Các doanh nghiệp bất động sản đã trải qua một giai đoạn khó khăn bắt đầu từ cuối năm 2022 khi nguồn cung bị đình trệ, lượng tiêu thụ sụt giảm, các dự án gặp nhiều vướng mắc liên quan đến pháp lý. Theo đó, giá cổ phiếu của ngành này liên tục dò đáy. Bước sang năm 2024, thị trường bất động sản đã có nhiều tín hiệu hồi phục tích cực khi nguồn cung hồi phục, lãi suất về mức hấp dẫn. Đặc biệt, với việc hệ thống pháp lý mới chính thức có hiệu lực từ 1/8 được kỳ vọng giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững ở nguồn cung lẫn nhu cầu.
Theo đó, doanh nghiệp bất động sản sẽ phục hồi tích cực hơn và cổ phiếu của ngành cũng sẽ được hưởng lợi. Để đánh giá rõ hơn về triển vọng tăng trưởng của cổ phiếu bất động sản, Reatimes đã có cuộc trao đổi với ông Phan Dũng Khánh, Giám đốc Tư vấn đầu tư của Maybank Investment Bank.
PV: Ông đánh giá như thế nào về diễn biến cổ phiếu bất động sản trong năm nay? Theo ông, diễn biến giá cổ phiếu hiện có tương đồng với kết quả kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản?
Ông Phan Dũng Khánh: Diễn biến giá cổ phiếu ngành bất động sản từ đầu năm đến nay tăng trưởng chậm hơn so với cổ phiếu các ngành khác. Trong giai đoạn 1 - 2 tháng gần đây, khi thị trường đối mặt với những phiên điều chỉnh mạnh, thanh khoản thấp hẳn so với giai đoạn trước thì nhóm này càng rớt giá mạnh hơn.
Đánh giá chung trên thị trường có thể thấy, nhiều cổ phiếu bất động sản đã thoát khỏi vùng đáy, mặc dù vậy, nhóm này vẫn tăng trưởng thấp hơn so với mức trung bình của thị trường và trung bình của các nhóm ngành khác. Đơn cử, nhóm cổ phiếu như công nghệ, hóa chất đã vượt đỉnh lịch sử, nổi bật là cổ phiếu FPT trong 6 tháng đầu năm nay đã có hơn 30 lần vượt đỉnh lịch sử. Còn với bất động sản, đỉnh cổ phiếu của nhóm doanh nghiệp top đầu dẫn dắt ngành vẫn còn cách đỉnh lịch sử của vài năm trước một khoảng cách rất xa.
Câu chuyện này rất dễ giải thích là bởi thị trường bất động sản đã có một thời gian dài ở trong trạng thái trầm lắng. Dòng vốn chảy vào hoạt động kinh doanh bất động sản gặp khó, dự án chậm triển khai, nguồn cung các dự án mới khan hiếm. Chi phí mua nhà tăng và nguồn cung khan hiếm dẫn đến việc thanh khoản trên thị trường bất động sản thấp, lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản theo đó suy giảm. Cũng vì thế, các cổ phiếu ngành bất động sản thời điểm khi đó không còn nhận được nhiều sự quan tâm dòng tiền như trước.
Từ đầu năm 2024, thị trường bất động sản đã dần tan băng và ấm lên song chỉ đưa thị trường thoát khỏi vùng đáy, bật lên được một đoạn và tích lũy từ từ chứ không bật tăng ngay lập tức như những ngành khác. Như vậy, từ đầu năm nay, cổ phiếu bất động sản vẫn ở trạng thái tích luỹ.
Bên cạnh đó, diễn biến giá cổ phiếu cũng khá tương đồng với kết quả kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản. Thị trường đã có những dấu hiệu tích cực hơn, kết quả kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản theo đó cũng hồi phục. Đặc biệt, thời gian vừa qua, nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng thực hiện tái cấu trúc, cắt giảm nhân sự và chi phí hoạt động. Với các doanh nghiệp lớn, khi cắt giảm chi phí nhanh thì kết quả kinh doanh sẽ được cải thiện tốt hơn song cũng khó có thể tăng trưởng thần tốc như các ngành khác.
Ông Phan Dũng Khánh, Giám đốc Tư vấn Đầu tư của Maybank Investment Bank.
