Cocobay giẫm lên “vết xe đổ” của Bavico
Một trong những lý do khiến bất động sản, đặc biệt là bất động sản nghỉ dưỡng có lượng khách hàng đầu tư “khủng” là bởi lãi suất.
Hầu hết các dự án nghỉ dưỡng đều được chào hàng với mức cam kết chia sẻ lợi nhuận cho thuê rất hấp dẫn, từ 8 - 12% giá trị căn hộ trong 5 - 10 năm, thậm chí có dự án cam kết tới mức 14 - 15%. Sau thời gian đó, chủ căn hộ và chủ đầu tư dự án chia tỷ lệ lợi nhuận 80 - 20 từ việc khai thác dự án.
So với lãi suất ngân hàng thì con số 12% chính là “miếng bánh ngon” khiến nhiều nhà đầu tư quyết định lựa chọn xuống tiền cho condotel chứ không phải bất kỳ sản phẩm bất động sản nào khác. Tuy nhiên, nói đi cũng phải nói lại, lợi nhuận cao thường đi kèm rủi ro lớn.
Bài học nhãn tiền đầu tiên phải kể đến dự án condotel của Bavico tại Nha Trang, với cam kết trả lãi cho nhà đầu tư lên đến 15% giá trị căn hộ/năm, thậm chí mua lại sản phẩm với giá cao hơn giá bán ban đầu từ 5 - 20% cùng nhiều ưu đãi khác. Tuy nhiên, thực tế, Bavico chỉ trả đúng cam kết 15% lợi nhuận cho năm đầu tiên (2015), được tính ngay trong giá trị căn hộ, đến năm thứ hai, chủ đầu tư không trả lãi đúng theo cam kết.
Hứa nhưng không thực hiện, mặt khác đây lại là công trình xây dựng trên đất quốc phòng, Bavico đã khiến không ít nhà đầu tư “ngậm trái đắng” cho khoản đầu tư vốn tưởng chừng như rất “hời” của mình.
Và mới đây nhất, dự án condotel Cocobay Đà Nẵng (CTCP Đầu tư phát triển và Xây dựng Thành Đô) cũng lăn theo “vết xe đổ” của Bavico. Chủ đầu tư Cocobay cho biết, việc kinh doanh loại hình condotel thời gian qua gặp nhiều khó khăn do tính pháp lý chưa được hoàn thiện, thủ tục tại địa phương có nhiều vướng mắc đã làm ảnh hưởng đến hoạt động khai thác vận hành của dự án. Do vậy, công ty này đã thông báo chấm dứt chi trả lãi suất 12%/năm từ ngày 1/1/2020 cho khách hàng đã “lỡ mua” condotel ở dự án này, bất chấp hợp đồng đã cam kết.
Trước sự việc trên, mới đây tại Họp báo Chính phủ thường kỳ hôm 2/12, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng đã nhấn mạnh: “Condotel với mức lợi nhuận 12%, gần gấp 3 lần lãi suất tiết kiệm là phi lý”.
Đồng quan điểm trên, chia sẻ với Reatimes, chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Minh Phong cũng cho rằng: “12% lợi nhuận là mức lãi suất rất cao, trong khi lãi suất ngân hàng huy động tối đa mới đạt khoảng 7%”.
Bên cạnh đó, ông Phong cũng đặt ra câu hỏi rằng: “Dựa vào đâu mà nhà đầu tư đưa ra con số 12% lợi nhuận, trong khi đó ở Thái Lan - thủ phủ du lịch nghỉ dưỡng - mức 5% đã là rất cao”.
Tổ hợp giải trí và căn hộ nghỉ dưỡng Cocobay (ảnh: Internet)
Còn theo TS. Đinh Thế Hiển phân tích: “Đối với các nước phát triển trên thế giới, nhà đầu tư kinh doanh du lịch nghỉ dưỡng có kinh nghiệm họ có thể khai thác ở mức độ sinh lời tối đa từ 12 - 15%. Tuy nhiên đó là tính suốt dòng đời dự án hoạt động hiệu quả trong khoảng 30 năm. Những năm đầu sẽ không đạt được con số đó, nhưng theo thời gian lãi suất sẽ cao dần lên. Tính bình quân theo chuẩn của thế giới con số từ 10 - 15% là hoàn toàn khả thi.
Tuy nhiên ở Việt Nam, giá bất động sản rất cao, sinh lời trung bình cao nhất chỉ đạt khoảng 5 - 10%. Có thể Cocobay họ tin rằng, sau 1 khoảng thời gian, giá thuê phòng sẽ tăng do lạm phát, du lịch phát triển,... sẽ giúp tăng mức lợi nhuận thu về. Nhưng trong 5 năm nay, đồng Việt Nam giữ tỷ giá tốt, chỉ dao động tăng trong khoảng 1%. Do vậy lợi suất 12% là con số quá cao so với thực tế, nên không thể thực hiện được đặc biệt ở quy mô lớn”.
“Bỏ ngoài tai” lời cảnh báo của chuyên gia
Câu chuyện về lãi suất “trên trời” của loại hình condotel không phải bây giờ mới được các chuyên gia cảnh báo, đặc biệt sau bài học từ dự án condotel của Bavico.
Năm 2016, sau sự việc của Bavico, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã cảnh báo về những "lỗ hổng" của thị trường condotel, không chỉ xuất phát từ vấn đề pháp lý mà còn từ chính chủ đầu tư khi đưa ra mức cam kết lợi nhuận không đúng giá trị thực tế sản phẩm có thể tạo ra.
