Luật sư lý giải vì sao tài sản thế chấp dù giảm giá liên tục mà vẫn ế

Trong bối cảnh kinh tế thế giới tăng trưởng chậm, lạm phát, lãi suất vẫn cao, nhu cầu đầu tư, tiêu dùng giảm… đã ảnh hưởng lớn tới hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Việt Nam là nền kinh tế có độ mở lớn, phụ thuộc nhiều vào khối FDI, xuất nhập khẩu nên khi kinh tế thế giới biến động đã kéo theo sự sụt giảm của nền kinh tế trong nước. Theo các chuyên gia, hoạt động sản xuất kinh doanh suy yếu, đình trệ, doanh nghiệp không có đơn hàng, đã giảm khả năng trả nợ của khách hàng và từ đó gia tăng nợ xấu.

Thực tế hiện nay, công tác xử lý nợ xấu tại Việt Nam vẫn gặp nhiều khó khăn. Cụ thể, doanh nghiệp đang chịu những tác động bất lợi, tiêu cực từ môi trường bên ngoài. Cùng với đó, khuôn khổ pháp lý liên quan đến cơ cấu lại ngân hàng và xử lý nợ xấu còn một số bất cập; cơ chế, chính sách ưu đãi, khuyến khích các nhà đầu tư trong nước và ngoài nước tham gia xử lý tài sản bảo đảm và mua bán nợ xấu cần tiếp tục hoàn thiện. Đặc biệt, từ giữa năm 2022 trở lại đây, thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn, mức thanh khoản rất thấp đã gây khó khăn trong việc xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản. 

Để có góc nhìn rõ hơn về công tác xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng trong bối cảnh thị trường bất động sản hiện nay, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) đã có cuộc trao đổi với Luật sư Nguyễn Hữu Toại, Giám đốc Công ty Luật Hừng Đông. 

PV: Nhiều tổ chức tín dụng (TCTD) phàn nàn về sự phiền phức và nhọc nhằn trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm khi phát sinh nợ xấu. Ông nhìn nhận như thế nào về vấn đề này?

Luật sư Nguyễn Hữu Toại: Theo tôi, hiện nay công tác xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng vẫn gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc. 

Đầu tiên là những vướng mắc pháp lý về thủ tục gia hạn thời hạn sử dụng tài sản thế chấp là đất nông nghiệp. 

Theo quy định của pháp luật về đất đai, người thực hiện các thủ tục đăng ký biến động đất đai là người sử dụng đất. Do quá trình thi hành án sẽ thực hiện kê biên, phát mãi tài sản của người phải thi hành án nên chủ tài sản thường có tâm lý né tránh, không hợp tác trong việc đăng ký biến động đất đai. Chính vì vậy, pháp luật đã có cơ chế quy định về việc chuyển giao quyền sở hữu tài sản bảo đảm mà không cần phải có sự đồng ý của chủ tài sản, cụ thể tại Điều 58 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. 

Tuy nhiên, chúng ta cần phải hiểu rõ rằng, các biến động đất đai còn lại lại không có quy định cụ thể điều chỉnh nên cơ quan thi hành án không có cơ sở pháp lý để thực hiện việc đăng ký biến động đất đai, đặc biệt đối với đất nông nghiệp đã hết thời hạn sử dụng đất.

Từ thực tiễn đã cho thấy, nhiều tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất tọa lạc tại các huyện đã hết thời hạn sử dụng, tuy nhiên Văn phòng đăng ký đất đai huyện lại yêu cầu phải có đề nghị của chủ tài sản mới thực hiện gia hạn, nhưng phần lớn chủ tài sản không hợp tác nên cơ quan thi hành án buộc phải dừng thực hiện thi hành án, qua đó ảnh hưởng đến việc thu hồi nợ của các TCTD.

Thứ hai, việc hoãn thi hành án trong trường hợp Tòa án thụ lý tranh chấp liên quan để tài sản bảo đảm đã được bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực thi hành tuyên kê biên, xử lý để đảm bảo thu hồi khoản nợ cho TCTD.

