LTS:
Luật Các tổ chức tín dụng 2024 mà Quốc hội vừa thông qua ngày 18/1, sẽ có hiệu lực từ 1/7/2024. Riêng khoản 3 Điều 200 - chuyển nhượng tài sản bảo đảm, và khoản 15 Điều 210 - quy định chuyển tiếp có hiệu lực thi hành từ 1/1/2025.
Trong đó, khoản 3 Điều 200 Luật Các tổ chức tín dụng 2024 quy định chuyển nhượng dự án bất động sản là tài sản đảm bảo để thu hồi nợ được thực hiện theo pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật có liên quan. Trường hợp chuyển nhượng dự án để thu hồi nợ, Luật yêu cầu dự án phải đáp ứng được nhiều quy định chặt chẽ: đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết, hoàn thành giải phóng mặt bằng, có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai…
Xoay quanh quy định này, Reatimes giới thiệu góc nhìn của ông Trần Đại Nghĩa, chuyên gia chính sách pháp lý dự án đầu tư - Giám đốc Công ty TNHH Tư vấn và Đầu tư FII Việt Nam (FIIVN).
Ngày 18/1/2024, Quốc hội chính thức thông qua Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi), tại kỳ họp bất thường lần thứ 5. Đây là một bộ luật quan trọng, tác động sâu rộng đến nhiều lĩnh vực, đặc biệt là ngành bất động sản, khi mà dư nợ tín dụng của ngành này đang cao.
Mới đây, dẫn số liệu từ Ngân hàng Nhà nước (NHNN), báo cáo của Bộ Xây dựng chỉ ra, đến cuối tháng 11/2023, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt hơn 1 triệu tỷ đồng, chiếm trên 21,5% tổng dư nợ của toàn nền kinh tế.
Có thể nói, vốn vay từ các tổ chức tín dụng có vai trò rất lớn trong cơ cấu nguồn vốn của chủ đầu tư để phát triển các dự án bất động sản. Vì vậy, ngân hàng chính là bên đồng hành cùng chủ đầu tư ngay từ khi dự án bắt đầu.
Tuy nhiên, hiện nay có không ít nợ xấu xuất phát từ việc nhận thế chấp những dự án thiếu các điều kiện pháp lý cơ bản. Một khi chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện thì ngân hàng cũng không thể xử lý các khoản nợ này.
Luật Các tổ chức tín dụng 2024 đề ra các quy định chặt chẽ về điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản là tài sản đảm bảo để thu hồi nợ. (Ảnh minh họa: Hoàng Hà)
Từ thực tiễn trên, để tăng cường quản lý, giám sát an toàn cho hệ thống, Điều 200 Luật Các tổ chức tín dụng vừa thông qua đã bổ sung quy định: Các tổ chức tín dụng khi chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đang được dùng bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ phải đáp ứng điều kiện quy định tại các điểm a, d, đ, g và h khoản 1 Điều 40 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và phải có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đồng thời bên nhận chuyển nhượng dự án phải đáp ứng điều kiện quy định tại các khoản 2, 4, 5 Điều 40 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Thực tế chỉ ra rằng, nếu thiếu các thiết chế giám sát các hoạt động tín dụng thì ngân hàng rất dễ trở thành nạn nhân của những vụ án kinh tế lớn, điển hình gần đây có vụ án của Tập đoàn Vạn Thịnh Phát và Ngân hàng SCB. Các bị can đã sử dụng các dự án chưa đủ điều kiện pháp lý, sau đó định giá khống gửi vào Ngân hàng SCB để rút tiền từ hệ thống với số lượng lớn. Trường hợp các dự án này không đủ tính pháp lý, giả sử tìm được người mua mới thì họ cũng không thể triển khai dự án một cách suôn sẻ, đặc biệt là trong bối cảnh các chính sách về triển khai dự án bất động sản bị siết chặt như hiện nay. Người thiệt hại cuối cùng ở đây không phải là chủ đầu tư và ngân hàng, mà đó là người mua nhà, người dân gửi tiền vào SCB và sau đó là sự an toàn của hệ thống tài chính khi dự nợ kinh doanh bất động sản đang chiếm tỷ trọng trên 21%.
Vì vậy, để hài hòa lợi ích toàn xã hội, thúc đẩy sự phát triển lành mạnh, an toàn của nền kinh tế, việc Luật Các tổ chức tín dụng đề ra các quy định nhằm quản lý chặt chẽ hoạt động tín dụng bất động sản, không hề bị vênh giữa nhận thế chấp tài sản và xử lý nợ là dự án bất động sản.
Bên cạnh đó, khoản 3 Điều 1 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã bổ sung thêm các tổ chức tín dụng vào phạm vi điều chỉnh của Luật. Cụ thể, các tổ chức, cá nhân tham gia vào hoạt động xử lý tài sản đang được dùng bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật về các tổ chức tín dụng và pháp luật có liên quan về xử lý tài sản bảo đảm. Vì vậy, Luật Các tổ chức tín dụng đã đưa ra các quy định nhằm đồng bộ với Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Ngoài ra, việc siết chặt các điều kiện với dự án bất động sản cũng đồng nghĩa với tăng trách nhiệm giải trình của cá nhân, tổ chức trong hoạt động tín dụng. Giờ đây, các ngân hàng phải xem xét rất kỹ quyết định cấp tín dụng đối với chủ đầu tư. Cũng như tăng cường giám sát và quản lý chặt dòng tiền, để nguồn tài chính này được sử dụng hiệu quả, đúng mục đích. Như vậy, sẽ thúc đẩy việc nguồn lực tài chính "chảy" đến những doanh nghiệp uy tín, dự án tốt, thay vì các chủ đầu tư "tai tiếng" hay các dự án có rủi ro.
Thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang trong giai đoạn ảm đạm do những nguyên nhân khác nhau. Đặc biệt, có việc tắc nghẽn dòng vốn và vướng mắc pháp lý. Trong bối cảnh đó, các cơ quan quản lý đã có những điều chỉnh chính sách, nhằm mục tiêu thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Những thay đổi của Luật Các tổ chức tín dụng là phù hợp với mục tiêu trên.
Đồng thời cũng sẽ điều tiết được nguồn lực tài chính hữu hạn đến đúng chỗ, đúng người. Việc điều tiết dòng vốn để thị trường bất động sản sớm ổn định, phát triển trở lại là nhiệm vụ rất quan trọng, không chỉ với riêng lĩnh vực bất động sản, mà còn là của cả sự phát triển an toàn, lành mạnh của hệ thống tài chính. Nếu dòng tiền không đi vào những dự án chưa đảm bảo, thì đó là cơ hội cho những dự án tốt và cũng có thể là cho những thành phần kinh tế khác trong xã hội./.
