Mở “chốt chặn” hàng trăm dự án, khơi thông nguồn cung thị trường BĐS

QUY ĐỊNH TRÓI BUỘC, HÀNG TRĂM DỰ ÁN NHÀ Ở BỊ ÁCH TẮC

Giá nhà liên tục tăng trong thời gian qua, bất chấp các tác động từ dịch bệnh Covid-19 khiến giao dịch giảm mạnh. Theo Báo cáo thị trường bất động sản quý II/2021 của Bộ Xây dựng, tại Hà Nội, giao dịch thành công chỉ bằng khoảng 20%, TP.HCM chỉ bằng khoảng 87% so với quý I/2021. Dù vậy giá giao dịch căn hộ ở 2 thành phố lớn nhất cả nước vẫn tăng khoảng 5 - 7%. Ghi nhận của Công ty PropertyGuru Việt Nam, đến tháng 8/2021, giá chào bán nhà chung cư tại Hà Nội và TP.HCM cũng tăng 8 - 9% so với cùng kỳ.

Nhu cầu nhà ở của người dân đang chiếm trên 70% nhu cầu của thị trường bất động sản, và nhu cầu này vẫn luôn thường trực khi Việt Nam đang trong quá trình đô thị hóa và tăng trưởng dân số. Như một quy luật, thị trường bất động sản chỉ phát triển ổn định khi được cân đối cung - cầu. Nguồn cung không quá ồ ạt nhưng phải đáp ứng được nhu cầu của thị trường. Tuy nhiên, vài năm trở lại đây, thị trường nhà ở đang rơi vào cảnh thiếu nguồn cung trầm trọng. Khi nhu cầu không ngừng tăng lên, nguồn cung vẫn rất nhỏ giọt, thậm chí có phân khúc còn đứng trước nguy cơ “tuyệt chủng” trên thị trường, đó là nhà có mức giá dưới 25 triệu đồng/m2.

Sự lệch pha cung cầu này vốn đã được dự báo từ nhiều năm trước, khi thị trường bất động sản xuất hiện tình trạng ách tắc nguồn cung. Hàng trăm dự án rơi vào trạng thái “bất động” nằm chờ thủ tục đầu tư vì những quy định pháp lý ngặt nghèo, mang tính trói buộc.

Trong giai đoạn từ 2015 - 2020, căn cứ vào Điều 23 Luật Nhà ở 2014, nhà đầu tư chỉ được công nhận là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối khi có quyền sử dụng đất 100% là đất ở. Tại TP.HCM đã có 126 dự án nhà ở thương mại có đất hỗn hợp, không có 100% đất ở nên không được công nhận chủ đầu tư. Tại Hà Nội, có 82 dự án.

Khi Luật Đầu tư 2020 được áp dụng, điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014) chỉ tháo gỡ cho thêm 1 đối tượng là nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác” được công nhận chủ đầu tư, còn các trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất nông nghiệp (có 100% đất nông nghiệp), hoặc có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở (có 100% đất phi nông nghiệp không phải là đất ở) vẫn bị ách tắc. 

Với quy định này, chỉ những dự án có đất ở thì nhà đầu tư mới được công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở. Trong khi hiện nay, phần lớn quỹ đất phát triển nhà ở mà các chủ đầu tư sở hữu đều là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất sản xuất - kinh doanh. Mặc dù các lô đất này đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch xây dựng, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất có mục đích đất ở, nhưng không thể triển khai được dự án do… không có một vài mét vuông đất ở hiện hữu.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, có khoảng 95% tổng số dự án nhà ở thương mại do không có 100% đất ở, nên không được công nhận chủ đầu tư, không thể triển khai thực hiện được dự án, nhưng nhà đầu tư đã bỏ ra một nguồn vốn rất lớn để tạo lập quỹ đất, bị “chôn vốn”, nên cực kỳ khó khăn, có thể bị “chết trên đống tài sản”, dẫn đến môi trường đầu tư trong lĩnh vực bất động sản thiếu minh bạch, thiếu công bằng và thiếu sự cạnh tranh lành mạnh.

