Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cần hướng tới tài chính hóa thị trường, đưa bất động sản trở thành nguồn lực quan trọng của nền kinh tế

Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cần tạo động lực mới cho thị trường bất động sản

Theo PGS. TS. Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản cần được đặt trong tổng thể chủ trương lớn của Đảng về hoàn thiện thể chế, khơi thông nguồn lực đất đai và thúc đẩy tăng trưởng trong giai đoạn phát triển mới.

Theo ông, Nghị quyết 21-NQ/TW của Hội nghị Trung ương 3 khóa XIV đã xác định yêu cầu sửa đổi đồng bộ Luật Đất đai năm 2024 và các luật có liên quan. Do đó, Luật Kinh doanh bất động sản cần được rà soát, hoàn thiện theo hướng bảo đảm sự thống nhất với hệ thống pháp luật, phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp và đáp ứng yêu cầu phát triển trong kỷ nguyên số.

PGS. TS. Trần Kim Chung cũng cho rằng quá trình sửa đổi cần quán triệt các định hướng lớn được nêu trong Báo cáo Chính trị trình Đại hội XIV của Đảng về xây dựng chính quyền số, xã hội số, cơ sở dữ liệu quốc gia và hệ thống dữ liệu liên thông từ Trung ương đến địa phương. Trong lĩnh vực bất động sản, điều này đòi hỏi phải hình thành hệ thống cơ sở dữ liệu đồng bộ về đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản, kết nối với dữ liệu dân cư, doanh nghiệp và các lĩnh vực khác.

Bên cạnh đó, việc sửa đổi luật cũng cần bám sát tinh thần Nghị quyết 21-NQ/TW và phát biểu bế mạc Hội nghị Trung ương 3 của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm, trong đó nhấn mạnh yêu cầu sửa đổi đồng bộ các luật liên quan để khơi thông nguồn lực đất đai, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp; đồng thời giữ vững nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý, không tư nhân hóa đất đai và tăng cường vai trò điều tiết của Nhà nước đối với thị trường.

Ngoài ra, luật cần góp phần tài chính hóa thị trường bất động sản, giúp bất động sản thực sự trở thành nguồn lực quan trọng của nền kinh tế, được khai thác và sử dụng hiệu quả hơn. Một thị trường phát triển lành mạnh sẽ tạo thêm dư địa cho tăng trưởng kinh tế, đóng góp vào mục tiêu tăng trưởng hai con số trong giai đoạn tới.

Theo PGS.TS. Trần Kim Chung, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cũng cần đặt trong định hướng phát triển kinh tế dữ liệu. Cụ thể, dữ liệu về đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản cần được tích hợp với các hệ thống dữ liệu về dân cư, thuế, ngân sách, quy hoạch và phát triển đô thị, hình thành nền tảng dữ liệu thống nhất phục vụ công tác quản lý cũng như phát triển các mô hình kinh tế mới.

"Luật cần mở rộng cách tiếp cận trong quản lý thị trường bất động sản, không chỉ dừng ở quản lý tài sản hữu hình mà phải hướng tới quản lý không gian phát triển, thị trường giá trị và các sản phẩm phái sinh, qua đó nâng cao hiệu quả quản trị thị trường", PGS. TS. Trần Kim Chung nhận định.

PGS. TS. Trần Kim Chung nhấn mạnh Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cần phát huy vai trò của Nhà nước kiến tạo, nâng cao hiệu quả quản trị các nguồn lực đất đai và bất động sản, góp phần xây dựng thị trường bất động sản hiện đại, minh bạch, vận hành hiệu quả, qua đó tạo động lực cho phát triển kinh tế - xã hội và nâng cao vị thế của Việt Nam trong giai đoạn phát triển mới.

Cần mở rộng phạm vi điều chỉnh, hoàn thiện cơ chế quản lý và số hóa thị trường bất động sản

Góp ý trực tiếp đối với các điều khoản của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), PGS. TS. Trần Kim Chung cho rằng, tại Điều 3 về phạm vi điều chỉnh, dự thảo hiện mới tập trung vào nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng trong các dự án và hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản. Trong khi đó, nhiều loại giao dịch khác như quyền sử dụng đất chưa có hạ tầng, quyền sử dụng đất ngoài dự án hay các sản phẩm, hoạt động tài chính liên quan đến bất động sản vẫn chưa được điều chỉnh. Theo ông, cần nghiên cứu mở rộng phạm vi điều chỉnh để bao quát đầy đủ các hoạt động của thị trường, qua đó bảo đảm tính toàn diện và phù hợp với thực tiễn.

Cũng tại Điều 3, liên quan đến khái niệm sàn giao dịch bất động sản, PGS. TS. Trần Kim Chung cho rằng cần làm rõ phạm vi hoạt động của sàn giao dịch. Theo ông, dự thảo mới xác định sàn là nơi diễn ra các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản, nhưng chưa xác định rõ sàn có được thực hiện hoặc cung cấp các dịch vụ như định giá, đấu giá, tư vấn đầu tư, tư vấn quy hoạch hay tư vấn tài chính bất động sản hay không. Việc xác định đầy đủ chức năng của sàn sẽ tạo cơ sở pháp lý cho sự phát triển của hệ sinh thái dịch vụ bất động sản.

