Lương thấp, giá nhà lại rất cao
Theo Ngân hàng Thế giới tại Việt Nam, các nước công nghiệp không dùng khái niệm "nhà ở xã hội" mà sử dụng khái niệm "nhà ở giá hợp lý" để tìm động lực phát triển từ thị trường gắn với trách nhiệm xã hội.
GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT lý giải, sở dĩ như vậy vì thuật ngữ NOXH thể hiện sự không phù hợp với cơ chế thị trường và “có vẻ như luôn cần tới sự trợ giúp của Nhà nước theo kiểu bao cấp”. Điều này trái với nguyên tắc tìm giải pháp từ thị trường với sự trợ giúp của cộng đồng.
Ngân hàng Thế giới đã tiến hành điều tra mức sống của các hộ gia đình và khả năng tiết kiệm để mua nhà tại Việt Nam năm 2012, trong đó tại các đô thị cho thấy thu nhập của dân đô thị thấp hơn rất nhiều so với cách tính của Bộ Xây dựng.
Kết quả cho thấy khoảng 20% số hộ dân đô thị không có khả năng mua nhà, khoảng 60% số hộ dân chỉ có khả năng mua nhà ở giá rẻ ngang mức NOXH (10 triệu đồng/1m2), và chỉ 20% số hộ có khả năng mua nhà ở giá trung bình và giá cao, trong đó chỉ 8% số hộ có khả năng mua nhà ở giá cao.
GS Đặng Hùng Võ cho biết, chỉ số giá nhà ở trung bình trên thu nhập trung bình của người dân ở nước ta là quá cao, trung bình toàn xã hội là 25, trong khi ở các nước công nghiệp ở nơi khác chỉ từ 2 tới 4, ở Thái Lan gần ta cũng chỉ là 7.
“Có thể hình dung chỉ số này là người lao động làm việc bao nhiêu năm thì mua được nhà ở. Giả sử như người lao động có thể tiết kiệm được 25% lương để mua nhà, vậy là sau 4 năm thì tiết kiệm được 1 năm lương. Khi chỉ số trên là 25 thì sau 100 năm người lao động mới mua được nhà. Trên đời này dễ mấy ai sống khỏe mạnh được tới 100 tuổi? Chỉ số này ở mức 25 nói lên rằng, ở Việt Nam lương thì thấp mà giá nhà thì cao”, ông Võ nêu.
Theo ông Võ, giải pháp căn cơ nhất là phải có chính sách làm cho lương của người lao động cao lên và có chính sách thuế phù hợp để kéo giá nhà ở thấp xuống.
Ông Đặng Hùng Võ cũng cho rằng thị trường nhà ở phân ra thành 2 phân khúc vận hành rất khác biệt. Phân khúc nhà ở giá cao thì thừa cung và thiếu cầu, trong khi đó, phân khúc nhà ở giá thấp thì thiếu cung và thừa cầu. Khi phân khúc nhà cao cấp rơi vào nợ xấu thì phân khúc bình dân lại thiếu cung trầm trọng. Sự bất song hành này dễ bị lợi dụng để mưu lợi cá nhân từ sự khập khiễng của thị trường BĐS.
Mặt khác, phân khúc cao cấp phục vụ cầu đầu cơ là chính nên luôn luôn làm cho giá nhà ở tăng cao, kể cả nhà ở giá bình dân. Giá nhà ở xã hội 10 năm trước là khoảng 10 triệu đồng/m2, thì nay đã tăng gấp đôi lên thành 20 triệu đồng/m2.
Nhà ở xã hội đang dựa vào cơ chế bao cấp
Nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT cũng cho rằng cách giải quyết NOXH ở ta chủ yếu dựa vào cơ chế bao cấp: Nhà nước bao cấp về đất, bao cấp về tín dụng, bao cấp về xác định người được thụ hưởng nhà ở, bao cấp về chế độ quản lý nhà ở.
Từ cơ chế bao cấp dẫn đến nhiều hệ lụy như người dân mong muốn nhận được ưu đãi của Nhà nước để mua nhà, nhưng lại không muốn bị bó buộc trong những khuôn khổ chật hẹp về giao dịch mua bán nhà khi cần thay đổi; chế độ giao đất không thu tiền cho các dự án NOXH cũng là tác nhân làm giá nhà giảm xuống chút ít, nhưng lại làm cho các địa phương chỉ muốn giao đất ở những khu vực “khỉ ho, cò gáy”.
Ngoài ra, theo ông Võ, việc trông chờ vào tín dụng ưu đãi gần như “vô vọng”, vì tín dụng cũng chỉ là nguồn vốn các ngân hàng thương mại nhận tiền gửi rồi cho vay, không thể cho vay với lãi suất thấp hơn lãi suất tiền gửi. Những kêu gọi mở “room” tín dụng hay hạ lãi suất tín dụng đều không thể có giải pháp đáp ứng.
