Áp lực gia tăng dân số thành thị
“Chúng tôi đã đo lường và nhận thấy mức tiết kiệm năng lượng tại các tòa nhà ở Đan Mạch đã đạt được 50%. Đó là nhờ việc áp dụng quy định bắt buộc áp dụng về sử dụng tiết kiệm năng lượng trong công trình và chúng tôi hướng đến năm 2020 sẽ giảm xuống còn 0%”, ông Greges Reimann - Giám đốc điều hành IEN Consultants Đan Mạch nói.
“Đây không phải việc làm dễ dàng nhưng là mục tiêu mà các quốc gia cần hướng đến trong tương lai…”, ông Greges Reimann nhấn mạnh.
Vấn đề về xây dựng Công trình Xanh đã được tiếp cận từ năm 2007 và cho đến nay có khoảng trên 60 công trình được chứng nhận.
Tuy nhiên, số lượng này còn hạn chế so với số lượng công trình hiện nay và những công trình này chủ yếu là công trình cao cấp.
Lợi ích của vòng đời dự án Công trình Xanh chỉ khách hàng là người sử dụng được hưởng còn nhà đầu tư phải bỏ thêm chi phí ngay từ đầu.
Nguyên nhân sự phát triển Công trình Xanh ở Việt Nam còn chậm là do sự hiểu sai về chi phí xây dựng khi thực hiện, vì cho rằng có thể làm tăng chi phí thêm 20 - 30%.
Tuy nhiên, theo nghiên cứu của các tổ chức quốc tế thì chi phí gia tăng khi thực hiện Công trình Xanh chỉ dao động từ 1% – 5% tổng chi phí đầu tư.
Riêng tại Việt Nam, qua khảo sát chi phí gia tăng trung bình là 1,8% - 2%. Đó là các chi phí gia tăng bao như thiết kế, nghiên cứu chuyên sâu, chi phí tư vấn chứng nhận Công trình Xanh, chi phí cho thiết bị, vật liệu phù hợp với yêu cầu Công trình Xanh.
Việt Nam là một trong năm quốc gia ảnh hưởng nặng nề nhất thế giới về biến đổi khí hậu. Trung bình mỗi năm có 392 người chết và thiệt hại hơn 1% GDP do các thảm họa liên quan đến biến đổi khí hậu.
Do đó, việc phát triển các dự án BĐS theo xu hướng xanh sẽ là bài toán tối ưu cho vấn đề môi trường hiện nay.
Thực tế cho thấy, năng lượng tiêu thụ của các hộ gia đình chiếm tới 37% năng lượng tiêu thụ của quốc gia. Trong đó phần lớn rơi vào các hộ gia đình khu vực thành thị.
Dự báo đến năm 2020 dân số thành thị của Việt Nam sẽ đạt khoảng 36 đến 38 triệu người, chiếm khoảng 38 – 40% dân số cả nước. Như vậy, nhu cầu nhà ở rất lớn với khoảng 5,1 triệu căn.
Trong nỗ lực tái cấu trúc thị trường BĐS gắn với thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, Bộ Xây dựng đã xác định ưu tiên phát triển nhà ở thuộc phân khúc giá thấp và trung bình là phân khúc sản phầm phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả của đại đa số người mua.
Trong khi đó, nhà ở phân khúc giá thấp và trung bình lâu nay vẫn bị xem là “tổn hại môi trường” do chi phí đầu tư thấp, lợi nhuận chủ đầu tư không cao nên khó đáp ứng yêu cầu về Công trình Xanh.
Đòi hỏi “đạo đức” từ nhà đầu tư
Ông Đặng Thành Long, Tổng giám đốc Hội đồng Công trình Xanh Việt Nam (VGBC), cho rằng, bộ khung chuẩn được xây dựng để đánh giá một công trình dựa trên lượng tiêu thụ năng lượng như điện, nước… Chắc chắn chi phí đầu tư ban đầu có tăng nhưng không cao, quan trọng là chi phí vận hành về lâu dài.
Chủ tịch Hiệp hội BĐS Nguyễn Trần Nam chi biết thêm, đòi hỏi một công trình nhà ở giá thấp và trung bình đáp ứng các tiêu chí Công trình Xanh là một bài toán khó.