Hiện nay, các cơ quan thi hành án thực hiện theo đúng nội dung bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật trong việc xử lý tài sản bảo đảm. Tuy nhiên, để kéo dài và trốn tránh nghĩa vụ thi hành án, nhiều đương sự khởi kiện ra Tòa án yêu cầu giải quyết tranh chấp liên quan đến tài sản thế chấp và yêu cầu cơ quan thi hành án hoãn thi hành án theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 48 Luật Thi hành án dân sự, làm cho việc thi hành án bị kéo dài, gây khó khăn cho TCTD trong việc sớm thu hồi các khoản nợ.

Vướng mắc thứ ba theo tôi có liên quan tới cơ chế phối hợp giữa các cơ quan hữu quan với cơ quan thi hành án. 

Cụ thể, đối với tòa án, căn cứ khoản 2 điều 20 Luật Thi hành án dân sự, chấp hành viên có trách nhiệm thi hành đúng nội dung bản án, quyết định được thi hành án. Do đó, nội dung bản án, quyết định của Toà án là cơ sở quan trọng nhất để thực hiện thủ tục thi hành án. Trên thực tế, việc hiểu đúng và đủ nội dung của bản án như thế nào đôi khi lại có sự mâu thuẫn giữa cơ quan thi hành án và các đương sự.

Vì vậy, pháp luật về tố tụng cũng như thi hành án dân sự đều có quy định về việc cơ quan thi hành án, đương sự trong vụ việc thi hành án có quyền yêu cầu Toà án giải thích, đính chính nội dung bản án, quyết định do Toà ban hành (điều 486 Bộ Luật tố tụng dân sự 2015 và điều 365 Bộ luật tố tụng hình sự 2015).

Tuy nhiên, tôi cho rằng, việc dựa vào các vụ việc thi hành án tại các TCTD, việc thực hiện quyền yêu cầu Toà án giải thích bản án của cơ quan thi hành án hay đương sự vẫn chưa được đảm bảo. Mặt khác, theo Bộ luật tố tụng dân sự và Bộ luật tố tụng hình sự đều không quy định rõ thời hạn trả lời yêu cầu giải thích bản án, nên phía TCTD cũng như cơ quan thi hành án không có cơ sở kiến nghị Toà án giải quyết đúng thời hạn, dẫn đến việc dù bản án đã có hiệu lực nhưng nhiều năm vẫn chưa thể giải quyết.

Đối với cơ quan có chức năng quản lý đất đai, trong cơ cấu tài sản bảo đảm tại các TCTD, tài sản thế chấp là bất động sản luôn chiếm tỷ lệ lớn, dẫn đến phát sinh nhiều vụ việc thi hành án có tài sản phải thi hành là bất động sản. 

Vì vậy, văn phòng đăng ký đất đai đóng vai trò rất quan trọng trong việc hỗ trợ cơ quan thi hành án xác minh điều kiện thi hành án, xác minh, xác nhận các thông tin về đất đai. 

Tuy nhiên, nhiều trường hợp văn phòng đăng ký đất đai chậm trả lời xác minh về điều kiện thi hành án, về tài sản thi hành án, dẫn đến kéo dài thời gian xử lý, gây ảnh hưởng tới công tác thu hồi nợ.

PV: Việc thực hiện Nghị quyết 42/2017/QH14 đã tác động thế nào đến công tác xử lý nợ xấu của TCTD, thưa ông? 

Luật sư Nguyễn Hữu Toại: Đầu tiên phải khẳng định, Nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày 21/6/2017 về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng (Nghị quyết 42) đã có tác động hết sức tích cực đối với hệ thống ngân hàng trong việc xử lý nợ xấu. 

