Thiếu nhất quán trong thực thi chính sách: “Tử huyệt” của các dự án bất động sản du lịch tại Khánh Hòa

“Đất ở không hình thành đơn vị ở” và “cuộc lột xác”

của ngành du lịch Khánh Hòa

Giàu tiềm năng về cảnh quan thiên nhiên, nhưng khu vực Bãi Dài, phía Bắc bán đảo Cam Ranh (Khánh Hòa) vốn là một vùng đất hoang sơ, tiêu điều, khó phát triển kinh tế du lịch. Từ năm 2004, tỉnh Khánh Hòa đã rất chú trọng công tác kêu gọi đầu tư cho khu vực Bãi Dài, tuy nhiên, rất ít doanh nghiệp mặn mà.

Đến giai đoạn 2013 - 2017, khi phân khúc bất động sản du lịch đang trên đà phát triển mạnh, thị trường xuất hiện nhiều “ông lớn” bất động sản tiên phong khai phá những mảnh đất tiềm năng nhưng còn mới mẻ về du lịch và cơ sở dịch vụ lưu trú còn sơ khai tại nhiều địa phương trên cả nước.

Nhằm tăng tính hấp dẫn trong thu hút đầu tư phát triển du lịch, thời điểm đó, tỉnh Khánh Hòa đã ban hành cơ chế, chính sách cho phép một số chủ đầu tư phát triển dự án tại khu vực Bãi Dài, Bắc bán đảo Cam Ranh được chuyển đổi một phần đất thương mại dịch vụ sang hình thức đất ở nông thôn đi kèm với điều kiện “không hình thành đơn vị ở” để phát triển du lịch, nghỉ dưỡng.

Loại hình “đất ở tại nông thôn” thuộc một trong ba nhóm đất quy định tại Điều 10 Luật Đất đai 2013 và người mua được sở hữu lâu dài. Theo các chủ đầu tư, khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở” chỉ là thỏa thuận giữa UBND tỉnh và nhà đầu tư nhằm hạn chế một số quyền như: Không được đăng ký hộ khẩu, không hình thành nên các khu dân cư, thôn xóm… chứ không làm thay đổi bản chất, nguồn gốc “đất ở tại nông thôn”.

Sau khi các chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính với các cơ quan quản lý Nhà nước, dự án được nghiệm thu đi vào hoạt động, cơ quan quản lý đất đai phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng cho từng biệt thự/căn hộ du lịch.

Với các nhà phát triển bất động sản, đây là chính sách rất hấp dẫn, là điều kiện để các doanh nghiệp quyết định "rót" hàng nghìn tỷ đồng xây dựng những dự án du lịch nghỉ dưỡng tại khu vực bán đảo Cam Ranh. Bởi doanh nghiệp nhìn thấy được khả năng thu hồi vốn trong quá trình thực hiện các dự án bất động sản du lịch quy mô lớn. Đặc biệt, khu vực Bãi Dài (Cam Ranh) là một vị trí tốt để hiện thực hóa giấc mơ kiến tạo những điểm đến du lịch chất lượng cao, góp phần nâng tầm vị thế du lịch Việt của các nhà phát triển bất động sản hàng đầu.

Chính vì thế, từ khi chính sách nói trên được ban hành, khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh đã thu hút hơn 40 dự án được cấp giấy chứng nhận đầu tư với tổng số vốn đăng ký trên 30.000 tỷ đồng, trong đó có các thương hiệu tên tuổi như Vingroup, Eurowindow Holding, Hưng Thịnh, Novaland, CEO Group, Golf Long Thành…  Nhiều dự án sinh thái và nghỉ dưỡng cao cấp thực hiện từ thời điểm hệ thống cơ sở hạ tầng, xã hội tại đây gần như chưa hình thành, khu vực Cam Ranh còn thuộc địa bàn kinh tế khó khăn, hầu hết chỉ là các cồn cát hoang hóa, khô cằn. Các nhà phát triển bất động sản đã quyết tâm thi công hoàn chỉnh dự án. Theo đó, đến nay, nhiều dự án đã hoàn thành xây dựng và đưa vào khai thác như Vinpearl Resort & Spa Long Beach Nha Trang, Cam Ranh Riviera Beach Resort and Spa, Movenpick Resort Cam Ranh, Radisson Blu Resort Cam Ranh, Duyên Hà Cam Ranh Resort…

Sự tham gia của các nhà phát triển bất động sản chuyên nghiệp đã góp phần thay đổi diện mạo du lịch của Bãi Dài (Cam Ranh) nói riêng và Khánh Hòa nói chung.