Cụ thể, với 126 dự án không được công nhận chủ đầu tư không thể triển khai thực hiện tại TP.HCM, nếu các nhà đầu tư vay 70% tổng mức đầu tư, khoảng 88.000 tỷ đồng, với lãi suất 10%/năm thì trong 5 năm qua đã phải trả lãi vay lên đến khoảng 44.000 tỷ đồng, chưa tính các chi phí khác, đặc biệt bị thiệt hại về uy tín thương hiệu và mất cơ hội kinh doanh.

Ngược lại, thiểu số chủ đầu tư dự án có 100% đất ở chỉ chiếm khoảng không quá 5% tổng số dự án nhà ở thương mại, lại có lợi thế và điều kiện để chiếm lĩnh thị trường, có thể “làm giá” (thể hiện rất rõ qua xu thế giá nhà tăng liên tục trong những năm 2015 - 2020) và đạt được lợi nhuận rất cao, có thể đạt “siêu lợi nhuận”.

Mặt khác, việc các dự án nhà ở bị đình trệ còn khiến Nhà nước bị thất thu hàng nghìn tỷ đồng tiền thuế vào ngân sách.

“Thực tiễn, số ít các nhà đầu tư khi thực hiện dự án nhà ở thương mại mới có quyền sử đụng đất ở hợp pháp để đầu tư xây dựng dự án. Quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại phần lớn là quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) được chuyển đổi mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án. Việc chủ đầu tư thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nộp nghĩa vụ tài chính khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất đóng góp không nhỏ vào nguồn thu ngân sách của Nhà nước.

Quy định việc lựa chọn nhà đầu tư không qua đấu thầu, đấu giá phải có quyền sử dụng đất hợp pháp phải có một phần hoặc toàn bộ đất ở là không phù hợp với thực tiễn. Quỹ đất để triển khai dự án nhà ở thương mại không phải luôn sẵn là quyền sử dụng đất ở để nhà đầu có thể trở thành chủ đầu tư của dự án, từ đó, quy định này khiến cho việc triển khai, thực hiện dự án bị ách tắc, chậm trễ, gây khó khăn cho nhà đầu tư trong việc triển khai thực hiện dự án, từ đó, thu ngân sách từ việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất cũng bị hạn chế hơn”, luật sư Lê Văn Hồi, Giám đốc Công ty Luật My Way phân tích.

GỠ BỎ "CHỐT CHẶN" PHÁP LÝ, KHƠI THÔNG NGUỒN CUNG NHÀ Ở

Tại công văn số 6278/BKHĐT-PC Bộ Kế hoạch và Đầu tư vừa được Thứ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Trần Duy Đông ký gửi Bộ Tư pháp ngày 17/9/2021 nhằm thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã đưa ra ý kiến về việc sửa đổi điểm c, khoản 1, Điều 75, Luật Đầu tư 2020 - quy định có tác động lớn đến thị trường bất động sản, đặc biệt là các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Theo nội dung sửa đổi trong đề xuất của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, ách tắc lớn nhất hiện nay trên thị trường bất động sản về thủ tục lựa chọn chủ đầu tư sẽ được tháo gỡ. Theo đó, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đề nghị sửa đổi, bổ sung quy định này theo hướng các doanh nghiệp chỉ cần sở hữu quỹ đất “phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất” sẽ được công nhận là chủ đầu tư.

Đánh giá tác động của việc sửa đổi quy định theo hướng trên, Bộ Kế hoạch và Đầu tư nhận định, điều này sẽ góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản, tạo lập nguồn cung dồi dào các dự án nhà ở thương mại, sản phẩm nhà ở, góp phần giảm giá nhà, đặc biệt là trong bối cảnh nền kinh tế trong nước và thế giới bị ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch Covid-19.

