Lãi suất tăng cao, người mua nhà cần quan tâm điều gì?

Theo thống kê từ các đơn vị nghiên cứu thị trường, trong tháng 8/2026, lãi suất vay mua nhà cho khoản cố định 12-24 tháng tại 11 ngân hàng thương mại phổ biến ở mức 10,9% một năm. Một số ngân hàng áp dụng mức cao hơn, như VPBank với 13,2% cho khoản vay cố định 12 tháng, trong khi MSB và ACB có mức lãi suất ưu đãi khoảng 11%. VIB áp dụng 11,1% cho kỳ hạn 12 tháng và 12% với kỳ hạn 24 tháng. Ngược lại, chỉ có một số ngân hàng duy trì lãi suất cố định 12 tháng dưới 10%, gồm HDBank 9,8%, VietBank 9,5% và Woori Bank 9,3%.

Thông tin về tình hình nhà ở và thị trường bất động sản quý II/2026 của Bộ Xây dựng cũng cho thấy, chi phí vốn gia tăng đang làm giảm khả năng hấp thụ tín dụng của người mua nhà, đồng thời tạo thêm áp lực tài chính đối với các chủ đầu tư, đặc biệt là những doanh nghiệp có tỷ lệ đòn bẩy cao hoặc dự án kéo dài thời gian triển khai. Bộ Xây dựng cho rằng việc khó tiếp cận tín dụng cũng làm gia tăng các giao dịch không thành công. Lãi suất cao, hạn mức vay thấp và yêu cầu chứng minh thu nhập tiếp tục hạn chế sức mua.

Trong bối cảnh đó, dòng tiền trên thị trường có xu hướng dịch chuyển mạnh vào các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực hoặc có khả năng tạo dòng tiền ổn định. Ngược lại, các sản phẩm mang tính đầu tư, tiếp tục đối mặt với thanh khoản thấp khi nhà đầu tư ngày càng thận trọng trước áp lực chi phí tài chính và triển vọng sinh lời.

Báo cáo tâm lý người tiêu dùng bất động sản của Batdongsan.com.vn cho thấy, khi lãi suất vượt mốc 7%/năm, tâm lý bắt đầu thận trọng hơn và nhu cầu vay vốn có dấu hiệu chững lại. Đến khi lãi suất trên 9%/năm, khả năng chấp nhận rủi ro tài chính suy giảm đáng kể, khiến nhiều người lựa chọn trì hoãn kế hoạch mua nhà hoặc thu hẹp quy mô khoản vay.

Trước áp lực lãi suất từ ngân hàng, thời gian gần đây, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã tung ra các chính sách bán hàng cực kỳ hấp dẫn nhằm hỗ trợ cho người mua thực. Doanh nghiệp sẵn sàng chia sẻ lợi nhuận, thậm chí chấp nhận lãi ít hơn để hỗ trợ khách hàng và tạo thanh khoản cho dự án.

Đơn cử, Sai Gon High Rise - đơn vị phát triển dự án The Aspira vừa công bố chính sách bán hàng đột phá tại giai đoạn hoàn thiện, động thái đi ngược lại xu hướng thị trường. Theo đó, Sai Gon High Rise tung ra 2 chính sách để khách hàng lựa chọn phương án sở hữu phù hợp với kế hoạch của mình.

Phương án thứ nhất là chính sách "chủ động an cư", thanh toán theo tiến độ. Người mua chỉ cần thanh toán 30% tới khi nhận bàn giao nhà; hoặc chỉ thanh toán 50% nhận nhà ở ngay. Lộ trình này phù hợp với khách hàng muốn chủ động kế hoạch tài chính và hạn chế áp lực khoản vay ngân hàng.

Phương án thứ hai là "Tối ưu dòng tiền", kết hợp nguồn vốn tự có và đòn bẩy tài chính. Với số vốn tự có 20%, khách hàng được hỗ trợ lãi suất đến 36 tháng và ân hạn gốc lên đến 6 năm.

Điểm đặc biệt nhất mà Sai Gon High Rise tung ra đợt này là chỉ thanh toán 75% tới khi cấp sổ hồng (thị trường thường yêu cầu 95%). Điều này đồng nghĩa dự án The Aspira sẽ bàn giao sổ sớm đến khách hàng. Đây được xem là "siêu chính sách" trên thị trường hiện nay, mang lại lợi ích rõ rệt cho cả khách mua ở thực lẫn nhà đầu tư.

