Dự án “bánh vẽ” đã trở thành khái niệm khá phổ biến trên thị trường bất động sản trong thời gian gần đây. Để thu hút khách mua hàng, nhiều chủ đầu tư đã đưa ra "ma trận" thông tin đầy hấp dẫn như tuyến đường giao thông chạy qua hay gần công viên cây xanh. Hệ quả là không ít khách hàng “ngậm đắng” bởi bỏ tiền ra mua nhà nhưng… đợi mãi mà chưa thấy đường xuất hiện hay công viên cây xanh “ra đời”.
Trước đó, theo Reatimes đưa tin, trước các đợt bán hàng, The Manor Central Park cũng là một trong những dự án đang được quảng cáo có vẻ quá đà. Cụ thể, thông tin quảng bá cho hay, sản phẩm của The Manor Central Park sẽ “hội tụ đầy đủ những tiềm năng tăng giá như sở hữu và liền kề công viên hay các tuyến đường lớn”. Giá trị của các nhà thấp tầng sẽ gia tăng nhờ dự án này sở hữu vị trí đắc địa ngay cạnh công viên Chu Văn An.
Tuy nhiên, theo thông tin ghi nhận, đại diện phía Bitexco từng trả lời phỏng vấn báo chí, doanh nghiệp này mới được cấp phép xây dựng 10,2ha nhà thấp tầng còn 4,4ha nhà cao tầng cũng như các hạng mục khác trong quy hoạch tổng thể của Khu đô thị The Manor Central Park… vẫn chưa xác định rõ, doanh nghiệp nào sẽ sở hữu. Phía Bitexco còn đặt ra trường hợp, nếu doanh nghiệp khác tham gia vào dự án thì nguy cơ cả một khu đô thị bị phá hỏng phong cách kiến trúc là có thể xảy ra. Hay nếu mua căn hộ vì yếu tố xanh từ Công viên Chu Văn An mang lại nhưng đến thời gian công viên này hoàn thành cũng chẳng rõ… Trong trường hợp này, quyền lợi của khách hàng sẽ bị ảnh hưởng như thế nào?
Reatimes đã có cuộc trò chuyện với luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM xung quanh vấn đề này?
- Luật sư nhận định như thế nào về “ma trận” thông tin quảng cáo dự án của doanh nghiệp địa ốc hiện nay?
LS. Trần Đức Phượng: Thị trường bất động sản có thể chia làm 2 dạng của quảng cáo dự án. Thứ nhất là lừa dối hoàn toàn. Đó là các dự án ma, không có thật, các giao dịch liên quan không được pháp luật thừa nhận. Đây là cách thức quảng cáo để lại nhiều hệ lụy nhất, mà điển hình như vụ Alibaba.
Thứ hai là dạng lừa dối khách hàng một phần, tức nói quá lên từ một dự án có thật. Thông tin quảng cáo thường gắn với cách tiện ích như hệ thống giao thông hay gần công viên.
- Ở dạng thứ 2 như luật sư vừa chia sẻ, có trường hợp, chính doanh nghiệp quảng cáo về các dự án song chính bản thân họ cũng chưa chắc tương lai sản phẩm này sẽ có thật. Ví dụ như, căn hộ A sẽ được hưởng lợi từ công viên bên cạnh. Nhưng công viên đó bao giờ hình thành thì đến ngay cả chủ đầu tư cũng chưa chắc. Luật sư nghĩ sao về điều này?
LS. Trần Đức Phượng: Tôi nhận định đây là dạng quảng cáo với thông tin không cụ thể, mập mờ. Trong trường hợp này, tôi cũng quy thành 2 dạng. Thứ nhất, công ty có dự án thật và họ căn cứ vào quy hoạch để quảng cáo. Nếu mua sản phẩm A sẽ được hưởng các tiện ích này như với các tòa nhà cao tầng thương mại xung quanh hay công viên cây xanh. Tuy nhiên, khi quy hoạch thay đổi thì có nghĩa các tiện ích đó sẽ không tồn tại.
Một dạng khác là không có nhưng vẽ ra cho có.
Tôi cho rằng, ngay cả ở trường hợp thứ nhất, doanh nghiệp vẫn thường có sự che giấu, không cung cấp toàn bộ thông tin. Ví dụ, họ nói, một căn nhà tăng giá trị nhờ công viên bên cạnh nhưng lại không công bố ai là chủ đầu tư, tiến độ của công viên đó tới đâu… Thế nên, các khách hàng dễ bị nhầm lẫn. Đến khi mua nhà mà công viên mãi không hoàn thành thì giá trị nhận được sẽ không như quảng cáo. Đây là trường hợp rất phổ biến ở Việt Nam. Quảng cáo nhiều, rất hay nhưng thực tế lại chẳng như thế.
