Lãng phí đất đai, cơ hội đầu tư tại nhiều dự án bất động sản chậm triển khai ở TP. Cần Thơ

Hiện nay, trên địa bàn TP. Cần Thơ có nhiều dự án bất động sản quy hoạch đã lâu, nhưng chậm triển khai. Thực trạng này không chỉ ảnh hưởng đến sự phát triển chung tại địa phương, mà còn tác động không nhỏ tới cuộc sống của người dân.

Theo nghiên cứu của Reatimes, trong giai đoạn từ năm 2015 - 2019, TP. Cần Thơ đã kêu gọi và được nhiều nhà đầu tư uy tín, có vốn đầu tư nước ngoài đăng ký như: Công ty cổ phần Vinpearl, Công ty cổ phần đầu tư Văn Phú-Invest, Công ty cổ phần đầu tư và phát triển đô thị Long Giang...

Tuy nhiên, nhiều dự án của các nhà đầu tư đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết từ năm 2020, nhưng đến nay vẫn chưa được triển khai. Trong số dự án trên có thể kể đến dự án Khu đô thị mới cồn Khương, Khu đô thị mới hai bên đường Võ Văn Kiệt (Khu 4), Khu đô thị mới hai bên đường Võ Văn Kiệt (Khu 9)...

Theo tài liệu của Reatimes, ngày 16/7/2021, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 1242/QĐ-TTg về việc thành lập Tổ công tác đặc biệt của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, tháo gỡ khó khăn vướng mắc và thúc đẩy thực hiện dự án đầu tư tại các bộ, ngành và địa phương.

Thực hiện Quyết định trên, UBND TP. Cần Thơ đã tiến hành rà soát pháp lý tại toàn bộ dự án trên địa bàn TP.

Đến tháng 6/2023, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã có buổi làm việc với Ban Thường vụ Thành Uỷ Cần Thơ và có những chỉ đạo để tháo gỡ khó khăn vướng mắc cho các dự án đầu tư sử dụng các khu đất, quỹ đất có giá trị thương mại không cao đã có Quyết định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư năm 2014.

Tuy nhiên, sau hơn 3 năm rà soát, nhiều dự án vẫn chưa có tiến triển, gây thất thoát lớn về nguồn lực của xã hội.

Gần đây (ngày 28/11/2024), UBND TP. Cần Thơ mới có báo cáo gửi Bộ Xây dựng về kết quả tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện các dự án bất động sản trên địa bàn Thành phố. Theo đó tại TP. Cần Thơ có 19 dự án được UBND TP. Cần Thơ cấp Chủ trương đầu tư theo quy định của Luật đầu tư năm 2014 đang gặp khó khăn vướng mắc trong quá trình triển khai thực hiện liên quan đến trình tự, thủ tục đầu tư.

Theo kế hoạch của UBND TP. Cần Thơ, trên cơ sở kết luận của Thủ tướng Chính phủ; hướng dẫn của Bộ Kế hoạch và Đầu tư tại Công văn số 8420/BKHĐT - QLĐT ngày 14/10/2024, UBND TP. Cần Thơ đang nghiên cứu, rà soát, đề xuất hướng xử lý các khó khăn vướng mắc liên quan đến các dự án bất động sản được tiếp tục triển khai theo quy định.

Có thể thấy, việc rà soát là điều cần thiết nhưng thời gian kéo dài nhiều năm đã ảnh hưởng không nhỏ đến môi trường đầu tư kinh doanh của TP. Cần Thơ và đời sống của người dân. Đặc biệt là ảnh hưởng nghiêm trọng tới các nhà đầu tư. Bởi lẽ, trước khi rà soát, các nhà đầu tư đang phối hợp tốt với địa phương trong thực hiện thủ tục chuẩn bị đầu tư, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đầu tư hạ tầng kỹ thuật. Có nhà đầu tư đã chi những số tiền rất lớn để cùng chính quyền địa phương thúc đẩy công tác giải phóng mặt bằng nhưng tới nay các vướng mắc pháp lý vẫn chưa được tháo gỡ, khiến nhà đầu tư không thể thực hiện dự án.

Một trong những ví dụ điển hình nhất có thể kể đến là dự án Khu đô thị mới Cồn Khương của Liên danh Nhà đầu tư Công ty cổ phần Văn Phú-Invest và Công ty cổ phần 216.

Được biết, dự án Khu đô thị mới Cồn Khương có quy mô gần 54ha và được kỳ vọng biến vùng đất trũng thành khu đô thị đáng sống. Dự án được phê duyệt Chủ trương đầu tư từ năm 2019 và chấp thuận đầu tư vào đầu năm 2021, tuy nhiên, sau hơn 4 năm, tiến độ dự án vẫn "giậm chân tại chỗ," gây ra tình trạng lãng phí tài nguyên đất đai và nguồn lực xã hội.