Thông thường, các chính sách ưu đãi xoay quanh ba cột mốc: giai đoạn khởi động có mức ưu đãi cao; giai đoạn cất nóc - hoàn thiện nằm trong "vùng an toàn" nên tiến độ thanh toán dày hơn, ưu đãi bị thu hẹp; thời điểm bàn giao, phần lớn ưu đãi kết thúc. The Aspira đi ngược xu hướng khi thiết kế chính sách bán hàng ở giai đoạn hoàn thiện này.

Theo phương án này, người mua chỉ cần vốn tự có khoảng 300-400 triệu. Đến khi bàn giao vào quý II/2027, chủ căn hộ vẫn được hỗ trợ lãi và ân hạn gốc trong suốt năm đầu tiên dọn về ở, tạo khoảng trống tài chính để chuẩn bị cho các kỳ thanh toán tiếp theo.

"Việc hỗ trợ lãi lên tới 36 tháng giúp khách hàng triệt tiêu rủi ro biến động lãi suất - yếu tố đang khiến thị trường thận trọng, từ đó ổn định toàn bộ cấu trúc tài chính trong giai đoạn đầu. Chính sách này giúp người mua nhà ở thực giảm áp lực dòng tiền, vừa giữ được dòng vốn để đầu tư sinh lợi. Với mức chi phí vốn để thuê trọ, cú hích tài chính từ The Aspira giúp khách hàng biến tiêu sản thành tích sản, sở hữu căn hộ ngay TP.HCM", đại diện Sai Gon High Rise chia sẻ.

Bên cạnh chính sách bán hàng vượt trội, The Aspira tiếp tục gia tăng sức nóng nhờ động lực hạ tầng quy mô lớn, đặc biệt sau động thái TP.HCM công bố chi tiết phương án hướng tuyến, vị trí công trình metro Thủ Dầu Một – TP.HCM (metro số 2 Bình Dương) nhằm khép kín mạng lưới giao thông liên vùng. Thời gian bàn giao nhà tại The Aspira vào quý II/2027 - trùng với chu kỳ tăng tốc triển khai các đại dự án hạ tầng, mở ra kỳ vọng không chỉ đảm bảo kết nối nhanh chóng mà còn gia tăng giá trị tài sản cấp số nhân trong dài hạn. Sự cộng hưởng giữa tiến độ bàn giao nhanh chóng cùng nhịp thi công hạ tầng tăng tốc tất yếu tạo ra "đòn bẩy kép" cho cả người mua ở và đầu tư.

Trong khi đó, Masterise Homes cũng hướng tới người mua khi triển khai chương trình "Đồng hành kiến tạo giá trị - Nâng tầm trải nghiệm sống bền vững" trên toàn quốc đối với các dự án thuộc Masteri Collection và LUMIÈRE Series, cùng các chính sách riêng theo từng dự án.

Nam Long Group đưa ra giải pháp tài chính bảo lãnh thanh toán "nhận nhà trước - thanh toán sau - không nhận nợ" ngay đầu quý 3/2026. Tại Solaria Rise, mở bán từ ngày 9/5/2026, ngân hàng hỗ trợ vay tối đa 65%, đồng thời chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất trong 15 tháng sau khi bàn giao, dự kiến vào quý III/2027.

Theo các chuyên gia, trong bối cảnh giá nhà khó có dấu hiệu giảm do chi phí đất đai, xây dựng và vốn vẫn ở mức cao, việc các chủ đầu tư giãn tiến độ thanh toán, tăng tỷ lệ hỗ trợ tín dụng... đang trở thành công cụ quan trọng để chủ đầu tư mở rộng tệp khách hàng, kích thích nhu cầu mua ở thực.

Nhiều chuyên gia cũng cho rằng, ở góc độ doanh nghiệp, việc kéo giãn tiến độ thanh toán không đơn thuần là một chương trình bán hàng. Đây là chiến lược đòi hỏi năng lực tài chính đủ mạnh. Từ thực tế thị trường, dự án nào có chính sách thanh toán tốt, linh hoạt, hỗ trợ lãi suất tốt thì lượng giao dịch luôn cao hơn hẳn so với các dự án chỉ áp dụng chính sách đơn thuần như giảm chi phí nội thất, tặng xe, giảm phí dịch vụ ./.