Vướng mắc pháp lý đất ở nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) tại Khánh Hòa thời gian qua đã gây ra nhiều khó khăn cho các chủ thể tham gia thị trường, từ chủ đầu tư đến nhà đầu tư thứ cấp, thậm chí là cả chính quyền địa phương. Đặc biệt, vướng mắc này sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến dòng vốn chảy vào thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng khi doanh nghiệp và nhà đầu tư mang tâm lý e dè, "chim sợ cành cong" trước khi bỏ vốn, vô hình trung khiến sự phát triển của thị trường bị chững lại, và hệ lụy có thể kéo dài trong nhiều năm.
“Đất ở không hình thành đơn vị ở” bản chất là đất ở nông thôn
Theo quy định tại Điều 10 Luật Đất đai 2013, quyền sử dụng đất được phân thành ba nhóm: Nhóm đất nông nghiệp; Nhóm đất phi nông nghiệp và Nhóm đất chưa sử dụng (chưa xác định được mục đích sử dụng).
Theo đó, đất ở được phân vào nhóm đất phi nông nghiệp với thời hạn sử dụng là ổn định lâu dài theo quy định tại Điều 125 Luật Đất đai 2013. Cũng trong nhóm đất phi nông nghiệp với đất ở, đất thương mại dịch vụ có thời hạn sử dụng không quá 50 năm, trong một số trường hợp đặc biệt không quá 70 năm theo quy định tại Điều 126 Luật Đất đai 2013.
Còn “đơn vị ở”, theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng QCVN 01:2021/BXD được ban hành kèm theo Thông tư số 01/2021/TT-BXD có hiệu lực từ ngày 5/7/2021 giải thích, “Đơn vị ở là khu chức năng cơ bản của đô thị chủ yếu phục vụ nhu cầu ở bao gồm: Các nhóm nhà ở; các công trình dịch vụ - công cộng, cây xanh công cộng phục vụ cho nhu cầu thường xuyên, hàng ngày của cộng đồng dân cư; đường giao thông (đường từ cấp phân khu vực đến đường nhóm nhà ở) và bãi đỗ xe cho đơn vị ở”. Theo đó, cấu thành một “đơn vị ở” sẽ phải có hệ thống công trình dịch vụ, công trình kèm theo như giáo dục (trường mầm non, tiểu học, trung học cơ sở), y tế, văn hóa thể thao, thương mại (chợ) để đáp ứng nhu cầu sinh hoạt cơ bản của cư dân. Cũng tại Quy chuẩn này, một đơn vị ở sẽ có quy mô dân số tối đa là 20.000, tối thiểu là 4.000 người (khu đô thị miền núi là 2.800 người).
Như vậy, tổng hợp từ quy định hiện hành của pháp luật thì khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở” được tỉnh Khánh Hòa sử dụng trong thời gian qua là quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài theo quy định tại Điều 125 Luật Đất đai 2013, tuy nhiên không hình thành đơn vị ở, không có các hệ thống công trình kèm theo như giáo dục, y tế, văn hóa thể thao, thương mại và không buộc phải đáp ứng quy mô dân số theo Quy chuẩn QCVN 01:2021/BXD. Hay nói cách khác, bản chất của “đất ở không hình thành đơn vị ở” là đất ở nông thôn.
Các chuyên gia nhận định, khi mang bản chất là đất ở nông thôn, các dự án được xây dựng trên loại đất ở không hình thành đơn vị ở này hoàn toàn có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Và trên thực tế, chính quyền tỉnh Khánh Hòa cũng đã cấp giấy chứng nhận cho nhiều nhà đầu tư khi mua các sản phẩm tại dự án du lịch nghỉ dưỡng được triển khai xây dựng trên đất ở nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở).
Theo đó, các căn hộ nghỉ dưỡng, biệt thự nghỉ dưỡng tại những dự án này sau khi được bàn giao cho nhà đầu tư thứ cấp với đầy đủ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được chủ đầu tư, đơn vị vận hành dự án thuê lại nhằm phục vụ cho mục đích nghỉ dưỡng, lưu trú ngắn hạn.
