Tiến tới giao đất chủ yếu qua đấu giá, đấu thầu
Tại Hội thảo quốc tế "Tiềm năng phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam", ông Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia pháp lý về bất động sản cho biết, Bộ Xây dựng là cơ quan được giao chủ trì sọan thảo cùng lúc 2 Luật: Luật Nhà ở sửa đổi, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi. Một số chuyên gia nói đây là cơ hội trăm năm có một khi chúng ta sửa nhiều luật một cách đồng bộ và gần như trong cùng 1 thời điểm. Đó là 4 Luật lớn liên quan đến thị trường bất động sản là: Luật Đấu thầu (đã được thông qua), Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai.
Ông Đỉnh cho biết, vấn đề thị trường bất động sản trong giai đoạn mới khi các phương án sửa đổi được thông qua, được cụ thể hóa, tinh thần Nghị định 18 thể hiện rõ qua việc chúng ta tiến hành giao đất, giao dự án thông qua cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất, và đấu thầu dự án có sử dụng đất. Hai cơ chế rất công khai minh bạch, và hạn chế triệt để câu chuyện giao đất không qua đấu giá đấu thầu hay còn gọi là giao đất trực tiếp.
"Đây là thực tế thi hành pháp luật ở nhiều dự án tại các địa phương. Thời gian qua, tại nhiều địa phương, không ít dự án được giao theo hình thức chỉ định. Dẫn đến tình trạng đối tượng được nhận các dự án là các doanh nghiệp thân hữu, sân sau. Do năng lực triển khai của họ chưa tốt, nên nhiều dự án đã bị bỏ hoang", ông Đỉnh nói.
Ông Đỉnh thông tin, theo phương án sửa đổi, chúng ta sẽ tiến tới giao đất chủ yếu qua đấu giá, đấu thầu. Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cũng đã thể chế rất rõ các vấn đề này với tiêu chí, quy mô đấu giá rất rõ ràng. Hiện quy mô áp dụng đấu thầu dự án được đề xuất với các khu đô thị từ 10ha trở lên ở khu vực nông thôn và 5ha trở lên với khu vực đô thị.
Đây là cách tiếp cận đúng hướng. Bởi các dự án có quy mô đủ lớn thì tiện ích, động lực tạo ra mới có sức lan tỏa.
Nếu khu dân cư nhỏ 1-2 ha, thì hiệu ứng lan tỏa ra xã hội không thực sự cao, lợi ích kinh tế, lợi ích quốc gia công cộng chưa thực sự đảm bảo.
Do đó, ông Đỉnh cho biết, nhất trí cao khi sửa đổi các dự thảo Luật bao gồm Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở theo hướng giao đất thông qua đấu giá, đấu thầu. Như vậy sẽ giúp hình thành các doanh nghiệp có quy mô, chuyên nghiệp, các doanh nghiệp nhỏ muốn tham gia vào sân chơi đấu giá đấu thầu thì phải liên kết lại với nhau và hình thành nên các doanh nghiệp lớn theo mô hình tập đoàn. Từ đó, sẽ tạo ra cơ hội mới cũng như thách thức mới cho sự chống chịu của các doanh nghiệp nhỏ, doanh nghiệp mới thành lập.
"Suy cho cùng, bất động sản là ngành nghề đầu tư nhiều rủi ro, đòi hỏi tay chơi phải thực sự lớn và chuyên nghiệp. Nó không giành cho tay mơ", ông Đỉnh nói.
Trong bối cảnh chúng ta đang thu hút đầu tư quốc tế vào lĩnh vực bất động sản, các dự án về đấu giá, đấu thầu sẽ có sức thu hút lớn với các nhà đầu tư quốc tế. Ông Đỉnh cho rằng, các câu chuyện giao đất cho nhà đầu tư nước ngoài thực hiện các dự án FDI cũng như các tập đoàn lớn trong trong nước cùng với hệ thống pháp luật công khai minh bạch thì các dự án triển khai nhiều hơn, nguồn cung lớn hơn, tháo gỡ những vướng mắc hiện nay của thị trường bất động sản. Khi cán cân cung cầu hài hòa thì giá bất động sản sẽ có xu hướng ổn định, hạn chế các tình trạng đầu cơ.
Phân cấp địa phương cần triệt để hơn
Vấn đề về nhà ở xã hội, ông Đỉnh cho rằng, chúng ta nhất trí cao quan điểm của cơ quan chủ trì soạn thảo, trao quyền và gắn trách nhiệm với chính quyền địa phương, nghĩa là địa phương sẽ chủ động bố trí quỹ đất, cũng như địa phương cũng cần chủ động giải phóng mặt bằng, kết nối hạ tầng để mời gọi nhà đầu tư thực hiện các dự án nhà ở xã hội. Đây là chủ trương đúng đắn theo đúng tinh thần của chúng ta về xây dựng thể chế là: phân cấp cho địa phương gắn liền với kiểm tra giám sát, gắn liền với trách nhiệm.
"Tuy nhiên, khi chúng ta đã lựa chọn phân cấp cho địa phương nên chăng phân cấp cần triệt để hơn nữa. Ví dụ như địa phương được quyền lựa chọn hình thức nhà ở xã hội. Hiện tại, dự thảo quy định cứng nhà ở xã hội phải là nhà chung cư mà bỏ qua nhà ở thấp tầng, liền kề. Nên chăng cần xem xét bởi ở 1 số địa phương đặc thù người dân không có xu hướng ở chung cư. Chúng ta nên trao quyền chủ động cho họ và nêu cao trách nhiệm", ông Đỉnh nói.
Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy phát triển nhà ở xã hội mới đạt 36% mục tiêu, đây là mức rất thấp. Chúng ta có đề án 1 triệu nhà ở xã hội năm 2030, tức là trung bình 1 năm cần có 150 nghìn căn. Hiện nay, chúng ta đang dùng ưu đãi của Luật Nhà ở 2014, Nghị định 100, Nghị định 49, Nghị định 35. Hiện nay, các quy định trong Luật Nhà ở 2014 cùng Nghị định 100 đã và đang có nhiều ưu đãi hấp dẫn, ngoài việc miễn tiền sử dụng đất, ưu đãi về thuế còn có câu chuyện dành 20% quỹ đất trong dự án để đầu tư nhà ở kinh doanh thương mại.
"Tuy nhiên, trong dự thảo mới thì ưu đãi 20% này giảm đi, lợi nhuận định mức thì vẫn 10%. Có vẻ ưu đãi luật mới không hấp dẫn như luật cũ, liệu chúng ta đặt câu hỏi sự phát triển NOXH giai doạn tới có đột phá được không khi cơ chế ưu đãi chưa thực sự hấp dẫn với nhà đầu tư", ông Đỉnh lo ngại.