Cụ thể, Nghị quyết số 42 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành đã tạo lập khuôn khổ pháp lý để xử lý các khoản nợ xấu, góp phần tháo gỡ những khó khăn vướng mắc, hỗ trợ các TCTD trong việc xử lý nợ xấu và duy trì tỷ lệ nợ xấu nội bảng dưới mức 2%; Từng bước đảm bảo quyền của chủ nợ trong xử lý nợ xấu, thể hiện tính đúng đắn về định hướng, chính sách của Đảng, Quốc hội, Chính phủ đối với công tác xử lý nợ xấu của hệ thống các TCTD; Tác động tích cực đến quá trình cơ cấu lại, phát triển của hệ thống các TCTD. Nhờ đó, các TCTD có điều kiện hạ mặt bằng lãi suất cho vay, hỗ trợ doanh nghiệp và người dân, đặc biệt trong giai đoạn chịu ảnh hưởng bởi dịch Covid-19.

Tuy nhiên, việc triển khai Nghị quyết 42 cũng còn bộc lộ một số bất cập, chủ yếu xuất phát từ công tác thực thi, phối hợp triển khai, hướng dẫn từ các bộ, ngành và địa phương; từ chính Quy định tại Nghị quyết số 42. Có thể hiểu, trong công tác thực thi, phối hợp triển khai, hướng dẫn từ các bộ, ngành và địa phương, về tiêu chuẩn thẩm định giá khoản nợ xấu, các phương pháp hướng dẫn tại Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam được áp dụng chung để thẩm định giá các loại tài sản mà chưa có quy định cụ thể về thẩm định giá các khoản nợ. 

Do vậy, khi thẩm định giá các khoản nợ xấu, các doanh nghiệp thẩm định giá vận dụng khác nhau, gây khó khăn cho các bên trong việc lựa chọn mức giá tham khảo làm cơ sở xác định mức giá khởi điểm trong giao dịch mua bán nợ.

Bên cạnh đó, về thực hiện quyền thu giữ tài sản bảo đảm, khi khách hàng không hợp tác bàn giao tài sản bảo đảm, chống đối khi tiến hành thu giữ nhưng sự phối hợp các cơ quan chức năng trong một số trường hợp chưa kịp thời dẫn đến việc thu giữ thường không đạt được kết quả. Các cơ quan tiến hành tố tụng tại nhiều nơi, nhiều cấp còn có cách hiểu khác nhau về tài sản tranh chấp, tài sản đang phải áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, gây khó khăn cho TCTD khi áp dụng quy định về thu giữ tài sản theo Nghị quyết số 42.

Theo tôi, nguyên nhân của những tồn tại, hạn chế trên là bởi kinh tế Việt Nam và hệ thống ngân hàng, doanh nghiệp đang chịu những tác động bất lợi, tiêu cực từ môi trường bên ngoài, đặc biệt là sau dịch bệnh Covid-19 dẫn đến nguy cơ nợ xấu gia tăng. Và Nghị quyết số 42 là nghị quyết mang tính thí điểm các chính sách mới nên trong quá trình áp dụng không tránh khỏi những lúng túng, chưa thống nhất. 

PV: Nghị quyết 42/2017/QH14 của Quốc hội hết hiệu lực vào ngày 31/12/2023. Để hỗ trợ các TCTD trong việc giải quyết nợ xấu, nhiều ý kiến cho rằng nên “luật hoá” Nghị quyết 42 về thí điểm xử lý nợ xấu của các TCTD. Vậy ông nhìn nhận về vấn đề này như thế nào? 

Luật sư Nguyễn Hữu Toại: Nghị quyết số 42/2017/QH14 là Nghị quyết thí điểm được ban hành trong bối cảnh nợ xấu cao, phức tạp. Vì vậy, việc luật hóa các quy định của Nghị quyết số 42 cần được đánh giá kỹ lưỡng, thận trọng, đặt trong bối cảnh các quy định pháp luật hiện nay đã được hoàn thiện rõ ràng, đầy đủ hơn.

