Trung tâm phân tích Chứng khoán SSI (SSI Research) đưa ra bản cập nhật ngành khu công nghiệp trong đó đề cập đến triển vọng của ngành này trong nửa cuối năm 2022 và năm 2023.
Trong nửa cuối năm 2022, SSI Research kỳ vọng lợi nhuận sau thuế của nhóm khu công nghiệp sẽ tăng trưởng 47,3% so với cùng kỳ, nhờ vào (nhu cầu đất công nghiệp được kỳ vọng sẽ phục hồi tích cực khi nền kinh tế mở cửa. Cùng với đó là giá thuê dự kiến tiếp tục tăng trung bình 8-20% so với cùng kỳ, tùy khu vực. Trong đó, lợi nhuận sau thuế của Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp – CTCP (BCM) dự kiến tăng 239% so với cùng kỳ, chủ yếu nhờ chuyển nhượng 18,9ha đất thương mại tại Thành phố mới Bình Dương cho CaptaLand.
Lợi nhuận sau thuế của Tổng Công ty IDICO (IDC) dự kiến tăng 266% so với cùng kỳ nhờ thay đổi phương pháp hạch toán từ ghi nhận đều sang ghi nhận một lần tại KCN Phú Mỹ mở rộng và cho thuê mới tại KCN Hựu Thạnh. Nếu thương vụ mua bán 30 ha tại Khu đô thị Tràng Cát thành công, lợi nhuận ròng của Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) trong 6 tháng cuối năm 2022 dự kiến sẽ tăng trưởng gấp 3 lần so với cùng kỳ.
SSI Research đánh giá nhu cầu thuê đất KCN tiếp tục tăng trưởng tích cực trong năm 2023 do thứ nhất là xu hướng chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam vẫn tiếp tục. Bên cạnh đó, các chính sách thu hút FDI cũng thúc đẩy các nhà đầu tư quay trở lại đầu tư vào Việt Nam, có thể kể đến những chính sách ưu đãi như miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 4 năm đầu hoạt động, giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 5 năm tiếp theo, và nhiều ưu đãi khác.
Cuối cùng là việc cải thiện cơ sở hạ tầng trong thời gian tới như các dự án đường vành đai 3 và đường vành đai 4, đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, đường Dầu Giây - Phan Thiết, đường cao tốc Bắc - Nam, cảng Cái Mép Thị Vải và cảng Gemalink sẽ tạo ra kết nối thuận tiện hơn giữa các KCN .
Năm 2023, lợi nhuận ròng của các Công ty phát triển KCN niêm yết dự kiến sẽ tăng trưởng khoảng 18% so với cùng kỳ, do tổng diện tích đất cho thuê tăng trưởng 10%/năm; Cùng với đó giá thuê đất dự kiến sẽ tăng 8% tại các KCN phía Nam Việt Nam và 6% tại các KCN phía Bắc Việt Nam vào năm 2023. Trong đó, LNST của KBC ước đạt 3,7 nghìn tỷ đồng (tăng 25% so với cùng kỳ) do các dự án hiện nay tiếp tục là nguồn thu chính, bên cạnh giai đoạn 3 của dự án KCN Tràng Duệ và các KCN tại Long An có thể bắt đầu tạo ra thu nhập. Lợi nhuận ròng của IDC ước đạt 2,2 nghìn tỷ đồng (tăng 24% so với cùng kỳ) chủ yếu do ghi nhận lợi nhuận từ các Khu công nghiệp Hựu Thạnh và Phú Mỹ mở rộng, bên cạnh việc thoái vốn tại các công ty con.
Rủi ro được SSI Research đưa ra đối với ngành khu công nghiệp là tỷ lệ lấp đầy của các trung tâm công nghiệp như Bình Dương, Đồng Nai và Bắc Ninh đều đã đạt trên 80%. Thời gian đền bù giải phóng mặt bằng chậm, dẫn đến nguồn cung đất ở các KCN còn lại ít, ảnh hưởng đến việc cho thuê với diện tích lớn.
