia hợp đồng thỏa thuận ký quỹ. Việt làm này vừa giúp khách hàng có thể "giữ chỗ" mua BĐS, vừa được đảm bảo quyền lợi trong trường hợp chủ đầu tư không hoàn thành được dự án.
Trên phương diện chủ đầu tư, việc tham gia ký quỹ cũng giúp các doanh nghiệp đánh giá được tiềm năng bán hàng của sản phẩm mình đang phát triển và đưa ra chính sách bán hàng hợp lý. Còn ngân hàng cũng từ đó đánh giá được cơ hội của dự án mà mình có kế hoạch cho vay.
Tất cả những lý do này chứng minh rằng ký quỹ BĐS là một việc không thể thiếu trong giao dịch BĐS tại thị trường Việt Nam trong thời gian tới.