Đưa ra những khó khăn và vướng mắc của mình tới các cơ quan chức năng, vị đại diện liên danh nhà đầu tư dự án cho biết, dù đã nhận được hỗ trợ từ các cấp chính quyền địa phương từ những ngày đầu triển khai dự án. Tuy nhiên, kể từ thời điểm tháng 10/2021 đến nay, dự án đang gặp phải rất nhiều khó khăn, vướng mắc.

Cụ thể, về công tác thu hồi đất và giao đất giai đoạn 1 của 187 hộ với diện tích 21,3ha (theo Nghị quyết số 41/NQ - HDDND ngày 4/12/2020 của HĐND TP Cần Thơ), nhà đầu tư đã phối hợp với các cấp chính quyền sở tại vận động, đôn đốc người dân nhận tiền, tuy nhiên, nhiều hộ dân vẫn chưa đồng ý nhận bồi thường hỗ trợ.

Trước tình trạng trên nhà đầu tư đã có văn bản gửi UBND quận Bình Thủy, và nhận lại phản hồi là do dự án đang nằm trong danh mục các dự án cần rà soát nên chưa đủ điều kiện để tham mưu cho TP chấp thuận phương án cưỡng chế.

Về công tác đăng ký danh mục thu hồi đất giai đoạn 2 với diện tích khoảng 31,97ha thuộc quận Bình Thủy, theo đại diện liên danh nhà đầu tư, từ năm 2022 đến nay, các nhà đầu tư đã nhiều lần gửi văn bản nhưng đến thời điểm hiện tại vẫn chưa được đăng ký danh mục thu hồi đất, dẫn tới việc không thể triển khai các công tác thu hồi đất theo quy định cho phần diện tích còn lại. Ảnh hưởng rất lớn tới tâm lý các hộ dân đã nhận tiền, đã bàn giao mặt bằng và các hộ dân được thông báo công khai quyết định thu hồi và phương án đền bù của giai đoạn 1.

Bên cạnh các vấn đề liên quan đến giải phóng mặt bằng dự án Khu đô thị mới Cồn Khương, theo đại diện liên danh nhà đầu tư, doanh nghiệp đã sử dụng vốn chủ sở hữu để thực hiện việc thanh toán cho các chi phí triển khai dự án từ năm 2019 và tập trung vào chi phí giải phóng mặt bằng 2020 - 2021 cho đến 2024 là 240 tỷ đồng. Với số tiền đã chi ra, doanh nghiệp thiệt hại chi phí tài chính hàng năm khoảng 27 tỷ đồng, tương ứng lãi suất mà doanh nghiệp đang đi vay là 11%/năm.

Dự án Khu đô thị mới Cồn Khương chậm tiến độ đầu tư, doanh nghiệp vừa mất chi phí tài chính, vừa mất thu nhập đã báo cáo cổ đông và cán bộ nhân viên. Toàn bộ các chi phí phát sinh liên quan đến dự án đều được công ty theo dõi, hoạch toán kế toán, phản ánh lên báo cáo tài chính và đánh giá khả năng thu hồi hàng năm. Khi dự án chậm triển khai, doanh nghiệp phải có biện pháp đánh giá trích lập chi phí dự phòng, việc này sẽ tác động trực tiếp đến lợi nhuận của doanh nghiệp và không thể giải trình được với cổ đông.

Không chỉ nhà đầu tư gặp khó khăn do chưa thể triển khai dự án, về phía người dân sinh sống trong khu vực dự án Khu đô thị mới Cồn Khương, thuộc diện di dời cũng tỏ ra bức xúc, bởi đến thời điểm hiện tại họ chưa biết được rồi cuộc sống của mình sẽ đi về đâu.

Chia sẻ với phóng viên Reatimes, ông Hồ Hoàng Nối - Tổ trưởng dân phố tổ 11, khu vực 2, phường Bùi Hữu Nghĩa, quận Bình Thủy - đại diện cho những người dân nằm trong diện di dời để giải phóng mặt bằng tại dự án Khu đô thị mới Cồn Khương cho biết, hiện tại những hộ dân nằm trong diện đền bù, giải phóng mặt bằng tại dự án vô cùng khó khăn.

"Tại buổi tiếp xúc cử tri, tôi và các hộ dân nơi đây đã đưa ra những ý kiến của mình. Vấn đề quy hoạch tại khu đô thị này phải triển khai như thế nào để thật nhanh chóng, bởi người dân chúng tôi bây giờ cuộc sống rất vất vả, nhà cửa thì hư hỏng, xuống cấp mà xây lại thì không được. Đường xá sau mỗi trận mưa thì luôn trong tình trạng ngập úng. Người dân chúng tôi mong muốn sớm được thống nhất về việc đền bù GPMB, và được bố trí tái định cư để sớm được an cư", ông Nối chia sẻ.