Khi đó, nhà đầu tư thứ cấp vẫn đảm bảo giá trị tài sản lâu dài cùng với khoản chiết khấu từ việc kinh doanh, chủ đầu tư bán được hàng, thị trường bất động sản hưởng lợi nhờ nguồn thu lớn. Hầu như trong câu chuyện này, tất cả các bên tham gia đều có lợi và hơn hết, dòng vốn trên thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng sẽ có thể phát triển bền vững, tạo sự bứt phá và tăng trưởng mạnh mẽ.
Chính quyền địa phương đưa ra khái niệm "đất ở không hình thành đơn vị ở" nhằm mục đích mở cửa thu hút đầu tư, hướng tới phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng và ngành du lịch, gia tăng số cơ sở lưu trú nhưng không hình thành đơn vị ở. Và theo nhận định của các chuyên gia, khái niệm này chưa có trong luật chứ không vi phạm pháp luật.
Do đó, việc UBND tỉnh Khánh Hòa hủy các quyết định chuyển mục đích sử dụng đất từ đất thương mại dịch vụ sang “đất ở không hình thành đơn vị ở”; đưa về lại đất thương mại dịch vụ nhằm “sửa sai” đang gây ra nhiều xáo trộn trên thị trường. Đặc biệt, với các dự án đã hoàn thành, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ “đất ở không hình thành đơn vị ở” về đất thương mại dịch vụ sẽ gây ra nhiều khó khăn, thiệt hại cho cả chủ đầu tư cũng như nhà đầu tư thứ cấp.
Cụ thể, về phía doanh nghiệp, khi đã hoàn thành dự án và bàn giao cho khách hàng nhưng chưa hoàn thiện việc cấp sổ đỏ thì chưa thể thu hết tiền về. Còn về phía khách hàng, do chưa được cấp sổ đỏ nên cũng chưa thể thực hiện các quyền tài sản của mình như sang nhượng, cho thuê, cầm cố ngân hàng để làm tăng giá trị tài sản.
Ngoài ra, việc gỡ vướng theo hướng này sẽ gây ảnh hưởng đến khả năng thu hút nguồn vốn từ các doanh nghiệp, khiến thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng và ngành du lịch khó phục hồi hoạt động kinh doanh sau khi đại dịch Covid-19 đi qua.
Cần luật pháp hóa khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở”
Để giải quyết bài toán “đất ở không hình thành đơn vị ở” mà bản chất là đất ở nông thôn, theo nhiều chuyên gia, cần luật hóa khái niệm này một cách rõ ràng và công khai tại các văn bản pháp luật, bởi có nhiều cơ sở hợp lý giúp khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở” có thể được công nhận.
Thứ nhất, dù “đất ở không hình thành đơn vị ở” là khái niệm chưa được luật hóa song từ khi xuất hiện, những hiệu quả mà nó mang lại là rất lớn. Đơn cử như tại tỉnh Khánh Hòa, từ khi khái niệm này được ra đời, những đồi cát trơ trọi và hoang hóa tại đây đã trở thành thủ phủ du lịch nghỉ dưỡng lớn nhất nhì cả nước bởi nguồn vốn khổng lồ từ các doanh nghiệp rót vào, góp phần không nhỏ trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.
Sự xuất hiện của chính sách “đất ở không hình thành đơn vị ở” đã thực sự trở thành thỏi nam châm thu hút các ông lớn trong lĩnh vực bất động sản như Vingroup, Eurowindow Holding, Hưng Thịnh, Novaland, CEO Group, Golf Long Thành… với các dự án tầm cỡ Cam Ranh Riviera Beach Resort and Spa, Movenpick Resort Cam Ranh, Radisson Blu Resort Cam Ranh, Duyên Hà Cam Ranh Resort…
Sự “lên hương” của thị trường du lịch nghỉ dưỡng Khánh Hòa trong thời gian qua còn góp phần thúc đẩy ngành du lịch cả nước tăng tốc, khai thác hiệu quả những tiềm năng du lịch sẵn có của địa phương và đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước.