Góp ý Điều 4, PGS. TS. Trần Kim Chung cho rằng dự thảo chưa đề cập đến quyền sử dụng đất chưa có hạ tầng và không thuộc dự án bất động sản. Trong khi đó, các loại quyền sử dụng đất này vẫn tham gia thị trường thông qua nhiều hình thức như mua bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn hoặc tư vấn. Vì vậy, ông đề nghị bổ sung nhóm đối tượng này vào phạm vi điều chỉnh của Luật nhằm bảo đảm tính bao quát và thống nhất.

Đối với Điều 18, ông cho rằng dự thảo mới quy định quyền bán và cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai, nhưng chưa làm rõ cơ chế đối với hoạt động thế chấp và góp vốn bằng loại tài sản này. Đây là những giao dịch phổ biến trên thị trường nên cần được quy định cụ thể thay vì bỏ ngỏ. Bên cạnh đó, quy định tại điểm b khoản 4 điều này về việc sử dụng tiền thu từ bên mua, bên thuê mua đúng mục đích theo hợp đồng vẫn còn khá chung chung, khó xác định trong thực tế do mục đích sử dụng vốn rất đa dạng, từ đó có thể phát sinh nhiều cách hiểu và tranh chấp.

Đối với Điều 20, vị chuyên gia bày tỏ băn khoăn về quy định giới hạn tỷ lệ thanh toán trong hợp đồng thuê mua bất động sản. Theo ông, nếu các bên tự nguyện thỏa thuận thanh toán đến 95% giá trị hợp đồng thì cần được pháp luật tôn trọng. Việc buộc chuyển phần thanh toán còn lại sang mục đích khác không chỉ gây khó khăn trong quá trình thực hiện mà còn có thể làm phức tạp việc giải quyết tranh chấp sau này.

Góp ý Điều 22, ông cho rằng dự thảo chưa có quy định về hoạt động thế chấp bất động sản. Dù đây là lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, thế chấp vẫn là một hoạt động cơ bản của thị trường và là nền tảng của quá trình tài chính hóa bất động sản. Vì vậy, Luật cần có quy định điều chỉnh thay vì bỏ trống nội dung này.

Đối với Điều 40 và Điều 42, PGS.TS. Trần Kim Chung đề nghị mở rộng vai trò của sàn trong hệ thống quản lý dữ liệu. Theo ông, dự thảo mới quy định điều kiện thành lập, quyền và nghĩa vụ của sàn nhưng chưa giao trách nhiệm thu thập, chuẩn hóa, cập nhật và chia sẻ dữ liệu về bất động sản và thị trường. Ông đề xuất các sàn giao dịch phải được kết nối với nhau, kết nối với hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia và hệ thống sàn giao dịch quốc gia (nếu được hình thành), đồng thời bảo đảm dữ liệu "đúng, đủ, sạch, sống" và được cập nhật theo thời gian thực. Bên cạnh đó, cần bổ sung quy định về sàn giao dịch số, bảo đảm địa vị pháp lý tương đương với sàn giao dịch truyền thống.

Đối với Điều 54 về Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, PGS. TS. Trần Kim Chung cho rằng cơ sở dữ liệu không nên chỉ giới hạn ở nhà ở và bất động sản mà cần bổ sung đầy đủ dữ liệu về quyền sử dụng đất. Đồng thời, Dự thảo cần quy định rõ nguồn hình thành dữ liệu, giá trị pháp lý của thông tin, chủ thể cung cấp và cơ chế thu thập dữ liệu nhằm xây dựng hệ thống dữ liệu thống nhất, minh bạch và có khả năng khai thác hiệu quả.

Góp ý đối với Chương IX về quản lý nhà nước, PGS. TS. Trần Kim Chung nhận định dự thảo mới dừng ở quy định quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản, trong khi chưa làm rõ đầy đủ nội hàm quản lý thị trường. Theo ông, Luật cần bổ sung các nội dung về quản lý thị trường bất động sản, quản lý kết nối thị trường, quản lý các dịch vụ bất động sản như quy hoạch, đầu tư, tài chính, đất đai, nhà ở, công trình xây dựng, cùng với công tác đào tạo, thông tin và cơ sở dữ liệu. Điều này sẽ góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước, đồng thời đáp ứng yêu cầu phát triển của thị trường bất động sản trong bối cảnh chuyển đổi số và phát triển kinh tế dữ liệu.

Theo PGS. TS. Trần Kim Chung, khi được hoàn thiện đồng bộ theo các định hướng trên, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sẽ phát huy tốt vai trò là khung pháp lý quan trọng, thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, qua đó đóng góp hiệu quả vào tăng trưởng kinh tế trong kỷ nguyên phát triển mới./.