Và rồi, từ một khu vực chưa phát triển, thiếu cơ sở hạ tầng, tiềm năng du lịch bỏ ngỏ, Bãi Dài đã nhanh chóng “lột xác” trở thành “thủ phủ” resort khi quy tụ hàng loạt dự án đẳng cấp quốc tế. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, Khánh Hòa cũng là địa phương có nhiều dự án bị vướng mắc nhất với những ngổn ngang chưa có lời giải liên quan đến thuật ngữ “đất ở không hình thành đơn vị ở” và sự thiếu nhất quán trong thực thi cơ chế, chính sách của chính quyền địa phương.

Lỗi của cơ chế nhưng “trăm dâu” đổ đầu doanh nghiệp

Căn cứ nội dung “người mua biệt thự du lịch gắn liền với quyền sử dụng đất (đất ở không hình thành đơn vị ở) được sử dụng đất ổn định lâu dài” của UBND tỉnh Khánh Hòa, trong quá trình thực hiện dự án, nhiều doanh nghiệp đầu tư đã thực hiện chuyển nhượng toàn bộ các sản phẩm biệt thự nghỉ dưỡng thuộc phạm vi đất ở nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) phù hợp với pháp luật kinh doanh bất động sản và chủ trương đầu tư được phê duyệt để huy động chi phí đầu tư hoàn chỉnh cho dự án.

Đến thời điểm hiện tại, các khách hàng mua biệt thự được xây trên phạm vi đất ở nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) của nhiều dự án đều đã nhận bàn giao biệt thự và đưa vào kinh doanh, khai thác phục vụ nhu cầu du lịch nghỉ dưỡng tại địa bàn tỉnh Khánh Hòa cũng như đóng góp nguồn thu thuế cho ngân sách Nhà nước.

Thực tế, sau khi nhận được sự đầu tư hàng nghìn tỷ đồng của các nhà đầu tư, từ một khu vực hoang hóa, không có cư dân sinh sống, cơ sở hạ tầng xã hội hầu như không có, Bắc Bán đảo Cam Ranh đã vươn mình trở thành một khu vực phát triển sầm uất với hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội hiện đại.

Thế nhưng, sau những đóng góp cho sự phát triển hiện nay của khu vực này, các chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp lại đang gặp phải nhiều khó khăn do vấn đề chính sách thiếu nhất quán của tỉnh Khánh Hòa. Tại một số dự án, các nhà đầu tư thứ cấp (khách hàng) mua sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất. Tuy nhiên, một số dự án khác đã hoàn thành, được nghiệm thu PCCC và đưa vào sử dụng năm 2019, chủ đầu tư đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất nhưng hiện nay nhà đầu tư thứ cấp vẫn chưa được cấp sổ đỏ.

Sự chậm trễ kéo dài của các cơ quan chức năng tỉnh Khánh Hòa trong việc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận cho các khách hàng mua sản phẩm biệt thự xây dựng trên phạm vi đất ở nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) của dự án đã gây ra nhiều bức xúc, khiếu nại từ khách hàng, gây thiệt hại về uy tín của chủ đầu tư, ảnh hưởng trực tiếp đến niềm tin của nhà đầu tư và các chủ trương, văn bản pháp luật cũng như chính sách đã ban hành của một số cơ quan Nhà nước.

Theo chia sẻ của các chủ đầu tư, doanh nghiệp đã ghi rõ trong hợp đồng chuyển nhượng các condotel, biệt thự nghỉ dưỡng… là chủ đầu tư có trách nhiệm hỗ trợ khách hàng trong việc thực hiện thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các biệt thự phù hợp với các quy định pháp lý của dự án, pháp luật về kinh doanh bất động sản để bàn giao cho khách hàng. Tuy nhiên, đến nay, một số doanh nghiệp vẫn chưa thực hiện được thủ tục xin cấp giấy chứng nhận cho các biệt thự xây dựng trên phần đất ở nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) của các dự án dẫn tới nhiều khiếu nại của khách hàng, trong khi chủ đầu tư đã thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý và phù hợp với chủ trương được UBND tỉnh Khánh Hòa cấp.

