Mở rộng quyền tiếp cận đất đại
Đối với giao đất và cho thuê đất, Luật Đất đai 2013 đã quy định quyền sở hữu đất đai tiếp tục thuộc về sở hữu toàn dân, được đại diện và quản lý bởi Nhà Nước Việt Nam. Tuy nhiên, các nhà đầu tư nước ngoài có quyền như nhà đầu tư trong nước khi thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai.
Cụ thể, luật nêu rõ, Việt Kiều và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có thể được giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê. Những người thuê đất trả tiền một lần trước ngày Luật có hiệu lực có thể tiếp tục sử dụng đất trong thời gian thuê còn lại, hoặc có thể đổi sang hình thức giao đất đóng tiền sử dụng đất.
Cũng theo báo cáo tình hình quản lý Nhà nước về đất đai được Chính phủ gửi đến Quốc hội mới đây cho thấy, việc áp dụng quy định về các điều kiện để được giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 đã bước đầu sàng lọc được các nhà đầu tư kém năng lực.
Luật Đất đai góp đã phần nào gỡ rối cho thị trường bất động sản.
Theo kết quả từ báo cáo thống kê đất đai năm 2016, diện tích đất đã được giao cho các đối tượng sử dụng là hơn 26.851ha, chiếm 81,07% tổng diện tích các loại đất. Trong đó, các tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sử dụng 46.140ha, chiếm 0,17% tổng diện tích của cả nước và chiếm 0,17% tổng diện tích đất của các đối tượng sử dụng.
Giới chuyên gia nhận định, việc Nhà nước cho phép giao đất cho người nước ngoài sẽ giúp tạo ra một môi trường kinh doanh cạnh tranh hơn, qua đó đảm bảo việc sử dụng đất hiệu quả hơn, thu hút đầu tư nước ngoài. Mặc dù bên cạnh đó, có những bất cập được chỉ ra rằng chưa có sự kiểm soát chặt chẽ việc sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại các vị trí xung yếu, chiến lược về quốc phòng, an ninh...
Nhiều cơ sở để thu hồi đất
Luật Đất đai 2013 đã đưa ra các định nghĩa chi tiết và chặt chẽ hơn trong các điều khoản thu hồi đất nông nghiệp cho các dự án thương mại. Cụ thể, việc thu hồi đất nông nghiệp chỉ áp dụng cho các dự án xây dựng khu dân cư mới hoặc nâng cấp các khu đô thị hiện hữu và phải có sự thông qua của chính quyền tỉnh trước khi thực hiện.
Đáng chú ý, đối với các trường hợp vi phạm, các chủ đầu tư sẽ được gia hạn 24 tháng để khắc phục tình hình thay vì 12 tháng như luật cũ. Sau 24 tháng gia hạn, đất và các tài sản sẽ bị thu hồi mà không có bất kỳ khoản đền bù nào ngoại trừ các trường hợp bất khả kháng.
Theo đó, nhiều chuyên gia cho rằng, đã có sự phân phối lại quỹ đất cho các nhà đầu tư có khả năng tài chính để phát triển hiệu quả hơn, đặc biệt là các khu đất vàng đã giải phóng mặt bằng nhưng vẫn không có bất kỳ hoạt động xây dựng nào. Chính phủ sẽ chủ động hơn trong việc khắc phục tình trạng phân phối đất đai không hiệu quả.
Báo cáo trước kỳ họp Quốc hội thứ 5, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà cho biết, tại Hà Nội, trong giai đoạn từ 2014 - 6/2018, thành phố đã thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất 4.188 dự án với diện tích 13.462,49ha. Từ năm 2014 đến tháng 5/2018 đã đấu giá quyền sử dụng đất được khoảng hơn 20 nghìn tỷ đồng.
Tại Bắc Ninh, trong năm 2017, đã quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện 123 dự án với diện tích thu hồi 267,04ha.
Với Hải Phòng, số dự án phải thu hồi đất theo quy định từ năm 2014 đến nay là hơn 834 dự án với tổng diện tích là 3.825,7ha. Đà Nẵng đã thu hồi, bồi thường hơn 725ha; giao đất, cho thuê đất trên 2.122ha sau ba năm thực hiện Luật Đất đai.
Đáng chú ý, tại TP.HCM, từ tháng 9/2015-2017 đã giải quyết hồ sơ nghĩa vụ tài chính cho 189 trường hợp thu gần 50 nghìn tỷ đồng. Từ năm 2013 - 2017, đã tổ chức thực hiện đấu giá 18 khu đất, với tổng diện tích 6.282ha và tổng giá trị đấu giá là hơn 1.845 tỷ đồng.
Những con số trên cho thấy, Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể và đầy đủ việc thu hồi đất cũng như đảm bảo một cách công khai, minh bạch và quyền lợi của người có đất thu hồi, đồng thời khắc phục một cách có hiệu quả những trường hợp thu hồi đất mà không đưa vào sử dụng, gây lãng phí.
Quy định rõ về giá đất
Luật Đất đai 2013 quy định chi tiết việc xác định giá đất theo hai phương thức: (1) bảng giá đất và (2) giá đất cụ thể cho từng trường hợp, bởi một ủy ban định giá đất dựa trên bảng giá đất và giá thị trường. Bảng giá đất sẽ được công bố năm năm một lần và được điều chỉnh nếu giá trên thị trường lệch hơn ± 20% so với mức giá tối đa/ tối thiểu quy định trong khung giá đất. Công tác định giá đất cần dựa trên giá thị trường kết hợp với các phương pháp định giá phù hợp từ các tổ chức chuyên môn.
Theo đó, quy trình định giá đất cụ thể giúp tách biệt giữa quyền xác định giá đất và quyền thu hồi đất của các cơ quan chức năng. Giá đất sẽ được quyết định bởi hội đồng thẩm định giá đất độc lập, tách biệt với UBND cấp tỉnh, cơ quan có chức năng thu hồi và quyết định quyền sử dụng đất.
Báo cáo thống kê đất đai năm 2016 cho hay, 100% các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã xây dựng, ban hành và công bố công khai bảng giá đất theo quy định. Công tác xác định giá đất cụ thể đã được các tỉnh, thành phố thực hiện theo quy định, quy trình (thông qua hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh thẩm định trước khi ủy ban nhân dân quyết định giá đất).
Số tiền thu từ đất (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp) đã tăng qua các năm. Cụ thể, năm 2013 là 54.434 tỷ đồng, năm 2014 là 55.138 tỷ đồng, năm 2015 là 84.810 tỷ đồng, 2016 là 115.290 tỷ đồng, 2017 là 104.400 tỷ đồng và 4 tháng đầu năm 2018 là 32.200 tỷ đồng.
Bên cạnh Luật Đất đai 2013, có hiệu lực từ đầu năm đến nay là hàng loạt nghị định của Chính phủ, thông tư hướng dẫn của các cơ quan chức năng tác động vào thị trường bất động sản. Có những nhận xét về sự chồng chéo của các chính sách, những "lỗ hổng" từ luật. Dó đó, có thể thấy rằng, việc đưa những quy định pháp luật vào kinh doanh nói chung, thị trường bất động sản nói riêng là việc không hề dàng.
Với những nỗ lực của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp... trong thời gian chắc chắn sẽ có những chính sách tạo thuận lợi hỗ trợ để thị trường bất động sản phát triển bền vững./.
