Lộ diện 'lá bài' chủ lực giúp Khang Điền (KDH) có thể 'vượt sóng' thị trường

Bức tranh vĩ mô còn nhiều biến động

Sau giai đoạn phục hồi đầu năm, thị trường bất động sản đang bước vào một nhịp điều chỉnh mới khi mặt bằng lãi suất cho vay tiếp tục duy trì ở mức cao.

Theo báo cáo ngành của MBS Research, lãi suất huy động trong quý II/2026 tăng khoảng 1-1,5 điểm % so với quý trước, kéo lãi suất cho vay mua bất động sản phổ biến lên khoảng 13-14%/năm. Điều này khiến chi phí vốn của người mua nhà gia tăng, trong khi tâm lý chờ đợi quy hoạch mới tại nhiều địa phương tiếp tục làm chậm quyết định xuống tiền.

Thanh khoản trên thị trường sơ cấp cũng suy giảm khi tỷ lệ hấp thụ tại nhiều dự án thấp hơn cùng kỳ năm trước, buộc nhiều chủ đầu tư phải áp dụng các chương trình hỗ trợ lãi suất và giãn tiến độ thanh toán nhằm kích cầu.

Trong bối cảnh đó, hầu hết doanh nghiệp bất động sản đều chịu ảnh hưởng nhất định, và Khang Điền không phải ngoại lệ.

Áp lực ngắn hạn hiện hữu

Theo dự báo của MBS, lợi nhuận ròng quý II/2026 của Khang Điền có thể đạt khoảng 170 tỷ đồng, giảm khoảng 15% so với cùng kỳ năm trước. Nguyên nhân chủ yếu không đến từ việc doanh nghiệp suy giảm sức bán, mà do số lượng sản phẩm thấp tầng được bàn giao tại dự án Gladia thấp hơn cùng kỳ, khiến doanh thu ghi nhận trong quý giảm theo.

Đây là đặc điểm khá phổ biến của ngành bất động sản, khi kết quả kinh doanh phụ thuộc lớn vào tiến độ bàn giao và thời điểm hạch toán doanh thu, thay vì phản ánh đầy đủ sức khỏe của doanh nghiệp trong từng quý riêng lẻ.

Chính vì vậy, MBS cho rằng bức tranh của Khang Điền cần được nhìn ở cả chu kỳ kinh doanh thay vì chỉ một giai đoạn ngắn.

Gladia - "lá bài" được kỳ vọng tạo động lực tăng trưởng

Điểm đáng chú ý nhất trong báo cáo của MBS nằm ở chỗ, dù dự báo lợi nhuận quý II giảm, đơn vị này vẫn kỳ vọng lợi nhuận cả năm 2026 của Khang Điền tăng khoảng 31% so với năm trước. Động lực quan trọng nhất đến từ Gladia.

Theo MBS, dự án này sẽ tiếp tục là nguồn đóng góp chính cho doanh thu và lợi nhuận của Khang Điền trong năm nay, đồng thời doanh nghiệp được kỳ vọng sẽ tiếp tục mở bán các giai đoạn tiếp theo trong nửa cuối năm.

Gladia được phát triển tại khu Đông TP. HCM theo mô hình khu đô thị tích hợp, do Khang Điền hợp tác cùng Keppel phát triển. Sau khi phân khu thấp tầng được triển khai, doanh nghiệp tiếp tục đưa ra thị trường phân khu căn hộ Gladia Heights, mở rộng nguồn cung trong bối cảnh phân khúc căn hộ tại TP. HCM vẫn thiếu hụt sản phẩm mới.

Theo các báo cáo phân tích cập nhật, tỷ lệ hấp thụ của dự án được đánh giá tích cực, tạo nền tảng cho việc ghi nhận doanh thu trong các giai đoạn tiếp theo.

Không chỉ có Gladia

Dù Gladia được xem là động lực tăng trưởng gần nhất, triển vọng của Khang Điền không chỉ phụ thuộc vào một dự án.

Doanh nghiệp hiện vẫn sở hữu quỹ đất tập trung chủ yếu tại TP. HCM - thị trường được đánh giá có nhu cầu ở thực lớn và nguồn cung mới còn hạn chế.

Bên cạnh đó, nhiều dự án khác như The Solina, Bình Trưng Đông, cùng kế hoạch phát triển Khu công nghiệp Lê Minh Xuân mở rộng được kỳ vọng sẽ bổ sung nguồn hàng cho các giai đoạn tiếp theo khi các thủ tục pháp lý dần được tháo gỡ. Đây cũng là một trong những lợi thế giúp Khang Điền được nhiều tổ chức phân tích đánh giá tích cực hơn so với một số doanh nghiệp đang gặp khó về pháp lý hoặc thiếu nguồn hàng mới.

Nền tảng tài chính là điểm cộng

Ngoài danh mục dự án, sức khỏe tài chính cũng là yếu tố giúp Khang Điền duy trì triển vọng trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động.

So với nhiều doanh nghiệp bất động sản đang chịu áp lực lớn từ nợ vay và dòng tiền, Khang Điền được đánh giá có cơ cấu tài chính tương đối lành mạnh, tạo dư địa để tiếp tục triển khai dự án ngay cả khi thị trường phục hồi chậm. Đây là lợi thế quan trọng trong giai đoạn ngành bất động sản bước vào quá trình sàng lọc, khi năng lực tài chính và khả năng triển khai dự án sẽ quyết định tốc độ tăng trưởng của từng doanh nghiệp.

Triển vọng phụ thuộc vào chu kỳ bàn giao

Dù vậy, triển vọng của Khang Điền vẫn phụ thuộc đáng kể vào tiến độ triển khai và ghi nhận doanh thu từ các dự án trọng điểm.

Nếu mặt bằng lãi suất tiếp tục duy trì ở mức cao trong thời gian dài hoặc thanh khoản thị trường phục hồi chậm hơn kỳ vọng, tốc độ bán hàng của các dự án mới có thể chịu ảnh hưởng.

Ở chiều ngược lại, nếu môi trường vĩ mô dần cải thiện và các dự án như Gladia tiếp tục được triển khai đúng tiến độ, đây nhiều khả năng sẽ là động lực chính giúp Khang Điền cải thiện kết quả kinh doanh trong các quý tới. Theo dự báo của MBS, chính kỳ vọng này là cơ sở để lợi nhuận cả năm 2026 của doanh nghiệp vẫn được dự báo tăng khoảng 31%, bất chấp áp lực trong quý II.