Thích
Hiện nay, TP. HCM đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ về không gian phát triển, với mô hình đa trung tâm dần hình thành rõ nét hơn.
Nếu như khu vực Quận 1 và Quận 3 cũ trước đây vẫn giữ vai trò trung tâm kinh tế và hành chính truyền thống, thì Thủ Thiêm đang nổi lên như hạt nhân mới, đặc biệt sau khi khu vực này được quy hoạch trở thành Trung tâm tài chính quốc tế (IFC).
Xu hướng dịch chuyển này không chỉ giúp đô thị phân bổ lại áp lực hạ tầng mà còn tái định nghĩa cách nhìn về bất động sản trung tâm trong thập kỷ tiếp theo.
Thủ Thiêm - Ứng viên sáng giá cho một CBD thế hệ mới
Theo định nghĩa của OECD, một Central Business District (CBD) phải là khu vực có mật độ lao động cao nhất, tập trung dịch vụ - tài chính - thương mại, đồng thời sở hữu mạng lưới giao thông công cộng dày đặc. Những tiêu chí này đang từng bước hội tụ tại Thủ Thiêm.
Thủ Thiêm đang trở thành hạt nhân trong mô hình đô thị đa cực.
Tại Diễn đàn Bất động sản TP. HCM mới đây, các chuyên gia đều có chung nhận định rằng với vai trò cửa ngõ phía Đông, quỹ đất lớn và quy hoạch bài bản, khu vực Thủ Thiêm hiện nay đang tiệm cận mô hình CBD hiện đại mà nhiều đô thị lớn trên thế giới hướng tới.
Theo mô hình đô thị nén, trung tâm mở rộng không còn bó hẹp trong ranh Quận 1 và Quận 3 (cũ) mà trải dài sang toàn bộ Quận 2 (cũ), trong đó bao gồm Thủ Thiêm và Nam Rạch Chiếc. Đây đang là khu vực tập trung các chức năng kinh tế quan trọng, sở hữu kết nối hạ tầng ngày càng hoàn chỉnh và góp phần tạo thế cân bằng cho bộ khung đa trung tâm của thành phố.
Diễn đàn BĐS TP. HCM 2025 với chủ đề: Hạt nhân trung tâm.
Dự án IFC Thủ Thiêm dự kiến đưa vào vận hành từ năm 2025 được xem là động lực bứt tốc của khu vực. Bài học từ Yeouido của Seoul - nơi IFC hình thành và tạo ra một cực tăng trưởng song song với CBD truyền thống đã cho thấy sức lan tỏa mạnh mẽ của các trung tâm tài chính: Thu hút doanh nghiệp, thúc đẩy lưu trú chất lượng cao và kích hoạt nhu cầu thương mại – dịch vụ.
Thủ Thiêm hiện nay đang trong lộ trình tương tự khi hàng loạt hạ tầng chiến lược được thúc đẩy: Metro số 1 chuẩn bị vận hành, các cây cầu liên kết Quận 1 - Thủ Thiêm và Quận 4 - Thủ Thiêm được đẩy nhanh, cùng kế hoạch tuyến đường sắt Thủ Thiêm - Long Thành.
Mạng lưới này hứa hẹn tạo nên trục kết nối liên vùng, mở đường cho dòng cư dân, chuyên gia và doanh nghiệp dịch chuyển mạnh về phía Đông, hình thành thế "song trung tâm" giữa Thủ Thiêm và khu trung tâm cũ.
Chung cư hạng sang bứt tốc cả cung lẫn cầu
Giữa bối cảnh thành phố dịch chuyển sang mô hình đa trung tâm, bất động sản trung tâm vẫn duy trì sức hút bền bỉ, đặc biệt là phân khúc chung cư.
Số liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, 10 tháng đầu năm 2025, dù chỉ chiếm 28% nguồn cung, chung cư trung tâm lại nhận tới 45% mức độ quan tâm - đây là con số cao vượt trội so với các loại hình khác.
Chung cư hạng sang tại TP. HCM bứt tốc.
Đáng chú ý, phân khúc hạng sang (từ 80 triệu đồng/m2) ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng.
Riêng trong quý III/2025, lượng quan tâm tăng tới 168% so với cùng kỳ, một con số đặc biệt trong bối cảnh thị trường vẫn còn thận trọng.
Mặt bằng giá cũng xác lập kỷ lục mới: Các dự án thứ cấp tại Quận 1 (cũ) tiệm cận 413 triệu đồng/m2, Quận 2 (cũ) khoảng 314 triệu đồng/m2, trong khi phần lớn dự án trung tâm còn lại dao động trong mức 101–182 triệu đồng/m2.
Mức giá rao bán chung cư cao cấp tại TP. HCM ở một số dự án.
Giá chung cư leo thang một phần đến từ nhu cầu ở thực tăng mạnh, trong khi nhà đất liền thổ ở trung tâm ngày càng vượt xa khả năng chi trả. Điều này thúc đẩy người mua dịch chuyển sang căn hộ cao cấp - nơi hội tụ yếu tố tiện ích, an ninh và kết nối thuận tiện hơn.
Nam Rạch Chiếc – điểm sáng tiếp theo của trung tâm mở rộng
Trong bức tranh phát triển của thị trường trung tâm, khu đô thị Nam Rạch Chiếc (phường An Phú cũ) hiện nay đang nổi lên như một điểm đến mới.
Dữ liệu Batdongsan.com.vn cho thấy mức độ quan tâm tại An Phú tăng gần 10% trong quý III/2025.
Với vị trí liền kề Thủ Thiêm và kết nối trực tiếp trục Mai Chí Thọ, đường Song Hành - cao tốc TP. HCM - Long Thành, khu vực này đang thu hút nhiều dự án hạng sang, trong đó có The Privé của Đất Xanh Group, góp phần định hình tiêu chuẩn sống cao cấp.
Trong giai đoạn 2015 - 2025, giá bất động sản trung tâm TP. HCM hiện nay tăng mạnh ở tất cả phân khúc nhưng không đồng đều: đất nền tăng 384%, chung cư tăng 197%, nhà riêng tăng 168% và nhà mặt phố tăng 134%.
Đà tăng mạnh của đất nền và nhà riêng tạo áp lực lớn, khiến căn hộ trở thành lựa chọn hợp lý hơn cho phần lớn cư dân muốn gắn bó lâu dài với khu trung tâm.
Theo đánh giá của ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, nhận định Thủ Thiêm không chỉ mở rộng trung tâm hiện hữu, mà trong vòng 5 -10 năm tới có thể trở thành trung tâm đối trọng về kinh tế - tài chính khi các dự án hạ tầng và tài chính hoàn thiện.
Theo ông, bất động sản trung tâm bao gồm cả khu cũ lẫn Thủ Thiêm hiện nay vẫn duy trì sức đề kháng tốt nhờ nhu cầu ổn định và lợi thế kết nối hạ tầng. Đây chính là lý do phân khúc này tiếp tục giữ vai trò then chốt ngay cả trong bối cảnh thị trường trải qua các chu kỳ điều chỉnh.
