Mâu thuẫn phát sinh
Theo Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), quy định chuyển tiếp đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở được quy định tại Điều 196 (khoản 2 điểm b và điểm c).
Cụ thể, đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị có nhà ở đã thực hiện lựa chọn chủ đầu tư theo quy định của pháp luật nhà ở trước thời điểm luật này có hiệu lực thi hành và đã có văn bản lựa chọn chủ đầu tư thì tiếp tục thực hiện các thủ tục về xây dựng, thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có) theo pháp luật đất đai, pháp luật xây dựng để thực hiện dự án.
Đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị có nhà ở đang thực hiện lựa chọn chủ đầu tư mà cơ quan có thẩm quyền chưa ban hành văn bản lựa chọn chủ đầu tư trước thời điểm luật này có hiệu lực thi hành thì tiếp tục lựa chọn chủ đầu tư theo quy định của luật này.
Trao đổi với phóng viên, Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Giám đốc pháp chế Công ty Weland cho rằng sẽ có bất cập phát sinh với quy định này.
Ông Tuấn phân tích, Điều 196 dự thảo đang quy định chuyển tiếp đối với việc lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Tuy nhiên, quy định trên đang vừa “thừa”, vừa không thật sự phù hợp với các quy định chuyển tiếp trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Đấu thầu.
Hiện nay, theo quy định của Luật Nhà ở hiện hành năm 2015 (sửa đổi năm 2022) quy định các hình thức lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở tại điều 22 khoản 2 gồm các hình thức: Đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; đấu thầu dự án có sử dụng đất; chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư. Trường hợp có nhiều nhà đầu tư được chấp thuận thì việc xác định chủ đầu tư theo quy định của Luật Xây dựng.
Như vậy, theo ông Tuấn, Luật Nhà ở hiện hành chỉ quy định hình thức lựa chọn nhà đầu tư một cách gián tiếp. Lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng theo pháp luật về đất đai. Lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức đấu thầu dự án có sử dụng đất theo quy định pháp luật về đấu thầu. Chấp thuận nhà đầu tư, quyết định chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư thực hiện theo quy định pháp luật về đầu tư, xây dựng.
“Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) chỉ viện dẫn lại các hình thức lựa chọn nhà đầu tư theo các pháp luật chuyên ngành. Như vậy, nếu quy định chuyển tiếp tại Dự thảo Luật Nhà ở (về lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại) mà không phù hợp với quy định chuyển tiếp về lựa chọn nhà đầu tư dự án theo pháp luật về đấu thầu, đấu giá thì sẽ tạo ra sự xung đột pháp luật”, ông Tuấn nói.
Do đó, chuyên gia này cho rằng quy định chuyển tiếp việc lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở theo hình thức đấu thầu, đấu giá sẽ được quy định chuyển tiếp tại Luật Đấu thầu và Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Đề xuất bỏ điểm b, c khoản 2 Điều 196
Mặt khác, ông Phạm Thanh Tuấn cũng đánh giá rằng ngay trong quy định tại Điều 196 khoản 2 điểm b và điểm c Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng chưa phù hợp với quy định tại Điều 243 khoản 12 và khoản 13 Dự thảo Luật Đất đai 2023.
Cụ thể, Điều 243 về giải quyết về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất khi Luật này có hiệu lực thi hành quy định.
Đối với dự án đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư bằng văn bản hoặc lựa chọn chủ đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành nhưng chưa giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư mà thuộc trường hợp giao đất không thông qua đấu giá quy định tại Luật Đất đai năm 2013 và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì UBND cấp có thẩm quyền thực hiện việc giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư mà không phải tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất.
Đối với dự án đã thực hiện thủ tục đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án có sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đấu thầu nhưng chưa được giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật trước ngày luật này có hiệu lực thi hành thì thực hiện giao đất, cho thuê đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của luật này”.
Như vậy, theo quy định chuyển tiếp của Dự thảo Luật Đất đai 2023 với các dự án lựa chọn nhà đầu tư theo quy định pháp luật về đầu tư (Điều 243 khoản 12) hoặc lựa chọn nhà đầu tư theo quy định pháp luật về đấu thầu (Điều 243 khoản 13); không có quy định chuyển tiếp cho dự án được lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về nhà ở.
“Nói cách khác, Điều 196 khoản 2 điểm b và điểm c Dự thảo Luật Nhà ở quy định chuyển tiếp về việc lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại đang thực sự không cần thiết”, ông Tuấn nêu.
Do vậy, ông Tuấn đề xuất bỏ toàn bộ quy định tại Điều 196 khoản 2 điểm b và điểm c tại Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) vì không cần thiết; dễ phát sinh các mâu thuẫn khi có quá nhiều luật cùng quy định chuyển tiếp về lựa chọn nhà đầu tư dự án, trong khi bản thân Luật Nhà ở chỉ viện dẫn lại hình thức lựa chọn nhà đầu tư của các luật khác.
Ngoài ra, một phương án khác ông Tuấn đề xuất là rà soát quy định tại Điều 196 khoản 2 điểm b và điểm c Dự thảo Luật Nhà ở với quy định chuyển tiếp tại Luật Đấu thầu đã được Quốc hội thông qua và Dự thảo Luật Đất đai 2023 để quy định phù hợp việc chuyển tiếp lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại theo pháp luật về đấu thầu, pháp luật về đất đai.
