Trái chiều lợi nhuận quý III/2024
Mùa báo cáo kết quả kinh doanh quý III/2024 của ngành bất động sản đã dần khép lại, hé lộ một bức tranh với những gam màu đối lập.
"Ông lớn" Vinhomes (mã: VHM) công bố báo cáo tài chính quý III/2024 với những con số ấn tượng. Doanh thu thuần đạt hơn 33.300 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế đạt gần 9.000 tỷ đồng. Trong quý III, Vinhomes tiếp tục củng cố vị thế dẫn đầu thị trường bất động sản bằng việc ra mắt các phân khu mới tại các siêu dự án ở Hải Phòng, Hà Nội và TP. Thủ Đức (TP.HCM). Tính chung 9 tháng đầu năm, Vinhomes ghi nhận doanh thu thuần gần 70.000 tỷ đồng. Nếu tính cả doanh thu từ các hợp đồng hợp tác kinh doanh, con số này lên đến gần 91.000 tỷ đồng. Lợi nhuận sau thuế hợp nhất đạt 20.600 tỷ đồng, chủ yếu nhờ vào việc bàn giao các dự án.
Novaland (mã: NVL) cũng cho thấy kết quả kinh doanh khả quan trong quý III/2024. Doanh thu thuần đạt 2.010 tỷ đồng, tăng 87% so với cùng kỳ năm trước. Đặc biệt, lợi nhuận sau thuế của Novaland trong quý III đạt 2.950 tỷ đồng, tăng gấp 21,5 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Đây là mức lợi nhuận theo quý cao kỷ lục của tập đoàn này trong 8 năm trở lại đây.
Theo giải trình, nguyên nhân chính giúp lợi nhuận Novaland trong quý III tăng đột biến là nhờ doanh thu tài chính tăng mạnh, trong đó có khoản thu tài chính kỳ 6 tháng năm nay trị giá hơn 3.000 tỷ đồng đã được hoàn tất thu hồi trong quý.
Ngược lại một số công ty có vốn hóa lớn như Khang Điền, Phát Đạt, Đất Xanh Group, Nam Long... lại báo lợi nhuận giảm. Đơn cử như Đất Xanh (mã: DXG) ghi nhận trong quý III/204 doanh thu thuần đạt 1.013 tỷ đồng, giảm 17% so với cùng kỳ năm ngoái. Trừ đi giá vốn, lợi nhuận gộp giảm 15% còn 505 tỷ đồng. Lợi nhuận sau thuế của Đất Xanh còn 73 tỷ đồng, giảm 34% so với cùng kỳ năm ngoái.
Tương tự, Nam Long (mã: NLG) mặc dù ghi nhận doanh thu quý III/2024 đạt hơn 370 tỷ đồng, tăng 4% so với cùng kỳ nhưng Nam Long ghi nhận mức lỗ sau thuế hơn 40 tỷ đồng...
Sự phân hóa lợi nhuận cho thấy kết quả kinh doanh của ngành bất động sản vẫn còn nhiều gam màu "sáng tối" đan xen. Dù những tín hiệu tích cực đã xuất hiện, song những khó khăn, thách thức vẫn hiện hữu, đòi hỏi các doanh nghiệp phải nỗ lực thích ứng và tìm kiếm động lực tăng trưởng mới.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, chia sẻ rằng các doanh nghiệp bất động sản đang dần hồi phục sau giai đoạn đầy thử thách vừa qua. Dù chưa thể sánh với thời kỳ đỉnh cao trước dịch Covid-19, nhưng những tín hiệu tích cực đang dần xuất hiện.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM.
Nhiều doanh nghiệp đã kiên cường vượt qua "cơn bạo bệnh", chứng tỏ sức sống mãnh liệt của mình. Việc họ vẫn tiếp tục hoạt động là một điều đáng mừng cho thị trường bất động sản.