Cũng theo ông Nối, tại dự án Khu đô thị mới Cồn Khương, có những hộ chưa nhận đền bù, có những hộ đã nhận được tiền đền bù giải phóng mặt bằng nhưng chưa biết sẽ được tái định cư tại đâu, giá cả tái định cư như thế nào.

"Hiện tại chúng tôi đi thì chưa được mà ở lại cũng không xong. Thời điểm hơn 1 năm trước, người dân chúng tôi mới nhận được thông báo và tiếp xúc với người dân để thực hiện công tác giải phóng mặt bằng, tuy nhiên khoảng 6 tháng trở lại đây thì không thấy thông báo hay các buổi tiếp xúc nào để xử lý bồi thường giải phóng mặt bằng", ông Nối chia sẻ.

Theo phân tích của các chuyên gia thuộc Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam: Khu đô thị mới Cồn Khương đều đã có các Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư và quyết định chấp thuận đầu tư khu đô thị, vì vậy lý do"dự án đang nằm trong danh mục các dự án cần rà soát nên chưa đủ điều kiện để tham mưu cho TP chấp thuận phương án cưỡng chế" là chưa hợp lý. Do đó, có hai vấn đề cần phải làm rõ như sau:

Thứ nhất, dự án này đã có quyết định phê duyệt chủ trương đầu tư và các văn bản liên quan đến công tác thu hồi đất: một trong những căn cứ để ban hành các văn bản nêu trên là dự án phải có trong "Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt" (Điều 63 luật đất đai 2013) như vậy lý do để đưa vào danh mục cần rà soát là gì?

Thứ hai, việc cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất đối với 11 hộ gia đình thuộc các trường hợp thu hồi đất giai đoạn I được thực hiện theo quy định tại điều 73 Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật. Như vậy, lý do chưa đủ điều kiện để tham mưu cưỡng chế cần phải được giải thích 1 cách thỏa đáng và có dẫn chứng bằng văn bản pháp luật.

Cũng theo nhận định của các chuyên gia, theo quy định của pháp luật về đất đai (Luật Đất đai 2013, Luật đất đai 2024) sau khi được phê duyệt chủ trương đầu tư, dự án phải được đưa (hoặc bổ sung) vào danh mục thực hiện trong quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì mới đủ điều kiện để thực hiện các bước tiếp theo.

Như vậy, cần kiểm tra danh mục dự án nêu trên đã được đưa vào danh mục quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2021 - 2025 và kế hoạch sử dụng đất năm 2025 hay chưa? Nếu chưa có trong danh mục thì chủ đầu tư cần có những kiến nghị đề nghị các cơ quan chức năng xem xét điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương nhằm thực hiện các bước tiếp theo của dự án theo đúng quy định hiện hành.

Theo quan điểm của ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện nghiên cứu Bất Động sản Việt Nam: Chuyện lãng phí tiền của của nhà đầu tư do công tác giải phóng mặt bằng chậm, thậm chí là ách tắc nhiều năm, thì quá rõ. Bởi khi dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, là nhà đầu tư đã phải chuẩn bị nguồn vốn để triển khai dự án. Nguồn vốn này thông thường phải đi vay ngân hàng, nên nhà đầu tư phải chịu lãi suất khá cao. Nếu dự án thực hiện xuôi chèo mát mái, thì tiền trả lãi trả ngân hàng được tính vào chi phí vốn và đưa vào giá thành. Chí phí vốn tỷ lệ thuận với thời gian thực hiện dự án; tức là nếu thời gian thực hiện dự án càng kéo dài, tính cả thời gian bán hàng, thì chi phí vốn càng lớn.

Đối với trường hợp dự án bị tắc ngay từ khâu giải phóng mặt bằng, thì đối với chủ đầu tư lãng phí càng lớn, thậm chí phải coi là sự thiệt hại, bởi lãi vay ngân hàng vẫn phải trả trong khi dự án không tiến triển, thậm chí là không biết kéo dài đến bao giờ. Vì vậy, chậm giải phóng mặt bằng ngày nào thì chủ đầu tư thiệt hại ngày ấy. Điều này dẫn đến hậu quả là nếu sau đó dự án có được thực hiện, thì chủ đầu tư cũng bị bào mòn lợi nhuận do chi phí vốn cao, thậm chí có thể lợi nhuận âm, tức là thua lỗ, nếu thời gian giải phóng mặt bằng kéo quá dài.

