Vấn đề thời hạn sở hữu nhà ở vẫn chưa giải quyết triệt để
Đề xuất quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư không được Ủy ban Thường vụ Quốc hội thông qua, tuy nhiên, phát biểu tại Hội thảo góp ý Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) do Ủy ban Pháp luật của Quốc hội tổ chức ngày 8/8, TS. Nguyễn Thị Nga, Phó Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Đại học Luật Hà Nội cho rằng, vấn đề này chưa được giải quyết triệt để.
Theo đó, Dự thảo Luật Nhà ở vẫn ghi nhận việc công nhận quyền sở hữu nhà ở có thời hạn sở hữu trong “trường hợp mua bán nhà ở có thỏa thuận thời hạn theo quy định tại khoản 1 Điều 164 dự thảo Luật Nhà ở”.
Đối chiếu với quy định tại Điều 133 Dự thảo Luật Đất đai về đăng ký biến động thì không ghi nhận trường hợp hết thời hạn sở hữu nhà trong hợp đồng mua bán nhà để thực hiện đăng ký biến động.
Do đó, TS. Nguyễn Thị Nga đánh giá: “Dự thảo đang cố gắng tìm mọi cách để tiếp tục ghi nhận về sở hữu nhà có thời hạn sau khi Uỷ ban Thường vụ Quốc hội không tán thành đề xuất quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư vì đang can thiệp đến quyền sở hữu tài sản của người dân.
Với quy định trên, dường như vấn đề thời hạn sở hữu nhà đang được “đá bóng” sang cho chủ sở hữu nhà. Hay nói cách khác, thay vì Luật ghi nhận trực tiếp “nhà có thời hạn” thì với quy định trên, thời hạn sở hữu nhà sẽ được các bên tự thỏa thuận trong hợp đồng mua bán”.
Thực tế, chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở chỉ được thực hiện dự án theo thời hạn nên khi ký hợp đồng mua bán nhà ở sẽ vô hình trung chỉ ký hợp đồng trong thời hạn thực hiện dự án. Điều này sẽ có thể dẫn đến bên mua sẽ “bắt buộc” trở thành chủ sở hữu căn nhà có thời hạn. Nhưng, khi xác định chủ sở hữu nhà ở có thời hạn tức là Luật Nhà ở đang can thiệp đến quyền sở hữu của chủ sở hữu tài sản.
Không chỉ vậy, theo bà Nga, điều này mâu thuẫn với chính Hiến pháp về bảo vệ quyền sở hữu tư nhân và Bộ luật Dân sự về quyền sở hữu của chủ sở hữu tài sản, trong đó nêu rõ “không ai có thể bị hạn chế, bị tước đoạt trái luật quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản”, “trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh hoặc vì lợi ích quốc gia, tình trạng khẩn cấp, phòng chống thiên tai, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của tổ chức, cá nhân theo thời giá thị trường”.
“Nếu giữ quy định trên sẽ tác động rất lớn đến quyền lợi của người dân và hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, thị trường bất động sản. Tôi đề xuất bỏ quy định về thời hạn trong giao dịch mua bán nhà ở”, TS. Nguyễn Thị Nga nêu quan điểm.
Cho ý kiến về vấn đề này, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng cho biết, theo quyền sở hữu tài sản, thừa nhận nhà ở là lâu dài đối với người dân. Song, thực tiễn tại một số đô thị lớn, đã có một số chung cư được chủ đầu tư bán cho người mua với thời hạn nhất định, giá rẻ hơn và người mua sẵn sàng mua với thời gian theo thỏa thuận.
Theo ông Tùng, đây có thể là giao dịch theo Luật Dân sự, theo cam kết thỏa thuận giữa hai bên. Nếu hết thời hạn thỏa thuận, căn hộ chung cư bên mua sẽ chuyển lại quyền sử dụng cho chủ đầu tư là bên bán.
“Luật giao đất cho doanh nghiệp là có thời hạn, nhưng khi doanh nghiệp làm dự án nhà ở thương mại, bán cho dân sử dụng căn hộ là sử dụng lâu dài nên đây là vấn đề cần đặt ra để tiếp tục nghiên cứu sửa đổi”, ông Tùng khẳng định.
Để tránh phát sinh tranh chấp, xung đột trong quản lý, sử dụng chung cư
“Trong quá trình thực thi pháp luật làm phát sinh tranh chấp, xung đột giữa chủ đầu tư và ban quản trị, giữa ban quản trị và cư dân…”, ông Nguyễn Tiến Dũng, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Sài Gòn Triển Vọng (SAVISTA) nêu vấn đề tại hội thảo.
Theo Chủ tịch SAVISTA, lĩnh vực quản lý, vận hành, sửa chữa, xây dựng lại chung cư còn khá mới ở Việt Nam. Chỉ đến năm 2005, Việt Nam mới hình thành các khung pháp lý điều chỉnh hoạt động của thị trường bất động sản nhưng còn sơ khai, nhất là rất ít dự án nhà chung cư và khái niệm sống ở khu chung cư vẫn rất mơ hồ.
Từ 2005 đến nay, các quy định liên quan đến quá trình quản lý, vận hành chung cư dù đã sửa đổi, bổ sung, song vẫn còn một số vướng mắc tồn tại, tập trung chủ yếu vào việc xác định sở hữu chung, sở hữu riêng; về việc thu, sử dụng kinh phí bảo trì, về tổ chức hoạt động của Ban quản trị chung cư... Đây là những vấn đề cần được thực hiện và thống nhất trong quy định của Luật Nhà ở trong thời gian tới.
Ví dụ, liên quan đến diện tích sở hữu chung - riêng, diện tích chỗ để xe, ông Nguyễn Tiến Dũng đề xuất cần quy định rõ chủ đầu tư phải có trách nhiệm ghi rõ phần diện tích chung - riêng trong hợp đồng mua bán. Đồng thời, cần quy định biện pháp chế tài để ràng buộc chủ đầu tư phải thể hiện đầy đủ nội dung này.
Ngoài ra, để giải quyết được mối quan hệ giữa đơn vị quản lý, vận hành với Ban quản trị nhà chung cư, trước hết cần bổ sung thêm các quy định để quy định rõ hơn về cơ chế kiểm tra, thanh tra, giám sát của các cơ quan thực thi pháp luật và chế tài vi phạm.
Đồng thời, bổ sung quy định Hội nghị chung cư bầu chọn đơn vị quản lý với thời hạn hợp đồng tương ứng với nhiệm kỳ của ban quản trị là 3 năm thay vì 1, 2 năm như hiện nay để tránh bị chi phối bởi ý chí chủ quan khi muốn tiếp tục hoặc gia hạn tiếp hợp đồng.
“Cần tiếp tục rà soát và hoàn thiện để tạo ra tính thống nhất giữa Luật Nhà ở và các quy định pháp luật khác. Bên cạnh đó, cần có cơ chế để việc thực thi pháp luật được đồng bộ và đảm bảo quyền lợi của người dân. Trong đó, điều quan tâm hiện nay chính là việc quản lý việc thu - chi và đảm bảo việc sử dụng quỹ bảo trì được hiệu quả và đúng quy định pháp luật”, ông Dũng nói.