- Với việc quảng cáo thông tin chưa đầy đủ, mập mờ, khiến khách hàng hiểu nhầm thì doanh nghiệp đó có vi phạm pháp luật không, thưa luật sư?
LS. Trần Đức Phượng: Quảng cáo như vậy là đã vi phạm pháp luật. Hình thức xử lý mới dừng ở xử phạt hành chính vì doanh nghiệp đưa thông tin không đầy đủ. Mức độ vi phạm tùy thuộc vào từng trường hợp xem việc quảng cáo đó tác động đến ý chí của khách hàng mua nhiều hay ít.
- Lỗ hổng đang nằm ở đâu khiến cho thị trường bất động sản lại xuất hiện nhiều dự án “bánh vẽ” như vậy?
LS. Trần Đức Phượng: Hiện nay, ngay cả những người thực hiện viết PR, quảng cáo sản phẩm cũng chưa nắm rõ được cách viết đúng luật, giới hạn của ngôn từ là ở đâu, để bảo vệ quyền lợi cho người tiêu dùng. Họ thường “thích nói gì thì nói” và lập lờ với cụm từ “được hưởng”. Chính điều này khiến khách hàng bị nhầm lẫn thông tin. Giả sử, một dự án gần công viên thì thông tin quảng cáo chỉ cần là: Nơi đây sẽ có một quy hoạch công viên như thế này? Nhưng thực tế thì lại không, quảng cáo là giới thiệu cho khách hàng thấy, giá trị sản phẩm tăng bao nhiêu nhờ công viên này.
Bất cập còn ở chỗ, cơ chế sàng lọc thông tin đang chưa có quy chuẩn nên việc công bố dự án không đúng luật. Đặc biệt, hiện nay, chủ đầu tư phân phối sản phẩm tới các sàn. Một hệ thống trang web bán hàng được đưa ra và đôi lúc chính chủ đầu tư cũng không kiểm soát được thông tin môi giới quảng cáo thế nào. Khách hàng lại thông thường chỉ ký hợp đồng với bên phân phối.
Thị trường cũng ghi nhận nhiều chủ đầu tư lại che giấu quy hoạch, giấy phép phê duyệt dự án. Và ngay cả khách hàng cũng khó biết đường mà hỏi trước một rừng thông tin.
Tuy nhiên, tôi vẫn cho rằng, trách nhiệm vẫn thuộc về chủ đầu tư trong việc thông tin quảng cáo sản phẩm.
- Nếu những chiếc “bánh vẽ” dự án cứ được “khai sinh” ra thì đâu là những thiệt hại mà thị trường và đặc biệt là khách hàng sẽ phải gánh chịu?
LS. Trần Đức Phượng: Đối với khách hàng, họ sẽ mất đi tài sản đầu tư hoặc giá trị đó bị giảm đáng kể. Để vô hiệu hóa và bồi thường thiệt hại cho người tiêu dùng, trường hợp này rất khó xảy ra khi hệ thống pháp luật của Việt Nam chưa thực hiện tốt. Các quy phạm về bảo vệ quyền lợi cho người tiêu dùng cũng chưa hoàn thiện.
Dù khách hàng có quyền khởi kiện ra tòa, yêu cầu phải thông tin đầy đủ xem quy hoạch đó ra sao, quyết định xây dựng công viên như thế nào, ai là chủ đầu tư thực hiện, thời gian hoàn thành bao nhiêu… Nhưng tòa khó bảo vệ được quyền lợi cho khách hàng nên thiệt hại vẫn nghiêng về người mua. Bởi lẽ, họ đã bỏ tiền ra một một sản phẩm mà giá trị nhận được không như quảng cáo.
Đáng lo ngại hơn, nếu chiếc “bánh vẽ” dự án quá nhiều, niềm tin vào thị trường bất động sản sẽ không còn. Đây là nguyên nhân đẩy thị trường vào tình trạng thiếu minh bạch, ổn định.
- Theo luật sư, khách hàng cần làm gì để tránh trường hợp mua phải một sản phẩm thuộc dự án “bánh vẽ”?
LS. Trần Đức Phượng: Khách hàng vẫn cần phải tra cứu tất cả các kênh thông tin. Nếu qua sàn môi giới, khách hàng có thể kiểm tra ngược lại với chủ đầu tư. Ngoài ra, khách hàng cần yêu cầu kiểm tra giấy tờ pháp lý, như quy hoạch. Thông tin dự án được công bố trên các website của chính quyền sở tại là kênh tham khảo đáng tin cậy nhất. Hiện tại, với chủ đầu tư uy tín, họ công bố quy hoạch đầy đủ lên website của mình.
Khách hàng nên kiểm tra thực tế bên ngoài xem dự án thế nào. Tuy nhiên, thực tế có nhiều khách hàng vẫn bất chấp mua hàng khi dự án chưa hoàn thiện tính pháp lý.
- Cảm ơn những chia sẻ của luật sư!