PV: Thưa ông, khung pháp lý mới cho thị trường bất động sản đã chính thức có hiệu lực từ 1/8. Theo ông, điều này có tác động ngay tới thị trường và giá cố phiếu bất động sản hay sẽ phải có độ trễ tới sang năm?
Ông Phan Dũng Khánh: Các bộ luật mới có hiệu lực sẽ giúp thị trường bất động sản ngày càng minh bạch và rõ ràng hơn. Hành lang pháp lý chặt chẽ hơn là yếu tố hỗ trợ thị trường phát triển bền vững, loại bỏ những yếu tố đầu cơ, lướt sóng, lách luật. Đây là điều doanh nghiệp, nhà đầu tư đang rất mong chờ.
Mặc dù vậy, trong ngắn hạn, các luật mới chưa thể tác động tích cực ngay tới thị trường bất động sản mà sẽ còn độ trễ 1 - 2 năm để các quy định có độ ngấm. Trong trung và dài hạn, luật mới sẽ có tác động tích cực hơn vào thị trường. Cùng với xu hướng ấm lên của thị trường, thì hoạt động chung của các doanh nghiệp bất động sản mới trở nên lành mạnh, ổn định trở lại, theo đó diễn biến cổ phiếu sẽ có những triển vọng tích cực hơn.
PV: Cụ thể hơn, ông nhận định như thế nào về triển vọng kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản trong nửa cuối năm nay? Đâu là cơ sở để ông đưa ra dự báo như vậy?
Ông Phan Dũng Khánh: Nửa cuối năm nay, kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản sẽ được cải thiện tốt hơn. Tuy nhiên, mức độ cải thiện chúng ta có thể hình dung là, nếu một doanh nghiệp đang bị lỗ 10 tỷ đồng thì sẽ giảm mức lỗ hoặc có lãi nhỏ chứ không phải đang lỗ 10 tỷ sẽ ngay lập tức có lãi 100 tỷ.
Bối cảnh vĩ mô thuận lợi như kinh tế phục hồi, hành lang pháp lý hoàn thiện được xem là trợ lực cho nhóm doanh nghiệp địa ốc, đồng thời mang lại cơ hội đầu tư cổ phiếu ngành này. Bên cạnh đó, giai đoạn 6 tháng cuối năm thường là thời gian cao điểm bàn giao bất động sản và ghi nhận doanh thu do đó đây cũng sẽ là lúc kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp trong nhóm này sẽ có sự bứt phá. Ngoài ra, cùng với đà tăng trưởng của các ngành nghề kinh doanh khác thì bất động sản cũng sẽ hưởng lợi.
PV: Trên thực thế, thị trường bất động sản vẫn cần nhiều thời gian để hồi phục tích cực, đặc biệt là doanh nghiệp trong ngành còn nhiều đang đối mặt với áp lực trả nợ trái phiếu. Vậy ông nhận định như thế nào về mức độ hấp dẫn của cổ phiếu bất động sản đối với dòng tiền trên thị trường chứng khoán?
Ông Phan Dũng Khánh: Đầu tiên, về dòng tiền trên thị trường chứng khoán, chúng ta thấy thanh khoản trong những tháng gần đây có xu hướng đi xuống. Thanh khoản ở trên thị trường trong tháng 7 thấp hơn trong tháng 6, trong tháng 6 hơn trong tháng 5… Thanh khoản liên tục sụt giảm, nghĩa là dòng tiền ở trên thị trường đang yếu. Một yếu tố nữa là mặc dù lãi suất đang ở mức thấp nhưng tỷ lệ tiền gửi tiết kiệm trong ngân hàng đang ở mức cao. Trong năm 2024, giá vàng đã tăng lên mức cao nhất lịch sử. Còn chứng khoán, bất động sản là được xem là những nhóm đầu tư mạo hiểm. Diễn biến trên cho thấy dòng tiền đang có xu hướng chuyển vào các kênh đầu tư an toàn như gửi tiết kiệm.
Tuy nhiên, số liệu kinh tế vĩ mô trong 7 tháng đầu năm và trong tháng 7 vẫn liên tục tăng trưởng, có nghĩa là các chính sách của Nhà nước đang đi đúng hướng. Hơn nữa, thông thường những yếu tố như chính sách hỗ trợ và nền kinh tế tăng trưởng đều mang tính chất trung và dài hạn nhiều hơn là trong ngắn hạn.