Thứ hai, có thể “đất ở không hình thành đơn vị ở” đang được hiểu theo nhiều cách khác nhau, song bản chất của nó vẫn là đất ở nông thôn. Vì vậy, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không có gì sai với quy định pháp luật.
Thứ ba, trong các văn bản quy phạm pháp luật, các quy định chưa hề cấm khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở”. Những gì pháp luật không cấm thì doanh nghiệp được làm, và như vậy không bị coi là vi phạm pháp luật. Có chăng là tồn tại sự lúng túng trong thực thi chính sách của của các cơ quan quản lý Nhà nước.
Nhìn nhận về vấn đề này, luật sư Lê Văn Hồi, Giám đốc Công ty Luật My Way đánh giá, những gì pháp luật không cấm, hoàn toàn được phép làm. Tất nhiên nó phải được làm trên mục đích tích cực, tốt đẹp, đóng góp vào sự phát triển chung của đất nước. Và điều này thì khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở” đáp ứng được. Khái niệm này có nhiều cơ sở để được luật hóa, vì vậy cần phải luật hóa ngay và luật hoá một cách rõ ràng để đem đến một quan điểm nhất quán.
“Khi và chỉ khi có những quy định thật sự rõ ràng về “đất ở không hình thành đơn vị ở”, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bất động sản được xây dựng trên đất ở không hình thành đơn vị ở mới có thể khai thông. Dĩ nhiên, không vì thực tế “sự đã rồi” để tôi có quan điểm nêu trên mà rõ ràng Thanh tra Chính phủ cũng thừa nhận những ưu điểm về kinh tế khi có quy định “đất ở không hình thành đơn vị”, đồng thời thuật ngữ này không có trong quy định pháp luật hiện hành nhưng không hẳn là trái với quy định của Luật Đất đai 2013”, luật sư Lê Văn Hồi bày tỏ.
Theo đó, tại khoản 2, mục C kết quả thanh tra nêu tại Thông báo kết luận thanh tra số 1919/TB-TTCP ngày 04/11/2020 của Thanh tra Chính phủ “về việc chuyển đổi đất công có vị trí đắc địa sang mục đích khác; kiểm tra, xử lý đơn khiếu nại, tố cáo, kiến nghị, phản ánh tại một số dự án ở tỉnh Khánh Hòa”, không yêu cầu việc thay đổi với nội dung “đất ở không hình thành đơn vị ở”, thay vào đó, Thanh tra Chính phủ đánh giá tích cực hiệu quả của cơ chế “đất ở không hình thành đơn vị ở”.
“Loại hình biệt thự du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ nghỉ dưỡng (tại tỉnh Khánh Hòa gọi là “đất ở không hình thành đơn vị ở”) đã và đang phát triển ngày càng mạnh tại Khánh Hòa và nhiều địa phương khác. Việc đầu tư, xây dựng loại hình biệt thự du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng này đã mang lại một số hiệu quả như: Thu hút mạnh mẽ dòng vốn đầu tư, thúc đẩy về tăng tốc độ và quy mô phát triển du lịch, dịch vụ; góp phần giải quyết việc làm, tăng thu ngân sách Nhà nước…”, Kết luận Thanh tra khẳng định.
Tuy nhiên, Thanh tra Chính phủ cho biết, quá trình thực hiện đã phát sinh một số bất cập, vướng mắc, chủ yếu là do pháp luật hiện hành chưa có quy định về loại đất ở không hình thành đơn vị ở trong khu du lịch nên tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp, khiếu kiện trên diện rộng về thời hạn sở hữu tài sản và quyền sử dụng đất đối với nhà đầu tư thứ cấp đã nhận chuyển nhượng; cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đến nhiều lĩnh vực do các luật khác nhau điều chỉnh như: Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Quy hoạch, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Du lịch, Luật Cư trú… nên cần phải được nghiên cứu để có giải quyết đồng bộ.