Trên thực tế, để xử lý nợ xấu, hình thành và phát triển thị trường nợ xấu, cần phải nhanh chóng luật hóa các quy định về xử lý nợ xấu nói chung và Nghị quyết 42 nói riêng để đảm bảo tính nhất quán và đồng bộ, đặc biệt là tính cưỡng chế, cùng sự vào cuộc của nhiều cơ quan để bộ luật có tính mạnh mẽ hơn. 

Tuy nhiên, cũng cần xem xét đến những vấn đề về còn tồn tại khi thi hành Nghị quyết số 42 trong bối cảnh hiện tại trước khi “luật hóa”. Cần tiếp tục rà soát, hoàn thiện để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, tránh hành chính hoá quan hệ dân sự, kinh tế, bảo đảm hài hòa, công bằng với các chủ thể tham gia quan hệ dân sự, kinh tế.

Đồng thời, chúng ta chỉ nên xem xét luật hóa những vấn đề mà phù hợp với phạm vi, đối tượng điều chỉnh của các văn bản pháp luật hiện hành, như luật hóa về xét xử ngắn gọn phải trong các luật về tố tụng. Cùng với đó, cũng cần phải cân nhắc tới việc xem xét nội dung nào luật hóa từ Nghị quyết số 42 và sửa đổi Luật hiện hành sao cho phù hợp. Đối với một số nội dung của Nghị quyết 42 không luật hóa thì cần rà soát phân loại để chọn lọc các nội dung quay lại áp dụng pháp luật bình thường; đồng thời nghiên cứu khi sửa các luật riêng khác.

PV: Còn những bất cập gì cần hoàn thiện nếu tiến hành “luật hoá” Nghị quyết 42/2017/QH14?

Luật sư Nguyễn Hữu Toại: Theo tôi, còn một số bất cập cần hoàn thiện để có thể đưa Nghị quyết 42/2017/QH14 trở thành luật.

Thứ nhất, khó khăn, vướng mắc liên quan đến công tác triển khai, hướng dẫn từ các bộ, ngành và địa phương: Về cơ bản, các bộ, ngành, địa phương liên quan đã ban hành các văn bản chỉ đạo, hướng dẫn thi hành Nghị quyết số 42, tuy nhiên, vẫn còn một số địa phương chưa quyết liệt, thiếu đồng bộ…; công tác thu giữ tài sản bảo đảm (TSBĐ) còn nhiều khó khăn, bất cập. Ngoài ra, trong quá trình cổ phần hóa các doanh nghiệp Nhà nước, việc thừa kế nghĩa vụ trả nợ giữa pháp nhân mới thành lập và pháp nhân cũ chưa được đồng bộ… dẫn đến tranh chấp kéo dài tại Tòa án.

Thứ hai, về bán nợ xấu và TSBĐ theo giá trị thị trường, phát triển thị trường mua bán nợ (Điều 5 Nghị quyết số 42) vẫn còn gặp một số khó khăn như: Việc mua bán nợ xấu chủ yếu diễn ra giữa TCTD và 2 đơn vị mua nợ chính là VAMC và DATC; thiếu thị trường thứ cấp và phái sinh đối với các khoản nợ; việc thẩm định giá khoản nợ đang được các tổ chức thẩm định giá áp dụng theo Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (được áp dụng chung cho thẩm định giá các loại tài sản) nên khi định giá các khoản nợ đôi khi việc vận dụng của các tổ chức thẩm định giá là khác nhau, gây khó khăn cho các bên trong việc lựa chọn mức giá tham khảo làm cơ sở xác định mức giá khởi điểm trong giao dịch mua bán nợ.