“Việc chậm trễ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các biệt thự du lịch xây dựng trên phần đất ở nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) thuộc các dự án thì ai sẽ chịu trách nhiệm đền bù cho những thiệt hại nghiêm trọng đối với các chủ đầu tư khi khách hàng khiếu nại, khởi kiện vì lý do chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khi chủ đầu tư đã thực hiện đầy đủ các quy định tại chủ trương đầu tư, quyết định phê duyệt quy hoạch, giấy phép xây dựng… và các pháp lý liên quan của dự án”, đại diện một doanh nghiệp có dự án vướng mắc "đất ở không hình thành đơn vị ở" tại Khánh Hòa chia sẻ.

"Đừng làm ách tắc dòng vốn đầu tư du lịch, nghỉ dưỡng đã và đang phát triển mạnh"

Thực tế, do nhận thấy khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở” không được quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai, và cùng với các dự án bị thanh tra trong giai đoạn 2019 - 2020 nên UBND tỉnh Khánh Hòa đã ban hành nhiều quyết định liên quan đến việc hủy, chuyển “đất ở không hình thành đơn vị ở”, đưa về lại đất thương mại dịch vụ nhằm “sửa sai” nhưng thực chất là càng gỡ càng rối, nảy sinh tâm lý phải đợi hướng dẫn để xử lý, chờ tháo gỡ từ Trung ương, chậm trễ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các sản phẩm bất động sản du lịch tại nhiều dự án. 

Theo báo cáo gửi UBND tỉnh Khánh Hòa vào tháng 12/2021, Ban quản lý KDL Bán đảo Cam Ranh cho biết, qua rà soát có 18 dự án đã được UBND tỉnh quyết định chủ trương đầu tư có “đất ở không hình thành đơn vị ở” tại khu vực này.

Trong đó, 16 dự án đã được UBND tỉnh giao đất, cho thuê đất đối với loại đất kể trên, trong đó có diện tích lớn như: Khu nghỉ dưỡng Cam Ranh Flower có diện tích hơn 4,2ha; dự án Cam Ranh Bay Cortages rộng hơn 4,8ha; dự án Khu Du lịch Sài Gòn - Cam Ranh Resort hơn 4,6ha...

Tính đến tháng 12/2021, đã có 10 dự án chuyển từ “đất ở không hình thành đơn vị ở” sang đất thương mại dịch vụ và còn 8 dự án khác vẫn chưa thực hiện việc chuyển đổi do còn nhiều tranh chấp, vướng mắc.

Tại Hội nghị đối thoại doanh nghiệp tỉnh Khánh Hòa năm 2021, đại diện chủ đầu tư dự án ở Bãi Dài cho biết: “Các doanh nghiệp có 'đất ở không hình thành đơn vị ở' đã đóng tiền theo dạng đất ở tức không có thời hạn, nhưng nay chuyển về đất thương mại dịch vụ là đất có thời hạn. Chúng tôi không mong lấy lại tiền sử dụng đất nhưng mong tỉnh xem xét giải quyết thời hạn sử dụng đất cho các doanh nghiệp bị ảnh hưởng như chúng tôi. Thực sự hiện các dự án loại này chỉ còn 30 - 35 năm thời gian sử dụng đất, như vậy quá thiệt hại cho doanh nghiệp và các nhà đầu tư thứ cấp”.

Theo các doanh nghiệp, việc Sở Xây dựng Khánh Hòa yêu cầu một số doanh nghiệp điều chỉnh nội dung liên quan đến tính chất sử dụng "đất ở không hình thành đơn vị ở" thành đất thương mại dịch vụ trong đồ án quy hoạch khi dự án đã hoàn thành và đi vào sử dụng, vận hành là không đúng nội dung đã nêu tại Thông báo Kết luận Thanh tra số 1919/TB-TTCP ngày 04/11/2020, đồng thời không đúng quy định tại Quyết định chủ trương đầu tư, Quy hoạch chi tiết được phê duyệt và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp cho các dự án.