Ông Đặng Hùng Võ cho rằng vấn đề tạo được giá nhà thấp cho NOXH là chìa khóa để giải quyết vấn đề.
“Thường thì người ta hay nghĩ tới việc sử dụng vật liệu xây dựng loại kém chất lượng, người “sành sỏi” thì nghĩ tới kế “rút ruột công trình”. Nhiều công ty tư vấn xây dựng đã nghiên cứu và đề xuất giải pháp sử dụng các loại vật liệu xây dựng mới, công nghệ xây dựng mới làm chất lượng nhà cao hơn và giá thành hạ hơn. Đề xuất này rất đáng quan tâm, nhưng cũng chỉ như quảng bá cho vui tai, chưa thấy đưa vào được thực tế”, ông Võ chia sẻ.
Một vướng mắc khác, theo ông Võ là sự chênh lệch giá quá cao giữa phân khúc nhà cao cấp và phân khúc NOXH là một trở ngại rất lớn cho phát triển NOXH.
“NOXH nhận được một phần bao cấp của Nhà nước để có giá thấp, nhưng rồi vài năm sau, giá lại tăng dần và trở thành nhà ở giá trung bình. Người có thu nhập thấp chỉ có cách tìm mua NOXH mới xây dựng. Quá trình giải quyết NOXH như một cuộc trường chinh không hồi kết”, ông Võ cảm thán.
Trong khi đó, ông Võ cho rằng, Việt Nam hiện nay có hạ tầng quản lý còn khá thấp, không quản lý được thu nhập, không quản lý được chỗ ở, làm cho chính sách có hay mấy cũng không khả thi. Để được thụ hưởng chính sách NOXH, cơ quan nhà nước phải chỉ ra được thu nhập thực tế, chỗ ở thực tế và khối lượng BĐS đang nắm giữ. Hệ thống quản lý ở ta đều không có đủ những thông tin này.
Ngoài ra, thủ tục hành chính cho mỗi dự án NOXH luôn là nỗi “kinh hoàng” đối với các nhà đầu tư. Tình trạng này dẫn đến sự e ngại đáng kể đối với nhiều nhà đầu tư muốn xông lên giải quyết tận gốc vấn đề. Hăng hái lúc ban đầu nhưng rồi mọi sự thể từ thực tế dẫn tới suy tư “đường xa nghĩ nỗi sau này mà kinh”.
Lo ngại tắc nghẽn thủ tục đầu tư NOXH
Chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh góp ý, tại Điều 79 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định NOXH phải là nhà chung cư, được xây dựng theo kiểu khép kín. Như vậy dự thảo đã loại bỏ hình thức NOXH dạng liền kề, thấp tầng đang áp dụng tại Luật Nhà ở hiện hành.
Ông Đỉnh cho rằng đây là nội dung cần cân nhắc hết sức thận trọng bởi tại rất nhiều khu vực như nông thôn, miền núi, thậm chí một số đô thị loại II, III, IV, V... thì người dân chưa có thói quen ở chung cư, quỹ đất nền còn nhiều nên người dân có xu hướng không sử dụng nhà chung cư. Việc bắt buộc bố trí NOXH là nhà chung cư trong những trường hợp này có thể dẫn đến người dân không sử dụng, gây lãng phí chi phí đầu tư.
Ngoài ra, theo ông Đỉnh, một vấn đề vẫn chưa được cải thiện so với luật hiện hành là hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án NOXH trong trường hợp nhà đầu tư chủ động tạo lập quỹ đất (không cần Nhà nước giao đất sạch).
Cụ thể, theo Luật Đất đai năm 2013 và Luật Đầu tư năm 2020, nhà đầu tư chỉ cần có quyền sử dụng đất thì có thể được “chỉ định” làm chủ đầu tư dự án NOXH (không quy định phải có đất ở). Nhưng tại khoản 3 Điều 56 Luật Nhà ở hiện hành thì doanh nghiệp có quyền sử dụng đất (không phải đất ở) không thuộc bất kỳ trường hợp nào được quy định trong khoản 3 luật này.
“Điều đó dẫn đến “ách tắc” ở một số địa phương khi giải quyết thủ tục hành chính về dự án nhà ở xã hội trong trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất nhưng không có đất ở. Tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) trình Quốc hội thì vướng mắc nêu trên vẫn chưa được tháo gỡ”, ông Đỉnh nói và cho rằng dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) vẫn tự mâu thuẫn về hình thức sử dụng đất thực hiện dự án NOXH mà nếu được thông qua sẽ dẫn đến “nửa đóng, nửa mở”, tiếp tục tắc nghẽn thủ tục đầu tư.