Ông Châu đánh giá, những doanh nghiệp lợi nhuận sụt giảm thường tập trung vào nhóm làm phân khúc nhà ở. Nguyên nhân đến từ việc sức mua trên thị trường chưa thực sự hồi phục mạnh mẽ. Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp chuyển lỗ thành lãi nhờ việc chuyển nhượng dự án, thoái vốn... là những hoạt động giúp doanh nghiệp duy trì lợi nhuận trong ngắn hạn. Tuy nhiên, về lâu dài, ông cho rằng các doanh nghiệp cần tập trung vào hoạt động kinh doanh cốt lõi. Hơn hết, doanh nghiệp nên "liệu cơm gắp mắm", tập trung vào những dự án phù hợp với năng lực tài chính, tránh dàn trải đầu tư để đảm bảo sự phát triển bền vững trong tương lai.
Triển vọng cổ phiếu bất động sản ra sao?
Thị trường chứng khoán Việt Nam đang trên đà tăng trưởng với VN-Index quanh 1.250 điểm, hướng đến vùng giá 1.300 điểm (vùng kháng cự rất mạnh tương vùng vùng giá cao nhất đầu từ đầu năm 2024 và đỉnh giá tháng 6 - 8/2022). Tuy nhiên, nhóm cổ phiếu bất động sản lại không "chia vui" cùng xu hướng chung này. Sau cú giảm mạnh năm 2022, cổ phiếu bất động sản vẫn lình xình, không tăng hoặc hồi phục kém bền vững, khiến danh mục nhà đầu tư liên tục bị "bào mòn".
Sự trái ngược này xuất phát từ bức tranh kinh doanh nhiều gam màu sáng tối của các doanh nghiệp bất động sản. Mặc dù có những "ông lớn" ghi nhận kết quả kinh doanh khả quan, nhưng nhiều doanh nghiệp khác vẫn đang chật vật với bài toán lợi nhuận, thậm chí thua lỗ triền miên. Điều này khiến nhà đầu tư thận trọng hơn với cổ phiếu bất động sản, dẫn đến sự "dè chừng" của thị trường.
Thực tế, cổ phiếu bất động sản từng là "con cưng" của nhà đầu tư trong giai đoạn 2020 - đầu 2022, khi thị trường chứng khoán đón nhận dòng tiền lớn và thị trường bất động sản tăng giá mạnh mẽ. Tuy nhiên, kể từ quý II/2022, khi thị trường chứng khoán lao dốc, cổ phiếu bất động sản cũng "rẽ hướng" và chưa tìm lại được đà tăng trưởng.
Hiện nay, có hàng chục cổ phiếu bất động sản đang được giao dịch quanh mệnh giá (10.000 đồng/cp), như LDG, TDH, PTL, HQC, HAR, NRC, HPX, KHG, SCR, FIR, DXS, IDJ, CRE, HTN, API, CCL, NVT, NDN, TDC, EVG, ITA...
Ảnh minh họa.
Đáng chú ý, cổ phiếu ngành bất động sản còn đang "ngụp lặn" trong những khó khăn đặc thù của riêng mình. Đơn cử, việc dòng tiền eo hẹp đang là "bài toán nan giải" của nhiều doanh nghiệp bất động sản. Để vượt qua giai đoạn khó khăn này, nhiều doanh nghiệp buộc phải tìm đến thị trường chứng khoán như một giải pháp "cứu cánh". Họ lựa chọn các hình thức như phát hành thêm cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu, phát hành riêng lẻ, hay thậm chí là cổ đông lớn/lãnh đạo bán ra cổ phiếu để thu về dòng tiền. Tuy nhiên, những nỗ lực này lại vô tình tạo thêm áp lực cho thị giá cổ phiếu. Việc gia tăng nguồn cung cổ phiếu trên thị trường trong bối cảnh sức cầu èo uột càng khiến giá cổ phiếu thêm phần lao dốc.