Cụ thể, tại khoản 2, mục C kết quả thanh tra nêu tại Thông báo kết luận thanh tra số 1919/TB-TTCP ngày 04/11/2020 của Thanh tra Chính phủ “về việc chuyển đổi đất công có vị trí đắc địa sang mục đích khác; kiểm tra, xử lý đơn khiếu nại, tố cáo, kiến nghị, phản ánh tại một số dự án ở tỉnh Khánh Hòa”, không yêu cầu việc thay đổi với nội dung “đất ở không hình thành đơn vị ở”, thay vào đó, Thanh tra Chính phủ đánh giá tích cực hiệu quả của cơ chế “đất ở không hình thành đơn vị ở”.

“Loại hình biệt thự du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ nghỉ dưỡng (tại tỉnh Khánh Hòa gọi là “đất ở không hình thành đơn vị ở”) đã và đang phát triển ngày càng mạnh tại Khánh Hòa và nhiều địa phương khác. Việc đầu tư, xây dựng loại hình biệt thự du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng này đã mang lại một số hiệu quả như: Thu hút mạnh mẽ dòng vốn đầu tư, thúc đẩy về tăng tốc độ và quy mô phát triển du lịch, dịch vụ; góp phần giải quyết việc làm, tăng thu ngân sách Nhà nước…”, Kết luận Thanh tra khẳng định.

Tuy nhiên, Thanh tra Chính phủ cho biết, quá trình thực hiện đã phát sinh một số bất cập, vướng mắc, chủ yếu là do pháp luật hiện hành chưa có quy định về loại đất ở không hình thành đơn vị ở trong khu du lịch nên tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp, khiếu kiện trên diện rộng về thời hạn sở hữu tài sản và quyền sử dụng đất đối với nhà đầu tư thứ cấp đã nhận chuyển nhượng; cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đến nhiều lĩnh vực do các luật khác nhau điều chỉnh như: Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Quy hoạch, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Du lịch, Luật Cư trú… nên cần phải được nghiên cứu để có giải quyết đồng bộ.

Từ tình hình pháp lý và thực tiễn nêu trên, Thanh tra Chính phủ kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo các Bộ, ngành Trung ương và các địa phương: Xử lý tình trạng đầu tư, xây dựng và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất ở không hình thành đơn vị ở (biệt thự du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng và căn hộ condotel) tại Khánh Hòa và nhiều địa phương khác theo hướng: Khuyến khích thu hút đầu tư, phát triển du lịch, dịch vụ, không ách tắc dòng vốn đầu tư đã và đang phát triển mạnh; không gây xáo trộn đột biến ảnh hưởng đến thu hút đầu tư ở những địa phương đã thực hiện; hạn chế đến mức thấp nhất khả năng xảy ra rủi ro cho các nhà đầu tư; có giải pháp giải quyết đồng bộ mà trước hết là hoàn thiện hệ thống pháp luật hiện hành.

Theo GS.TSKH. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, phát triển bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng là “lẽ sống” của nền kinh tế Việt Nam. Muốn phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn, thì điểm nhấn cần quan tâm là đầu tư cho bất động sản du lịch. Để phát triển bất động sản du lịch thì phải có vốn đầu tư. Song vốn đầu tư, lấy từ đâu?

Chuyên gia này phân tích, ngân sách Nhà nước chắc chắn rất thiếu, doanh nghiệp phát triển bất động sản (chủ đầu tư) cũng không thể đủ nguồn tiền. Dù họ có tiềm lực nhưng nguồn vốn sẵn có “lo” được các khách sạn theo kiểu cũ là “mệt nhoài”, không thể phát triển được các mô hình nghỉ dưỡng lớn mang tầm quốc tế theo hướng du lịch là sự nghiệp của toàn dân.