Như vậy, tôi dự báo thị trường cổ phiếu nói riêng vào thị trường chứng khoán nói chung sẽ có xu hướng tích cực vào cuối năm nay, và trong năm 2025 vẫn tích cực.
Với nhóm ngành bất động sản, cổ phiếu của ngành này đã yếu trong 2 - 3 năm nay. Với tình hình hiện tại, tôi dự báo nhóm này sẽ tăng trong khoảng giai đoạn cuối năm, hoặc sang năm 2025 chứ không phải hiện tại.
Ở thời điểm hiện tại, cơ hội chia đều cho các phân khúc bất động sản công nghiệp, nhà ở chung cư, biệt thự… (Ảnh minh hoạ: Bùi Văn Doanh)
Về mức độ hấp dẫn của cổ phiếu bất động sản đối với dòng tiền trên thị trường chứng khoán thì đương nhiên vẫn có nhưng không quá nhiều.
Đầu tiên, ngành này vẫn đang ở vùng giá thấp hấp dẫn nhà đầu tư. Thị trường bất động sản đang là thị trường duy nhất hiện nay còn đang ở trên vùng đáy một đoạn và tăng trưởng vẫn chậm trong khi các thị trường khác đều đã tăng trưởng tốt, thậm chí vượt đỉnh nhiều lần.
Thứ hai, theo FiinRatings, số dư trái phiếu doanh nghiệp (cả gốc và lãi) đến hạn trong năm 2024 ở mức 315.000 tỷ đồng và năm 2025 đạt đỉnh ở mức 334.000 tỷ đồng. Tình hình chậm trả trong năm nay đã giảm khá nhiều so với đỉnh điểm năm 2023, đặc biệt là trái phiếu bất động sản, do các nhà đầu tư và tổ chức phát hành đã chủ động tái cơ cấu nợ trái phiếu. Như vậy, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã giải quyết được bài toán trái phiếu tồn trọng của những năm trước. Giai đoạn khó khăn nhất của thị trường bất động sản đã qua, vấn đề ở đây là tận dụng cơ hội tăng trưởng sao cho phù hợp.
Thứ ba, bất động sản là kênh đầu tư truyền thống của Châu Á nói chung và người Việt Nam nói riêng nên vẫn thu hút được dòng tiền.
Thứ tư, bất động sản có các yếu tố thúc đẩy lâu dài, bao gồm cơ cấu dân số trẻ, sự mở rộng của tầng lớp trung lưu và đô thị hóa. Các yếu tố này vẫn đủ mạnh để hỗ trợ ngành bất động sản quay trở lại đà tăng trưởng trong chu kỳ 5 năm tới.
Có thể nói, bất động sản vẫn đem lại cơ hội cho dòng tiền với độ hấp dẫn vượt trội. Tuy nhiên, đầu tư bất động sản sẽ phù hợp với nhà đầu tư trung, dài hạn trở lên chứ để lướt sóng lúc này không phù hợp.
PV: Nếu nhìn về cơ hội cụ thể, ông đánh giá loại cổ phiếu nào trong ngành bất động sản sẽ có lợi thế?
Ông Phan Dũng Khánh: Tôi cho rằng, ở thời điểm hiện tại, cơ hội chia đều cho các phân khúc bất động sản công nghiệp, nhà ở chung cư, biệt thự… Tuy nhiên, mã cổ phiếu của những doanh nghiệp tận dụng được nền tảng công nghệ mới trong bán hàng và kinh doanh sẽ dễ thu hút nhà đầu tư hơn các mã của các doanh nghiệp ứng dụng công nghệ truyền thống. Bên cạnh đó, các nhóm bất động sản vượt trội hơn như khu công nghiệp, hoặc phân khúc có giá thấp từ 10 tỷ đồng trở xuống sẽ có thanh khoản tốt hơn.
Nói chung thị trường bất động sản dù có ấm lên nhưng vẫn khá chậm và mang tính tích lũy nhiều hơn. Trong đó, bất động sản khu công nghiệp hứa hẹn triển vọng và tiềm năng cao hơn nhờ dòng vốn FDI vẫn đang tăng. Do vậy cổ phiếu nhóm này cũng được kỳ vọng sẽ tích cực nhiều hơn trong thời gian tới nhưng với tầm nhìn trung dài hạn, còn ngắn hạn hay lướt sóng vẫn sẽ rất khó.
- Xin cảm ơn chuyên gia!
