Như đã thông tin ở bài viết trước, Dự án Khu đô thị mới Kim Bình do Công ty TNHH Hai Pha Việt Nam làm chủ đầu tư với hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT). Thông qua quyết định số 657/QĐ-UBND ngày 22/4/2019 của UBND tỉnh Hà Nam phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 - Khu đất hoàn trả vốn cho nhà đầu tư thực hiện dự án chỉnh trang, hoàn thiện tuyến đường Trần Văn Chuông, TP. Phủ Lý (vị trí 3). Theo đó, vị trí 3 thuộc lô đất phía Tây Bắc xã Kim Bình, TP. Phủ Lý với diện tích 102.112,8m2.
Việc chưa hoàn thiện cơ sở đã rao bán dự án vi phạm nghiêm trọng Luật Kinh doanh bất động sản. Cụ thể, tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản, điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh có quy định như sau: “Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó”.
Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định khá rõ, chỉ khi nào dự án làm xong móng, xong hạ tầng và được sự chấp thuận đủ điều kiện bán hàng của Sở Xây dựng, chủ đầu tư mới được bán hàng, huy động vốn.
Đối với việc huy động vốn bằng cách lách luật theo hình thức đặt cọc, giữ chỗ, hợp đồng góp vốn, hợp đồng nguyên tắc, hợp đồng vay..., khi có tranh chấp xảy ra thì quyền lợi của khách hàng sẽ ra sao? Để bạn đọc hiểu rõ hơn về vấn đề này cũng như điều kiện để một dự án được chào bán, huy động vốn, PV đã có cuộc trao đổi với LS. Đặng Văn Cường (Trưởng Văn phòng luật sư Chính Pháp - Đoàn luật sư TP. Hà Nội).
PV: Xin ông cho biết điều kiện cần và đủ để một dự án có thể chào bán và huy động vốn?
LS. Đặng Văn Cường: Theo quy định của pháp luật thì các dự án bất động sản có thể chào bán, huy động vốn ngay từ thời điểm đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng nhưng phải đảm bảo các điều kiện của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư và các văn bản hướng dẫn. Dưới góc độ pháp lý thì đây được gọi là các bất động sản hình thành trong trương lai.
Thứ nhất, điều kiện chung đối với dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh là dự án đó phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn và phải theo kế hoạch thực hiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Trình tự, thủ tục đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, đất đai, xây dựng, đô thị, nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan. Dự án đầu tư bất động sản phải được thi công đúng tiến độ, bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng (Điều 12 Luật Kinh doanh bất động sản 2014).
Thứ hai, điều kiện để đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh, mở bán để huy động vốn là bất động sản đó phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.
Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Đồng thời, trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Thứ ba, về tiến độ và tỷ lệ vốn được huy động thì phải đáp ứng điều kiện tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản như sau: Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua. Khi đó, chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết.
PV: Đối với một dự án đang trong quá trình hoàn thiện hồ sơ pháp lý, thủ tục về đất đai... thì có đủ điều kiện để chào bán hay không?
LS. Đặng Văn Cường: Như đã phân tích ở trên, dự án bất động sản đó phải có đầy đủ giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án. Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó thì mới có đủ điều kiện để mở bán.
Như vậy, nếu tại thời điểm dự án chưa hoàn thành phần móng và chưa đủ hồ sơ pháp lý thì chưa đủ điều kiện mở bán theo quy định pháp luật.
PV: Hiện nay có một số dự án huy động vốn bằng cách lách luật theo hình thức đặt cọc, giữ chỗ, hợp đồng góp vốn, hợp đồng nguyên tắc, hợp đồng vay... như vậy có đúng với quy định của pháp luật Việt Nam không?
LS. Đặng Văn Cường: Theo Điều 69 Luật Nhà ở 2014 và Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở đã quy định rõ, đối với trường hợp ký hợp đồng huy động vốn thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì phải đáp ứng các hình thức, điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này.
Đồng thời, bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn.
Do đó, việc ký kết các hợp đồng góp vốn, đặt cọc nhằm phân chia đất nền hoặc quyền sở hữu nhà ở hình thành trong tương lai đều là trái quy định pháp luật.
PV: Những dạng hợp đồng này thường thiếu tính ràng buộc về trách nhiệm, quyền lợi. Khi có tranh chấp thì khách hàng sẽ là người chịu thiệt lớn nhất. Luật sư có lời khuyên gì cho khách hàng trước khi đặt bút ký vào những bản hợp đồng như thế này?
LS. Đặng Văn Cường: Theo tôi, đối với các hình thức huy động vốn này không phải tình trạng hiếm gặp của các dự án bất động sản hiện nay. Khi tham gia mua bất động sản dưới các hình thức như “góp vốn” hay “đặt cọc” khi dự án chưa hình thành hay chưa đảm bảo các điều kiện theo quy định luật thì khách hàng đều dễ dàng sa vào các dự án “ma”.
Từ việc mập mờ về tính pháp lý khi khởi công xây dựng mà chưa đủ giấy phép đến việc chất lượng công trình không như quảng cáo hay những sai phạm về quy hoạch cũng khiến khách hàng tá hỏa. Vì vậy, ngay từ khi có thông tin về các dự án đầu tư, khách hàng cần lưu ý về tính pháp lý của các dự án này.
Đối với những dự án được quảng cáo từ khi chưa khởi công xây dựng, tức là công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì phải đáp ứng theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản đã nêu trên.
Khi ký kết hợp đồng thì khách hàng cần lưu ý nghĩa vụ thanh toán phải đảm bảo điều kiện tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản. Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
Còn khi ký kết các hợp đồng góp vốn, hợp tác kinh doanh… thì khách hàng cần lưu ý việc ký kết các hợp đồng góp vốn nhằm mục đích phân chia đất nền hoặc quyền sở hữu nhà ở hình thành trong tương lai đều là trái quy định pháp luật. Hợp đồng góp vốn hoặc hợp tác chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng thì mới đảm bảo quy định pháp luật.
Reatimes sẽ tiếp tục đưa tin./.