Vậy, chỉ có giải pháp là chúng ta tạo điều kiện để hút vốn từ người dân dưới danh nghĩa của các nhà đầu tư thứ cấp để phát triển bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Cần chỉnh sửa pháp luật như thế nào để tạo điều kiện thu hút được đầu tư trong du lịch. Theo đó, nguồn vốn phát triển sẽ rộng rãi hơn rất nhiều. Mà muốn huy động được nguồn vốn từ dân, thì nên cấp quyền sử dụng lâu dài cho các sản phẩm bất động sản du lịch và sử dụng công cụ tài chính để quản lý. 

“Tôi cho rằng, tất cả những rắc rối, hệ lụy của sự phát triển thiếu khung pháp lý điều chỉnh của bất động sản du lịch trong thời gian qua đều xuất phát từ sự quanh quẩn mang tính tù hãm của tư duy phát triển. Chúng ta cần phải mạnh mẽ hơn trong việc thay đổi tư duy, mà bắt đầu từ các nhà quản lý”, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường khẳng định.

Nhiều chuyên gia cũng nhìn nhận, dù chưa có trong quy định pháp luật nhưng việc giao “đất ở tại nông thôn” đi kèm cụm từ “đất ở không hình thành đơn vị ở” như Khánh Hòa đã từng làm là cần thiết và phù hợp với mục đích phát triển dự án du lịch, nghỉ dưỡng. Nếu không có cụm từ “đất ở không hình thành đơn vị ở” đi kèm để hạn chế quyền với nhà đầu tư, người mua có thể đăng ký hộ khẩu, hình thành thôn xóm, ảnh hưởng đến việc khai thác du lịch của doanh nghiệp và gây áp lực lớn lên hạ tầng khu vực. Do đó, không thể phủ nhận hiệu quả của chính sách này. Và nên chăng, cần có văn bản cụ thể, quy định rõ ràng về loại hình đất ở tại nông thôn với điều kiện không hình thành đơn vị ở để cơ quan Nhà nước và doanh nghiệp có cơ sở thực hiện, tránh gây khiếu kiện kéo dài, ảnh hưởng đến môi trường đầu tư, các doanh nghiệp cũng như người mua.

Các doanh nghiệp đã đầu tư hàng nghìn tỷ đồng vào Khu du lịch bán đảo Cam Ranh, thể hiện sự quyết tâm, tin tưởng vào đường lối lãnh đạo đúng đắn của Đảng, Nhà nước và mong muốn góp phần vào sự phát triển chung của kinh tế Khánh Hòa cũng như của cả nước.

Quốc hội đã và đang thường xuyên quan tâm, xem xét các nội dung tại các cuộc họp để thúc đẩy việc hỗ trợ, giải quyết những khó khăn, vướng mắc cho các doanh nghiệp để có thể duy trì hoạt động, cũng như tạo động lực phục hồi nền kinh tế. Việc tháo gỡ vướng mắc đối với phần đất ở nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) của các dự án theo đúng chủ trương đầu tư đã được phê duyệt là yêu cầu cấp thiết. Tuy nhiên, các doanh nghiệp cho biết, hiện tại vẫn chưa có chỉ đạo, hướng dẫn việc tháo gỡ vướng mắc từ cơ quan chức năng tỉnh Khánh Hòa cho các chủ đầu tư dự án.

Sự lúng túng này của chính quyền tỉnh Khánh Hòa đang khiến môi trường đầu tư bị ảnh hưởng nghiêm trọng, niềm tin của các nhà phát triển bất động sản đã đầu tư công sức, tiền bạc vào “lột xác” diện mạo Bãi Dài (Cam Ranh) có lẽ cũng đang dần vơi, kéo theo đó là sự mệt mỏi khi họ đầu tư theo sự mời gọi của tỉnh, nhưng giờ đây, mọi khó khăn thiệt hại lại “đổ lên đầu doanh nghiệp”.

Các chuyên gia nhận định, trong bối cảnh các hoạt động du lịch đang phục hồi trở lại, ngành du lịch Việt Nam trong đó có Khánh Hòa đứng trước nhiều cơ hội lớn, nếu không sớm tháo gỡ các điểm nghẽn cho doanh nghiệp, cho thị trường… thì không khác nào “tự lấy đá đè vào chân mình”, tước đi cơ hội phát triển và tăng trưởng bền vững./.