Một lô bán cho nhiều người, đất thế chấp cũng bán...
Dự án Ocean View Nha Trang được UBND tỉnh Khánh Hòa chấp thuận từ năm 2004, cho Công ty TNHH Thiên Nhân II san ủi hơn 7,2 ha vùng đồi núi Chụt nằm cuối đường Trần Phú, phường Vĩnh Trường (nhìn xuống vịnh Nha Trang) xây dựng khu biệt thự cao cấp để bán. Quy mô dự án gồm gần 100 căn biệt thự cao cấp, 5 tòa nhà condotel (căn hộ khách sạn) cao từ 4 đến 6 tầng với 159 căn hộ; khu dịch vụ nhà hàng, bể bơi... Tuy nhiên, cho đến nay, tại khu biệt thự cao cấp này vẫn còn nhiều lô đất đầy cỏ cây hoang dại hoặc san ủi dở dang.
Đáng chú ý, theo bản danh sách các dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn tỉnh đã được chủ đầu tư đem thế chấp ngân hàng do Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Khánh Hòa công bố mới đây, dự án Khu biệt thự Ocean View Nha Trang đã bị chủ đầu tư là Công ty TNHH Dịch vụ thương mại Thiên Nhân II thế chấp 39 lô đất tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn chi nhánh quận Bình Thạnh, TP.HCM để vay vốn. Các lô đất đã được chủ đầu tư đem thế chấp ngân hàng tập trung vào thời điểm từ năm 2010 đến năm 2013.
Theo ông Nguyễn Văn Thông, Phó giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai Khánh Hòa, dự án này không được phân lô bán nền mà phải xây dựng hạ tầng hoàn chỉnh, xây nhà trên đất rồi còn phải thông báo cho Sở Xây dựng kiểm tra, đủ điều kiện quy định rồi mới được bán cho khách hàng.
Thế nhưng, Công ty Thiên Nhân II đã bỏ qua các quy định đó bằng cách bán đất nhưng làm “hợp đồng góp vốn xây dựng nhà ở” với người mua.
Sau khi bán đất thông qua “hợp đồng góp vốn xây dựng nhà ở”, dù đã nhận đủ tiền của người mua nhưng công ty không làm thủ tục giải chấp, chuyển sở hữu sổ đỏ đất đai cho người mua.
Thậm chí, Công ty Thiên Nhân II còn bán một lô đất cho nhiều người hoặc đất đang thế chấp cũng đem bán, khiến cho những khách hàng của công ty này vô cùng hoang mang bởi theo Văn phòng đăng ký đất đai Khánh Hòa, không thể làm giấy tờ chuyển đổi sở hữu đất đai từ Công ty Thiên Nhân II cho người mua vì các sai phạm đã nêu của chủ dự án.
Nhiều chủ đất tại Dự án Khu Biệt thự cao cấp Ocean View Nha Trang treo biển cảnh báo.
Chủ đầu tư chưa có thông báo về việc kết thúc dự án
Tại phiên chất vấn - trả lời chất vấn – Kỳ họp thứ 4, HĐND tỉnh Khánh Hòa khóa IV mới đây, trước đề nghị của đại biểu, đề nghị UBND tỉnh cho biết về tính pháp lý của Dự án Khu biệt thự cao cấp Ocean View; Vấn đề hoàn thiện cơ sở hạ tầng, cơ sở xã hội của dự án này như thế nào cũng như giải pháp để chấn chỉnh, xử lý tình trạng này, ông Đào Công Thiên, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Khánh Hòa trả lời: Về tính pháp lý của Dự án Khu biệt thự cao cấp Ocean View do Công ty TNHH Thương mại - Dịch vụ Thiên Nhân II làm chủ đầu tư, ngày 18/10/2004, UBND tỉnh đã có văn bản thỏa thuận phương án quy hoạch tại dự án.
Đến năm 2006, chủ đầu tư đã được UBND tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với dự án. Dự án được điều chỉnh cục bộ nhiều lần Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500, lần sau cùng được UBND tỉnh phê duyệt tại Quyết định số 2646 ngày 16/10/2009, theo đó dự án bao gồm 2 khu vực: khu biệt thự và khu khách sạn, căn hộ cao cấp.
Ngày 20/10/2010, UBND tỉnh có văn bản số 5510/UBND về việc chấp thuận chủ trương điều chỉnh Dự án Khu biệt thự cao cấp Ocean View Nha Trang thành 2 dự án riêng biệt, gồm: Dự án Khu biệt thự cao cấp Ocean View Nha Trang, có diện tích sử dụng đất 53.451,8m2; Dự án Khu chung cư cao cấp Ocean View Nha Trang, có diện tích sử dụng đất 10.164m2.