SSI đưa ra đánh giá chi tiết hơn về hai doanh nghiệp là Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp – CTCP (BCM) và Tổng Công ty IDICO (IDC). Về BCM, SSI Research dự báo doanh thu hợp nhất đạt 10.568 tỷ đồng (tăng 51,2% so với cùng kỳ), LNST đạt 3.594 tỷ đồng (tăng 106% so với cùng kỳ). Trong đó, tăng trưởng chủ yếu đến từ hoạch toán bán đất tại thành phố mới Bình Dương với diện tích 18,9 ha cho CapitaLand với giá trị 5.900 tỷ đồng. Đồng thời, lợi nhuận công ty liên doanh liên kết dự kiến đạt mức 1.320 tỷ đồng (tăng 36% so với cùng kỳ) nhờ vào tăng trưởng 20% tại VSIP nhờ vận hành KCN mới là VSIP3 và liên doanh Warburg Pincus sẽ không còn lỗ (năm 2021, lợi nhuận của liên doanh này là -696 tỷ đồng).
SSI Research kỳ vọng liên doanh VSIP (BCM sở hữu 49%) - nhà phát triển bất động sản công nghiệp hàng đầu tại Việt Nam, sẽ tăng trưởng tích cực nhờ vào các dự án như KCN VSIP 3 đã ký được MOU hơn 139 ha, và Becamex VSIP Bình Định (BCM sở hữu 40%) ký được MOU đạt hơn 15 ha. Bên cạnh đó, liên doanh BW (BCM sở hữu 30%) – nhà đầu tư hàng đầu phát triển nhà xưởng xây sẵn, dự kiến có lời từ năm 2022. Dự báo, lợi nhuận từ các liên doanh đạt mức 1,1 – 1,4 nghìn tỷ đồng trong giai đoạn 2022- 2023.
Rủi ro đối với BCM là tính thanh khoản của TP mới Bình Dương; Chậm trễ trong việc triển khai các KCN mới do vấn đề về pháp lý; Tăng chi phí vay đối với trái phiếu phát hành mới.
Đối với IDC, IDC có kế hoạch phát triển quỹ đất 2.000 ha – 3.000 ha tại các tỉnh thành như Tiền Giang, Hải Phòng, Hưng Yên... SSI Research cho rằng, quỹ đất này sẽ được bổ sung và cho thuê từ năm 2024 trở đi, giúp duy trì tăng trưởng sau khi KCN Hựu Thạnh dần lấp đầy.
Theo chia sẻ ban lãnh đạo công ty, tốc độ tăng trưởng trung bình kép của doanh thu (CAGR) trong giai đoạn 2022- 2026 là 20,8%, LNST là 23,8%, ROE trên 20%. Đồng thời, chính sách cổ tức ở mức trên 40%.
SSI Research cho rằng, việc Việt Nam mở cửa trở lại từ 15/3 tạo điều kiện cho các nhà đầu tư nước ngoài có thể hoàn thành các hợp đồng đã ký MOU trước đó. Trong dài hạn, chính sách kiểm soát Covid của Trung Quốc có thể giúp đẩy nhanh việc dịch chuyển sản xuất sang Việt Nam. Dự báo diện tích cho thuê tại các KCN của IDC có thể đạt mức 120-160 ha/năm trong giai đoạn 2022-2024.
SSI Research nhận thấy, giá thuê tại KCN Phú Mỹ 2 đã có mức tăng 20% trong những tháng đầu năm 2022, bên cạnh KCN Hựu Thạnh cũng có giá thuê đạt mức 130-140 USD/m2/chu kỳ thuê (tăng 8% so với cùng kỳ). Với lợi thế phần lớn diện tích đất đã được đền bù giải tỏa tại KCN Phú Mỹ II mở rộng và Hựu Thạnh giúp IDC cải thiện biên lợi nhuận khi giá thuê tăng.