Bên cạnh đó, những quyết định xử phạt từ Ủy ban Chứng khoán Nhà nước đối với một số doanh nghiệp bất động sản do vi phạm công bố thông tin, báo cáo tài chính hay chậm trả nợ trái phiếu cũng khiến nhà đầu tư thêm phần e ngại. Thêm vào đó, các sở giao dịch chứng khoán cũng đã vào cuộc với những cảnh báo, biện pháp kiểm soát, hạn chế giao dịch, thậm chí đình chỉ giao dịch đối với một số mã cổ phiếu bất động sản.
Mặc dù những biện pháp này là cần thiết để thanh lọc thị trường, đảm bảo tính minh bạch và an toàn cho nhà đầu tư, nhưng cũng phần nào khiến thanh khoản của nhóm cổ phiếu này sụt giảm. Việc bị cắt margin hay hạn chế giao dịch khiến nhiều nhà đầu tư "chùn bước", dòng tiền vào thị trường càng thêm eo hẹp.
Theo nhóm phân tích Chứng khoán Agriseco, bặt bằng định giá trung bình của nhóm bất động sản hiện đang ở mức P/B 1,3x lần, thấp hơn đáng kể so với mức 2,4x lần bình quân 5 năm qua. Tuy nhiên, hiệu suất nhóm ngành này kể từ đầu năm 2023 vẫn chưa có sự bứt phá, thậm chí còn thấp hơn so với VN-Index.
Theo Agriseco, các cổ phiếu giảm điểm mạnh chủ yếu thuộc nhóm doanh nghiệp có quy mô nhỏ, kết quả kinh doanh chưa cải thiện và tỷ lệ đòn bẩy cao. Ngược lại, các cổ phiếu của doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn, năng lực triển khai dự án tốt và triển vọng kinh doanh tích cực trong 2 - 3 năm tới vẫn duy trì được mức tăng trưởng ổn định và định giá hợp lý. Đây chính là cơ hội để nhà đầu tư xem xét lựa chọn giải ngân và nắm giữ trong trung và dài hạn.
Agriseco khuyến nghị nhà đầu tư ưu tiên các doanh nghiệp có quỹ đất sạch, chủ đầu tư uy tín, có kinh nghiệm và đang tiếp tục phát triển quỹ đất để tăng thị phần và khả năng bán hàng. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp có tài chính lành mạnh, dự án sắp mở bán và có chính sách trả cổ tức đều đặn hàng năm cũng là những lựa chọn đáng lưu ý. Một số cổ phiếu đang có định giá hấp dẫn so với quá khứ có thể kể đến như VHM, NLG, KDH.
Theo ông Phan Dũng Khánh, Giám đốc Tư vấn đầu tư của Maybank Investment Bank, bối cảnh vĩ mô đang dần thuận lợi với sự phục hồi của nền kinh tế và việc hoàn thiện hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản. Hơn nữa, giai đoạn cuối năm cũng thường là thời điểm các doanh nghiệp đẩy mạnh bàn giao nhà và ghi nhận doanh thu, góp phần cải thiện kết quả kinh doanh.
Tuy nhiên, ông Khánh cho rằng, đà tăng trưởng của nhóm cổ phiếu bất động sản sẽ đến vào giai đoạn cận cuối năm nay hoặc sang năm 2025, chứ không phải ngay lập tức. "Thị trường bất động sản dù có ấm lên nhưng vẫn khá chậm và mang tính tích lũy", ông Khánh phân tích.
Trong đó, bất động sản khu công nghiệp được đánh giá là phân khúc tiềm năng hơn cả nhờ hưởng lợi từ dòng vốn FDI đang tăng trưởng. Cổ phiếu nhóm này cũng được kỳ vọng sẽ tích cực hơn trong thời gian tới, nhưng nhà đầu tư cần có tầm nhìn trung và dài hạn. Lướt sóng ngắn hạn với cổ phiếu bất động sản vẫn sẽ rất khó khăn trong bối cảnh hiện tại.