Quay ngược thời gian khi Cocobay bắt đầu mở bán, chủ đầu tư đưa ra mức cam kết lợi nhuận 12% mỗi năm, con số này được đánh giá là rất cao tại thời điểm đó. Cũng tại thời điểm này, không ít chuyên gia bất động sản đã đưa ra khuyến cáo về tính rủi ro khi đầu tư vào loại hình condotel nhưng dường như nhà đầu tư vẫn "bỏ ngoài tai" vì điều khoản "lợi nhuận cam kết" lên tới 12% như dự án Cocobay Đà Nẵng nói trên.
Một vị chuyên gia kinh tế cũng từng cảnh báo rằng, mối quan hệ pháp lý chưa rõ ràng thì người đầu tư không được đảm bảo quyền lợi. Ở nhiều dự án chủ đầu tư condotel vẫn đang lợi dụng sự non nớt, thiếu hiểu biết của khách hàng tại Việt Nam.
“Nhà đầu tư cần minh bạch thông tin hơn với khách hàng chứ không phải cách làm ăn chộp giật, đưa ra con số “cao ngất” như hiện nay”, vị này cảnh báo.
Đánh giá về con số lợi nhuận Cocobay đưa ra, ông Michael Piro, Giám đốc điều hành Indochina Capital Corporation cho rằng, cam kết lợi nhuận đầu tư condotel lên tới 8 - 12% là không tưởng. “Theo kinh nghiệm của chúng tôi, đạt được mức lợi nhuận như vậy là vô cùng khó”.
Cách đây không lâu, tại một hội nghị về bất động sản, CEO DKRA Việt Nam - ông Phạm Lâm cũng cho biết, condotel dường như đang là "game" của các chủ đầu tư, khi đua nhau cam kết tỷ suất lợi nhuận 10 - 15%. Thậm chí để thu hút, các chủ đầu tư cũng không ngần ngại nhìn sang đối thủ để đưa ra cam kết lợi nhuận hấp dẫn hơn.
Theo ông Lâm thì chính cuộc đua lợi nhuận này đã đẩy các nhà đầu tư vào tình thế “tiến thoái lưỡng nan” như hiện nay.
Một nguyên nhân khác dẫn đến sự đổ vỡ của condotel được cho là chưa có khung pháp lý nào “chống lưng” cho loại hình này. “Đã từng có rất nhiều cảnh báo về việc nếu tiếp tục trì hoãn “khai sinh” cho condotel thì sẽ kéo theo nhiều hệ lụy. Và thực tế đến nay, đã có nhiều nhà đầu tư bắt đầu gặp rủi ro khi đầu tư condotel” - chuyên gia kinh tế, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh khẳng định.
Số phận condotel và cuộc thanh lọc thị trường
TS. Nguyễn Minh Phong khẳng định: “Sự việc ở Cocobay Đà Nẵng không phải quá “ghê gớm” vì nó đã được dự báo. Trước đây trong buổi thảo luận về vấn đề này các chuyên gia đều đã cảnh báo mức cam kết cao như vậy chắc chắn sẽ gặp rủi ro.
Trong tương lai danh sách của các chủ đầu tư dự án không thực hiện được cam kết được lợi nhuận có thể kéo dài, sẽ làm cho kỳ vọng, hào hứng đầu tư bị giảm sút. Cam kết lợi nhuận sẽ phải giảm xuống mang tính thực tế và khả thi hơn. Đối với Cocobay, một tổ hợp lớn, quảng cáo rầm rộ, khi bị “chìm” chắc chắn nhiều dự án khác cũng bị ảnh hưởng, đặc biệt đối với các nhà đầu tư đang có ý định “rót vốn” vào thị trường này".
Dù vậy, theo ông Phong, condotel vẫn sẽ là kênh đầu tư hấp dẫn khi vướng mắc pháp lý được tháo gỡ và lợi nhuận cam kết đúng thực tế. Bởi “condotel là lĩnh vực đầu tư mới, đem lại nhiều lợi ích trên cơ sở cộng hưởng và chia sẻ các rủi ro cũng như lợi ích từ 2 phía nhà đầu tư và chủ dự án”.
Đồng quan điểm trên, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng: “Trước mắt thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sẽ có ảnh hưởng, bởi lượng hàng condotel tung ra thị trường thời gian qua rất lớn. Thay vì nó tìm đến nhà đầu tư bền vững thì lại “rơi” vào tay các nhà đầu tư cá nhân lướt sóng, tìm kiếm lợi nhuận cao. Sau sự việc Cocobay thì nhóm khách hàng này sẽ nhanh chóng bị thanh lọc.
Nhưng về dài hạn cần có sự sàng lọc các dự án đi vào giá trị thực, tạo ra chất lượng, tạo lợi nhuận ổn định cho chủ đầu tư, thu hút người mua có nhu cầu, sau đó là lợi nhuận thực. Như vậy sẽ không còn tình trạng bán nhà trên giấy, dùng lợi nhuận “khủng” để thu hút khách hàng.
Căn hộ nghỉ dưỡng kết hợp nhà ở là phân khúc có giá trị thực sự mà các phân khúc khác không có. Không chỉ đáp ứng nhu cầu thị trường trong vai trò là căn hộ nghỉ dưỡng du lịch mà còn đem lại giá trị kinh doanh thực. Nếu tính toán an toàn, lợi nhuận có thể thu được dao động từ 6 - 7% mỗi năm. Dễ thấy, con số này thấp hơn mức lãi suất ngân hàng nhưng vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn vì những giá trị thực, bền vững chúng ta đều nhìn thấy” - ông Hiển phân tích.
Cũng theo vị chuyên gia này, môi trường kinh doanh bất động sản Việt Nam ngày càng ổn định hơn và với những giá trị thực chất đem lại, bất động sản nghỉ dưỡng hay căn hộ nghỉ dưỡng sẽ tiếp tục có cơ hội phát triển lành mạnh, bền vững hơn.
