Lãi suất giảm kéo lại niềm tin người mua nhà
Dat Xanh Services (DXS - FERI) vừa đưa ra Báo cáo tổng quan thị trường trong quý 3/2023, trong đó có nhiều thông tin đáng chú ý về diễn biến và triển vọng của thị trường tính đến cuối năm. Số liệu từ DXS - FERI cho biết, 9 tháng qua, thị trường vẫn phải đối mặt với khó khăn và nhiều thách thức mới.
Cụ thể, 9 tháng đầu năm 2023, thị trường tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới, tỷ lệ hấp thụ giảm sâu về mức trung bình trên dưới 20%. Các chính sách tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS chưa phát huy hiệu quả rõ rệt trong việc thúc đẩy thị trường phục hồi. Tình hình kinh tế trong nước và thế giới có tác động không thuận lợi cho thị trường BĐS, niềm tin thị trường chưa được khôi phục hoàn toàn.
Mặc dù vậy, nhìn chung thị trường vẫn có những điểm sáng như lãi suất huy động đã giảm về mức thấp nhất kể từ 2020, kéo theo lãi suất chào cho các khoản vay mới cũng đang được điều chỉnh giảm về mức tương đương đầu năm 2022. Và dù tỷ lệ hấp thụ chung của toàn thị trường vẫn đang ở mức thấp so với cùng kỳ các năm trước khủng hoảng (trung bình khoảng trên dưới 20% toàn thị trường), nhưng tỷ lệ hấp thụ của năm 2023 đã tăng dần theo quý: quý 2 tăng hơn quý 1, quý 3 tăng hơn quý 2, và nếu đà tăng tỷ lệ hấp thụ như thế này duy trì ổn định thì kỳ vọng thị trường BĐS sẽ từ từ ấm dần lên trong giai đoạn sắp tới.
Riêng phân khúc bất động sản nhà ở, toàn quý 3 ghi nhận khoảng 90% nguồn cung sơ cấp tại các thị trường trọng điểm đến từ các dự án hiện hữu. Tổng nguồn cung sơ cấp (bao gồm nguồn cung hiện hữu và nguồn cung mới) khoảng 38.000 sản phẩm, trong đó, miền Bắc có khoảng 14.000 sản phẩm, miền Trung khoảng 3.300 sản phẩm, miền Nam khoảng 17.500 sản phẩm, và miền Tây có khoảng 2.600 sản phẩm được cung ứng ra thị trường
Thị trường bất động sản phía Nam (TP.HCM và các tỉnh lân cận) tiếp tục dẫn đầu về nguồn cung sơ cấp 9 tháng 2023. Riêng nguồn cung căn hộ tại TP.HCM và Bình Dương chiếm 97,3% giỏ hàng căn hộ sơ cấp và 65,7% giỏ hàng chung của khu vực.
Trong quý 3, tại TP.HCM ghi nhận số lượng nguồn cung mới căn hộ đạt khoảng 4.000 sản phẩm, tăng 74% theo năm. Giá bán bình quân căn hộ từ 60 - 80 triệu/m2, vẫn tăng 2 - 3% theo năm. Trong đó tỉ lệ hấp thụ căn hộ đạt khoảng 22%. Tỉ lệ hấp thụ tính trên nguồn cung sơ cấp toàn khu vực TP.HCM và các tỉnh lân cận quý 3 đạt khoảng 15 - 20%. Trong đó, tỷ lệ hấp thụ tại TP.HCM cao hơn các tỉnh lân cận khác (ước trung bình trên 22%).
Còn tại các tỉnh vệ tinh TP.HCM (Bình Dương, Đồng Nai, Long An) ghi nhận giá bán bình quân căn hộ từ 27 - 43 triệu/m2, ổn định theo quý. Giá bán nhà phố từ 25 - 91 triệu/m2, ổn định theo quý. Giá bán bình quân biệt thự từ 60 - 130 triệu/m2, tăng 5 - 8% theo quý. Giá bán bình quân shophouse từ 30 - 143 triệu/m2, ổn định theo quý. Giá bán bình quân đất nền từ 15 - 55 triệu/m2, ổn định theo quý.
Tâm lý người mua thay đổi theo chiều hướng tích cực
Bàn về triển vọng thị trường, theo DXS - FERI, khi tham chiếu lại các kịch bản cho thị trường BĐS đã được Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services đưa ra từ đầu năm 2023, hiện tại xu hướng thị trường BĐS đang diễn ra tương ứng theo phần giao giữa một phần của kịch bản kỳ vọng và một phần của kịch bản thách thức.
Cụ thể, nguồn cung giảm từ 30 - 50%, giá bán đi ngang, lãi suất giảm từ 11 – 13%, tỷ lệ hấp thụ: khoảng 10 - 15%. Dù vậy, những nỗ lực gỡ vướng cho các dự án BĐS tiếp tục được đẩy mạnh. Tại TP.HCM, Tổ công tác đã chỉ đạo và giải quyết được 67 dự án (tương đương 37,2% so với số lượng 180 dự án ban đầu). Trong đó, có 28 dự án theo hướng dẫn, đôn đốc của tổ công tác, 39 dự án qua rà soát của địa phương. Tổ công tác tại Hà Nội đã chỉ đạo, giải quyết được 419 dự án (tương đương 58,8% so với số lượng 712 dự án ban đầu) và đang tiếp tục giải quyết cho 293 dự án.
Đặc biệt, về khẩu vị người mua đã có những chuyển trong quý 3/2023. Thị trường BĐS ghi nhận lượng giao dịch thực tế chưa tăng nhưng tâm lý của khách hàng đã được cải thiện, tỷ lệ tìm kiếm BĐS của khách hàng gia tăng, đặc biệt là phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực.
Theo đó, “khẩu vị” khách hàng tập trung vào việc ưu tiên lựa chọn sản phẩm có pháp lý chuẩn chỉnh, CĐT uy tín và chính sách bán hàng cạnh tranh, đặc biệt về phần tài chính và thanh toán. Về nhu cầu, loại hình BĐS thu hút khách hàng hiện tại là căn hộ (tại khu vực các thành phố lớn), đất nền, nhà phố (tại các khu vực còn lại).
Trong các khảo sát mới thực hiện của DXS- FERI, đã có sự thay đổi về tâm lý và hành vi của các khách hàng mua BĐS. Phân khúc căn hộ vẫn là loại hình BĐS được ưu tiên lựa chọn tại các đô thị lớn, với 62% người được hỏi lựa chọn; biệt thự, nhà phố riêng lẻ 31%; biệt thự, đất nền dự án (5%), đất nền (2%). Tại các khu vực khác, đất nền chiếm ưu thế (41%); biệt thự, nhà phố riêng lẻ (32%); biệt thự, nhà phố dự án (15%); nghỉ dưỡng (3%).
Tại một khảo sát mà DXS - FERI áp dụng, trước câu hỏi Khách hàng có ý định mua BĐS khi lãi suất đã giảm hay không, 26% số người được hỏi chọn đáp án “có”, 43% người được hỏi đang phân vân “chưa chắc chắn’’, chỉ có 31% phản hồi “không”, điều này cho thấy khi lãi suất giảm, niềm tin thị trường cũng đang dần dần quay lại, và quyết tâm xuống tiền mua BĐS khi lãi suất giảm cũng đang dần được cải thiện./.