Không những thiệt hại về tài chính, mà việc chậm triển khai dự án đương nhiên ảnh hưởng rất lớn đến cơ hội đầu tư và uy tín, thương hiệu của doanh nghiệp. Khi dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư là doanh nghiệp phải lên kế hoạch, trong đó phải tính toán đến các yếu tố vốn, nhu cầu thị trường, tính thanh khoản... để lập tiến độ sao cho tối ưu về chi phí, nhất là cân đối chi phí vốn với tốc độ thi công, tốc độ bán hàng. Không những thế, chủ đầu tư còn phải tính toán kỹ cả về thời gian thu hồi vốn, vừa để trả lãi ngân hàng, vừa để dự tính kế hoạch để triển khai các dự án tiếp theo. Do đó, việc dự án chưa được triển khai, thậm chí là chưa biết đến bao giờ mới có thể triển khai, sẽ làm cho kế hoạch bị "phá sản", doanh nghiệp bị vỡ kế hoạch.

Hậu quả của việc vỡ kế hoạch đầu tiên là làm lỡ mất cơ hội kinh doanh, vì sau đó nếu dự án có được triển khai thì tình hình thị trường cũng đã khác; đồng thời ảnh hưởng đến kế hoạch dài hạn của doanh nghiệp, tức ảnh hưởng đến việc triển khai dự án tiếp theo và có thể ảnh hưởng đến cả chiến lược phát triển của doanh nghiệp. Điều đó tất yếu ảnh hưởng đến uy tín của doanh nghiệp với cổ đông, bởi dự án đã được đưa vào kế hoạch và doanh nghiệp phải thuyết trình trước cổ đông, nay dự án không được thực hiện theo kế hoạch sẽ làm suy giảm lòng tin của cổ đông đối với lãnh đạo doanh nghiệp.

Ở một khía cạnh khác, dự án chậm triển khai, vì bất cứ lý do gì, chủ quan hay khách quan, cũng đều ảnh hưởng đến thương hiệu, uy tín của chủ đầu tư, bởi nó làm suy giảm lòng tin của khách hàng vào việc triển khai thực hiện dự án của doanh nghiệp. Nhất là đối với dự án nhà ở, thì tiến độ thực hiện dự án được coi là tiêu chí cực kỳ quan trọng để khách hàng đánh giá chất lượng dự án và uy tín của chủ đầu tư.

Ở phương diện rộng hơn, việc dự án chậm trễ cũng tác động tiêu cực tới thị trường bất động sản, bởi nguồn cung bị giảm có thể dẫn tới mất cân đối cung cầu, nhất là trong bối cảnh cung đang mất cân đối nghiêm trọng với cầu như đã và đang xảy ra. Việc nguồn cung giảm cũng ảnh hưởng lớn tới khách hàng là người dân, vì cơ hội tiếp cận nhà ở bị hạn chế, thu hẹp lại.

Nhìn từ góc độ xã hội, việc dự án chậm được triển khai còn ảnh hưởng đến vấn đề lao động, việc làm và từ đó tác động tiêu cực đến an sinh xã hội. Đồng thời ảnh hưởng đến phát triển kinh tế xã hội nói chung, nhất là với địa phương có dự án. Bởi vì, khi mời gọi đầu tư và phê duyệt chủ trương đầu tư, là chính quyền tỉnh đã đặt dự án trong tổng thể kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Do đó, việc dự án chậm triển khai cũng đồng nghĩa với việc kế hoạch bị phá vỡ và tất yếu nó sẽ ảnh hưởng đến tổng thể kế hoạch phát triển của địa phương. Không những thế, việc dự án chậm trễ mà nguyên nhân do việc giải phóng mặt bằng ách tắc, còn ảnh hưởng không nhỏ đến môi trường đầu tư, làm suy giảm lòng tin của nhà đầu tư, từ đó tác động tiêu cực đến việc thu hút, kêu gọi đầu tư của địa phương, hậu quả là tác động tiêu cực đến phát triển kinh tế xã hội của tỉnh.

Có thể thấy rằng, việc dự án bị "treo" do chưa giải phóng được mặt bằng, khiến đất đai không được đưa vào sử dụng là một sự lãng phí lớn về nguồn lực. Điều đó không những không đưa được đất đai vào phục vụ cuộc sống con người và xã hội, mà do dự án chưa được triển khai, chưa có sản phẩm, còn dẫn đến việc không mang lại nguồn thu cho ngân sách từ thu tiền sử dụng đất và tiền thuế từ doanh nghiệp. Quan trọng hơn, dự án chưa được triển khai cũng đồng nghĩa với không tạo được ra hàng hóa, cụ thể ở đây là nhà ở, dẫn đến không có nguồn cung cho thị trường và cũng đồng nghĩa với việc giảm cơ hội tiếp cận nhà ở của người dân.