Thực hiện hợp đồng ký quỹ
Tương tự như New York và California, Luật Ký quỹ của Florida cho phép người bán được quyền giữ tiền ký quỹ thay vì sự xuất hiện của tổ chức ký quỹ hay bên thứ 3. Ở Florida, không có giới hạn về số tiền ký quỹ tối đa mà người bán có thể nhận được từ người mua.
Trong nhiều trường hợp, người bán “không cần” nhận hơn tiền ký quỹ bằng một tháng rưỡi hoặc 2 tháng tiền thuê khối BĐS. Điều này giúp cho người bán vẫn có quỹ tiền để khấu trừ cho trường hợp hiện trạng BĐS bị thay đổi, hư hại, mà không giới hạn số lượng những người mua tiềm năng đang để ý tới BĐS của người mua.
Khi nhận được tiền ký quỹ, người bán có nghĩa vụ phải thông báo cho người mua biết rằng mình đã nhận được tiền ký quỹ trong vòng không quá 30 ngày sau khi tiền được chuyển đối. Thông báo bao gồm các nội dung:
Tên và địa chỉ ngân hàng hoặc cơ quan, nơi tiền ký quỹ đang được giữ.
Liệu số tiền ký quỹ của người mua có đang được giữ riêng hay không hoặc liệu nó có được để lẫn với số tiền khác, vì lợi ích của người mua hay không?
Tỷ lệ lãi suất được hưởng từ số tiền ký là bao nhiều (nếu tiền ý quỹ được gửi vào ài khoản tiết kiệm).
Thông báo có thể được chuyển đi thông qua đường bưu điện hoặc chuyển trực tiếp.
Ảnh minh họa
Về vấn đề lưu trữ, có 3 lựa chọn lưu trữ tiền ký quỹ của người mua:
Gửi vào tài khoản không tính lãi suất: Người bán có thể gửi tiền ký quỹ của người mua vào một tài khoảng không tính lãi suất ở bang Florida. Tuy nhiên, họ không được gửi chung số tiền đó lẫn với bất kì khoản tiền nào khác hoặc sử dụng tiền đó trước khi nó là của họ.
Gửi vào tài khoản tiết kiệm: Người bán cũng có thể gửi tiền ký quỹ vào một tài khoản tiết kiệm ở Florida. Nếu làm theo cách này, người bán có trách nhiệm phải trả số tiền lãi hàng năm sinh ra từ tiền ký quỹ cho người mua cho đến khi hết hợp đồng. Tiền lãi có thể được trả trực tiếp cho người mua hoặc trả lại bằng cách trừ trực tiếp vào tiền còn nợ hoặc tiền thuê của người mua.
Cam kết bảo lãnh: Người bán có thể thực hiện một Cam kết bảo lãnh đối với số tiền ký quỹ hoặc 50 nghìn USD, cũng có thể ít hơn. Cam kết bảo lãnh này phải được thực hiện ở tiểu bang có chứa khối BĐS. Loại hình bảo đảm này sẽ bảo vệ người mua nếu như người bán không hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ trên hợp đồng của họ. Người bán cũng phải trả cho người mua 5% tiền lãi hàng năm từ cam kết này.
Thêm vào đó, nếu người bán thay đổi vị trí hoặc thời hạn giữ tiền ký quỹ, họ cũng phải thông báo lại cho người mua bằng văn bản trong 30 ngày.
Khi kết thúc hợp đồng ký quỹ
Ở bang Florida, cũng giống như New York, chủ nhà không được yêu cầu phả kiểm tra hiện trạng BĐS trước khi người thuê/mua có thời hạn chuyển đi. Khi hợp đồng kết thúc cũng là khi người bán phải trả lại tiền ký quỹ cho người mua. Lúc này có hai trường hợp xảy ra:
Trong trường hợp người bán trả lại toàn bộ số tiền ký quỹ cùng các khoản tiền lãi, họ phải thực hiện việc đó trong vòng 15 ngày kể từ ngày kết thúc hợp đồng.
Trong trường hợp người chủ chỉ trả lại một phần tiền ký quỹ do một số lý do, họ có 30 ngày kể từ ngày hợp đồng kết thúc để thông báo bằng văn bản về ý định giữ lại một phần số tiền ký quỹ cho người mua. Trong khoản thời gian 30 ngày mà việc này vẫn chưa được thực hiện, người bán mất quyền khấu trừ tiền ký quỹ của người mua.
Văn bản thông báo phải:
Được gửi bưu điện đến địa chỉ được ghi trong hồ sơ người mua. Người mua có trách nhiệm cung cấp thông tin về địa chỉ nơi ở sắp tới của mình cho người bán. Nếu người mua không thực hiện việc này, người bán không phải gửi văn bản thông báo nữa.
Nói rõ ý định giữ lại một phần tiền ký quỹ hoặc toàn bộ phần tiến ký quỹ của người mua và liệt kê các lý do thực hiện việc đó.
Thông tin cho người mua rằng họ có 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo để phản hồi và họ bắt buộc phải phản hồi bằng văn bản.
Nếu người mua không phản đối với khoản khấu trừ trên, người bán có thể trừ thẳng số tiền họ đã liệt kê và sau đó trả lại số tiền còn lại cho người mua trong vòng 30 ngày kể từ ngày thông báo văn bản.
Nếu người mua phản đối với khoản khấu trừ, vấn đề này có thể được đưa ra tòa. Bên nào thắng sẽ được nhận số tiền ký quỹ, được trả lại các khoản phí đã bỏ để theo kiện.
Đối với các khối BĐS là chung cư hoặc căn hộ, nếu bán lại quyền sở hữu, quản lý, người bán phải có trách nhiệm chuyển toàn bộ tiền ký quỹ và tiền lãi từ tiền ký quỹ của người mua cho chủ sở hữu/quản lý mới của khối BĐS.
Đồng thời, người bán phải thực hiện một văn bản thông báo nói rõ số tiền ký quỹ đã được chuyển cho chủ mới. Tuy vậy, sau đó người bán vẫn còn trách nhiệm đối với số tiền ký quỹ của người mua bởi trong trường hợp phát hiện ra các vi phạm điều khoản bảo mật nào đó của người bán trước khi chuyển giao toàn bộ tiền ký quỹ thì họ vẫn phải chịu trách nhiệm trước pháp luật.