Vì vậy, theo các chuyên gia, cần thiết tiến hành luật hóa thuật ngữ “đất ở không hình thành đơn vị ở” tại các văn bản quy phạm pháp luật, tùy thuộc vào địa điểm thực hiện dự án có thể phân vào nhóm đất ở tại nông thôn hoặc đất ở tại đô thị với thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài cho các nhà đầu tư thứ cấp theo đúng quy định tại Điều 10 Luật Đất đai 2013, quy định về đơn vị ở theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng QCVN 01:2021/BXD được ban hành kèm theo Thông tư số 01/2021/TT-BXD. Việc luật hóa quy định này sẽ góp phần đảm bảo quyền lợi của các nhà đầu tư thứ cấp đã mua bất động sản, tạo sự ổn định trong các giao dịch, và đặc biệt tạo sự đồng bộ, nhất quán trong việc áp dụng pháp luật tại các địa phương trên toàn quốc.
"Để đảm bảo không ảnh hưởng đến hạ tầng, quy hoạch chung, cần có những quy định cụ thể, rõ ràng khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở”, đặc biệt là câu chuyện “không hình thành đơn vị ở” tại các dự án bất động sản nghỉ dưỡng. Đó chính là không có những hệ thống dịch vụ công ích kèm theo như trường học, trạm y tế, thương mại tại các dự án bất động sản nghỉ dưỡng. Mục đích của những dự án bất động sản nghỉ dưỡng sẽ là lưu trú ngắn hạn, không bắt buộc những hệ thống dịch vụ công ích này", luật sư Lê Văn Hồi đề xuất.
Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cũng cho rằng, cơ quan chức năng cần xem xét và tạo điều kiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất cho các chủ sở hữu theo hiện trạng đất ở tại nông thôn, thời hạn sử dụng lâu dài với điều kiện không được đăng ký hộ khẩu, không được hình thành làng xóm, ở đây là các căn biệt thự nghỉ dưỡng trong dự án xây dựng trên đất ở nông thôn theo hồ sơ pháp lý đã cấp cho doanh nghiệp.
"Việc cấp đất ở tại nông thôn đi kèm điều kiện “đất ở không hình thành đơn vị ở” tại khu du lịch nghỉ dưỡng theo quan điểm của tôi là cần thiết và phù hợp nhằm đáp ứng mục đích chung của dự án là du lịch, nghỉ dưỡng.
Đã đến lúc các nhà làm luật cần phải luật pháp hóa loại hình đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) bằng văn bản cụ thể để cơ quan Nhà nước và doanh nghiệp có cơ sở thực hiện, tránh gây khiếu kiện kéo dài, ảnh hưởng đến môi trường đầu tư, các doanh nghiệp cũng như người mua", luật sư Nguyễn Thanh Hà nhận định.
Đồng quan điểm, luật sư Trần Tuấn Anh, Giám đốc Công ty luật Minh Bạch cũng cho rằng, đã đến lúc pháp luật cần bổ sung, hoàn thiện một số quy định khác trong các văn bản pháp luật liên quan đến vấn đề này. Cần luật hóa thuật ngữ "đất ở không hình thành đơn vị ở" nhằm đảm bảo hài hoà lợi ích của nhiều bên tham gia, đảm bảo khơi thông những điểm nghẽn của các dự án nghỉ dưỡng đang gặp phải. Cụ thể:
Thứ nhất, bổ sung các khái niệm về “đất ở không hình thành đơn vị ở”, “condotel”, “căn hộ du lịch”, “biệt thự du lịch”… trong các văn bản pháp luật như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở… để có thể nhận diện và điều chỉnh những quan hệ pháp luật mới phát sinh trên thị trường.
Thứ hai, xây dựng cơ chế pháp lý riêng để phân loại mục đích sử dụng đối với đất ở không có đơn vị ở, tạo điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các nhà đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp (khách hàng).
Thứ ba, xây dựng các quy định pháp luật về quy chuẩn xây dựng đối với loại hình condotel, quy định về trách nhiệm quản lý, bảo trì của căn hộ để đảm bảo chất lượng công trình và an toàn kỹ thuật. Bên cạnh đó, cũng cần quy định condotel đáp ứng những điều kiện nào sẽ được chuyển mục đích sang căn hộ để ở lâu dài, tạo thuận lợi cho việc khai thác và sử dụng của khách hàng./.