Về tính pháp lý liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS, huy động vốn của khách hàng, chuyển nhượng đất nền, bán nhà ở hình thành trong tương lai của dự án, theo ông Thiên, trước khi Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 được ban hành, việc huy động vốn, mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại các dự án được thực hiện theo Điểm d và đ của Khoản 3, Điều 9, Nghị định số 71 năm 2010 của Chính phủ, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2005; Khoản 8 và 11 của Điều 8, Thông tư số 16 năm 2010 của Bộ Xây dựng hướng dẫn Nghị định số 71 năm 2010 của Chính phủ.
Theo đó, chủ đầu tư có trách nhiệm liên hệ với Sở Xây dựng để làm thủ tục xác nhận danh sách người được ký hợp đồng hợp tác đầu tư phân chia sản phẩm là nhà ở; có trách nhiệm thông báo cho Sở Xây dựng biết việc huy động vốn bằng hình thức mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, chủ đầu tư không thực hiện các thủ tục để được Sở Xây dựng xác nhận hoặc kiểm tra tính pháp lý của việc huy động vốn, bán nhà ở hình thành trong tương lai nêu trên.
Ông Đào Công Thiên, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Khánh Hòa cho biết, việc chuyển nhượng đất nền, huy động vốn bằng hình thức bán nhà ở hình thành trong tương lai của dự án Ocean View Nha Trang là không đúng quy định pháp luật.
Ngày 14/1/2013, Chính phủ ban hành Nghị định số 11 về quản lý đầu tư phát triển khu đô thị, theo đó để được chuyển nhượng đất nền cho người dân tự xây dựng nhà ở thì dự án phải có văn bản thống nhất chủ trương của Bộ Xây dựng và quyết định của UBND tỉnh quy định các khu vực trong dự án được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng.
Tuy nhiên, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Khánh Hòa cho biết, chủ đầu tư cũng không liên hệ Sở Xây dựng để làm các thủ tục trình Bộ Xây dựng và UBND tỉnh.
“Kể từ khi Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 có hiệu lực, các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng việc dự án có đủ điều kiện được bán nhà ở hình thành trong tương lai và chỉ được mở bán sau khi Sở Xây dựng có văn bản thông báo đủ điều kiện. Tuy nhiên, chủ đầu tư vẫn tiếp tục không thực hiện việc thông báo đến Sở Xây dựng theo quy định”, ông Thiên nhấn mạnh.
Về việc thực hiện đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và chuyển giao đưa công trình vào khai thác, sử dụng của Dự án Khu biệt thự cao cấp Ocean View Nha Trang, ông Thiên cho rằng, theo quy định, chủ đầu tư có trách nhiệm lập phương án chuyển giao cho chính quyền địa phương các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tại dự án sau khi đã hoàn thành. Hiện nay, chủ đầu tư chưa có thông báo về việc kết thúc dự án và tiến hành các thủ tục để chuẩn bị chuyển giao các công trình cho chính quyền địa phương quản lý.
Ông Thiên cũng khẳng định: “Đối với việc chuyển nhượng đất tại Dự án Khu biệt thự cao cấp Ocean View Nha Trang, dự án này chưa có đủ giấy tờ để thực hiện sang nhượng đất nền đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật cho người dân tự xây dựng nhà ở; chưa có văn bản xác nhận, thông báo của Sở Xây dựng về việc nhà ở hình thành trong tương lai của dự án đủ điều kiện được bán, cho thuê, mua theo pháp luật về nhà ở và kinh doanh BĐS qua các thời kỳ. Do vậy, việc chuyển nhượng đất nền, huy động vốn bằng hình thức bán nhà ở hình thành trong tương lai của dự án này là không đúng quy định pháp luật”.
Để ngăn ngừa việc chủ đầu tư rao bán các BĐS chưa đủ điều kiện, UBND tỉnh đã chỉ đạo Sở Xây dựng tiến hành các biện pháp như: họp trực tiếp với một số chủ đầu tư dự án BĐS, các sàn giao dịch BĐS trên địa bàn, thông báo rõ các điều kiện mà dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị phải đáp ứng khi bán nhà ở hình thành trong tương lai hoặc chuyển nhượng đất nền cho người dân tự xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật hiện hành. Yêu cầu chủ đầu tư, các sàn giao dịch BĐS không được quảng bá mở bán nhà ở, đất nền khi chưa có thông báo đủ điều kiện của Sở Xây dựng, quyết định cho phép bán đất nền của UBND tỉnh.