“Chúng ta phải nhìn từ thực tế, một Công trình Xanh sẽ giúp tiết kiệm năng lượng khi vận hành và điều này thể hiện rõ nhất trên hóa đơn tiền điện của mỗi hộ gia đình trong tòa nhà. Nhưng nếu làm tăng chi phí của chủ đầu tư thì họ sẽ không làm. Chủ đầu tư xây dựng, bán nhà xong là hết trách nhiệm nên cái này phải đòi hỏi đạo đức từ các chủ đầu tư”, ông Nam lưu ý.
Lợi nhuận mà các nhà đầu tư thu được từ các dự án nhà ở xã hội rất thấp nên thường không cho phép “mạo hiểm” để đáp ứng đầy đủ tiêu chí Công trình Xanh.
Lợi ích của vòng đời dự án Công trình Xanh thì chỉ khách hàng là người sử dụng được hưởng còn nhà đầu tư phải bỏ thêm chi phí ngay lập tức từ đầu.
Đây chính là bài toán khó đối với các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư vào dự án nhà ở xã hội. Chỉ những nhà đầu tư nào dám bớt đi phần lợi nhuận của mình mới đáp ứng tiêu chí Công trình Xanh.
Lấy ví dự từ các dự án của Capital House, như 2 dự án nhà ở xã hội EcoHome 1 làm tăng 3,7 tỷ đồng đầu tư khi làm thêm hệ thống pin mặt trời, kéo theo việc tăng chi phí đối với mỗi căn hộ là 3,98 triệu đồng.
Dự án EcoHome 2 thì làm tăng 8,37 triệu đồng/căn hộ khi đầu tư hệ thống pin năng lượng mặt trời.
Còn dự án thương mại Ecolife Capitol thì chi phí đầu tư cho Công trình Xanh đã làm tăng thêm giá trị đầu tư tính trên mỗi căn hộ trong dự án là hơn 100 triệu đồng.
Bài toán cân bằng lợi ích
Bà Vũ Thị Kim Thoa, Trưởng đoàn Tư vấn của Chương trình Năng lượng sạch USAID Việt Nam lại cho biết, Công trình Xanh có thể tiết kiệm 50% tiêu thụ năng lượng so với thiết kế ban đầu mà không làm tăng chi phí. Lợi ích rõ ràng nhất của Công trình Xanh là giảm chi phí vận hành, trong khi chi phí vận hành chiếm hơn 80% chi phí đầu tư”.
“Các chủ đầu tư phải nhận ra rằng đầu tư Công trình Xanh sẽ làm làm gia tăng giá trị tài sản, mức hoàn vốn nhanh chóng. Công trình Xanh còn thu hút nhiều khách hàng, đẩy nhanh khả năng tiêu thụ sản phẩm...”, bà Thoa nhấn mạnh.
Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Trần Nam cho biết, Việt Nam chưa hình thành quy định bắt buộc các công trình xây dựng phải đáp ứng tiêu chí xanh, do đó khó đòi hỏi sự tuân thủ.
Hơn 60 công trình được chứng nhận xanh hiện nay chủ yếu là do các chủ đầu tư thực hiện nhằm phục vụ quảng bá thương hiệu và những công trình mà chủ đầu tư sẽ trực tiếp vận hành trong vòng đời dự án.
Còn những dự án xây lên, bán xong, hết bảo hành là hết trách nhiệm khó đòi hỏi sự tuân thủ quy chuẩn Công trình Xanh. Chủ đầu tư thường tận dụng tối đa diện tích để xây bán thu lợi nhuận.
“Bài toán đặt ra là phải cân bằng lợi ích giữa nhà đầu tư với người sử dụng tại các dự án”, ông Nam chỉ ra.
Ông Nguyễn Trần Nam còn đưa ra phép tính, hiện nay mỗi năm Việt Nam có thêm 100 triệu m2 nhà ở mà trung bình 1m2 nhà ở tiêu thụ điện khoảng 120kwh/năm sẽ cho ra một con số tiêu hao năng lượng rất lớn. Đó là chưa tính đến 1,5 tỷ m2 nhà ở đã có hiện nay.
Nếu chúng ta áp dụng tốt các tiêu chí Công trình Xanh như nhiều quốc gia để mức tiêu thụ điện của 1m2 nhà ở chỉ còn 60kwh/năm là một sự tiết kiệm khổng lồ.
Và cần có chính sách hỗ trợ các nhà đầu tư BĐS để khuyến khích họ đầu tư Công trình Xanh mà không lo lắng bị thiệt hại do tăng chi phí đầu tư.