Việc sửa đổi “không làm phát sinh mới thủ tục hành chính”, cũng như “phù hợp hệ thống pháp luật, không yêu cầu phải sửa đổi các quy định của Luật Đất đai liên quan đến việc đấu giá quyền sử dụng đất, Luật Đấu thầu liên quan đến đấu thầu dự án có sử dụng đất”.

Theo đánh giá của luật sư Lê Văn Hồi, rõ ràng, nếu ghi nhận nhà đầu tư “có quyền sử dụng các loại đất nông nghiệp, hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở” phù hợp với quy hoạch, thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải có trách nhiệm xem xét công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, để chủ đầu tư nhanh chóng đưa đất vào sử dụng, đảm bảo “nguyên tắc sử dụng đất có hiệu quả”, tránh lãnh phí tài nguyên đất và góp phần vào việc tăng nguồn cung cho thị trường bất động sản. 

“Tôi kỳ vọng việc sửa đổi, bổ sung sớm được thông qua, từ đó góp phần đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất của quy định pháp luật, đảm bảo quyền lợi của nhà đầu tư, sử dụng tối đa nguồn lực đất đai, đồng thời tăng nguồn cung cho thị trường bất động sản, góp phần vào việc giảm giá nhà ở trong thời gian tới”, luật sư Hồi nhấn mạnh.

Chung quy lại, đất đai là nguồn lực quan trọng có tính quyết định tới thành công của một dự án kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, trong thời gian vừa qua, việc tiếp cận đất đai cho các dự án kinh doanh bất động sản gặp nhiều khó khăn. Dù doanh nghiệp đã chuẩn bị đầy đủ các nguồn lực để phát triển dự án, đặc biệt về vốn và các thủ tục cấp phép đầu tư, nhưng việc triển khai dự án vẫn bị ách tắc từ năm này qua năm khác do không tiếp cận được quỹ đất sạch. Nhưng kể cả khi đã có trong tay quỹ đất, cái khó vẫn chưa dừng lại.

Việc doanh nghiệp rất khó khăn mới có được quỹ đất sạch nhưng tiếp tục bị ách tắc thủ tục đầu tư sẽ càng làm nản chí doanh nghiệp. Trong bối cảnh thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc nhà ở đang thiếu nguồn cung, có lẽ đây là điều mà không một người dân, doanh nghiệp nào mong muốn.

“Nếu không có giải pháp tháo gỡ vướng mắc kịp thời trong thủ tục, quy trình lựa chọn nhà đầu tư dự án sẽ tác động trực tiếp đến thị trường, gây khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản, dẫn đến giảm nguồn thu ngân sách Nhà nước từ các hoạt động đầu tư, xây dựng và kinh doanh bất động sản. Đây là một thách thức không nhỏ đối với sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam trong tương lai”, một vị chuyên gia khẳng định.

Hơn lúc nào hết, các doanh nghiệp đang rất nóng lòng chờ đón Luật Đầu tư sửa đổi sớm được thông qua. Sau thời gian dài bị “đóng băng” nguồn cung, đây sẽ là cú hích mạnh mẽ cho thị trường bất động sản đặc biệt là nhà ở quay trở lại quỹ đạo ổn định và minh bạch, người dân cũng có nhiều hơn cơ hội được tiếp cận nhà ở.

“Quy định hiện có đã tạo ra sân chơi chưa công bằng, chưa bình đẳng cho tất cả nhà đầu tư. Doanh nghiệp bất động sản đang kỳ vọng vào sự thay đổi này từ phía cơ quan quản lý, giúp tháo gỡ vướng mắc cho doanh nghiệp và xã hội. Thị trường bất động sản sẽ có thêm nguồn lực, đồng thời giúp cho nguồn cung tăng, đảm bảo quyền lợi cho cả người mua nhà”, đại diện một doanh nghiệp bày tỏ.