Thứ ba, về cơ chế tiếp cận thông tin về tình trạng TSBĐ (Điều 7 Nghị quyết số 42). Hiện Tòa án, cơ quan thi hành án dân sự không có hệ thống dữ liệu cho phép các TCTD trích xuất, tra cứu thông tin tài sản có liên quan đến vụ việc đang được thụ lý giải quyết. Đồng thời, cũng chưa có hướng dẫn về cơ chế xác định sớm hữu hiệu trong quá trình thẩm định để xác định tài sản nào đang tranh chấp, tài sản nào đang phải áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, dẫn đến cách hiểu về tài sản tranh chấp giữa các cơ quan tiến hành tố tụng tại nhiều nơi, nhiều cấp khác nhau, gây khó khăn khi áp dụng các biện pháp xử lý tài sản theo Nghị quyết số 42.

Thứ tư, về quyền thu giữ TSBĐ (Điều 7 Nghị quyết số 42). Trên thực tế, việc thu giữ TSBĐ hiện nay vẫn phụ thuộc khá nhiều vào thiện chí của bên vay (đặc biệt trong trường hợp khách hàng không hợp tác, cố ý chây ỳ trong việc bàn giao TSBĐ). Đồng thời, sự phối hợp của các cơ quan hữu quan tại địa phương trong một số trường hợp chưa kịp thời (như xác minh thông tin khách hàng, hỗ trợ thu giữ TSBĐ) cũng làm ảnh hưởng đến công tác xử lý thu hồi nợ xấu…

(Ảnh minh họa: Reatimes)

Thứ năm, về áp dụng thủ tục rút gọn trong giải quyết tranh chấp về nghĩa vụ giao TSBĐ và xử lý TSBĐ (Điều 8 Nghị quyết số 42). Hiện nay, số lượng các vụ việc xử lý nợ xấu thông qua thủ tục rút gọn tại Tòa án còn rất hạn chế, điều này phần nào ảnh hưởng đến kết quả xử lý nợ xấu nói chung. Số liệu do các TCTD báo cáo, một số TCTD đã áp dụng hình thức rút gọn trong giải quyết tranh chấp liên quan đến TSBĐ và đang được Tòa án các cấp xem xét giải quyết. Tuy nhiên, đến nay vẫn chưa có trường hợp nào được giải quyết theo thủ tục rút gọn.

Thứ sáu, về đăng ký thay đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là TSBĐ của khoản nợ xấu (Khoản 4 Điều 9 Nghị quyết số 42. Báo cáo cho biết, trong quá trình xử lý nợ xấu, hầu hết các chủ tài sản đều chống đối, không hợp tác... Do đó, TCTD/tổ chức mua bán nợ đề xuất sử dụng Biên bản thu giữ thay cho văn bản về việc bàn giao tài sản thế chấp/văn bản về việc bàn giao tài sản mua bán nợ nhưng không được Văn phòng đăng ký đất đai chấp thuận. Từ đó, dẫn đến các bên liên quan không thực hiện được việc chuyển quyền sở hữu, sử dụng tài sản cho bên mua tài sản.

Thứ bảy, về điều kiện chuyển nhượng TSBĐ là dự án bất động sản (Điều 10 Nghị quyết số 42). Việc chuyển nhượng các dự án chưa có Giấy chứng nhận vẫn gặp phải khó khăn khi tiến hành các thủ tục chuyển nhượng dự án tại các cơ quan có thẩm quyền.

Thứ tám, về việc thực hiện thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý TSBĐ và việc nộp thuế khi chuyển nhượng TSBĐ (Điều 12, Nghị quyết số 42). Trong quá trình triển khai thực hiện, NHNN tiếp tục nhận được kiến nghị của các TCTD phản ánh về việc phải nộp các khoản thuế trước khi thực hiện nghĩa vụ ưu tiên thanh toán cho bên nhận bảo đảm là TCTD đã làm giảm số tiền thu hồi nợ của TCTD, nhiều trường hợp số tiền bán TSBĐ không đủ thu hồi nợ cho TCTD nhưng vẫn phải nộp thuế, gây khó khăn cho cả bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm, ảnh hưởng lớn đến quyền lợi chủ nợ có bảo đảm của TCTD…

Thứ chín, khó khăn, vướng mắc liên quan đến việc hoàn trả TSBĐ là vật chứng trong vụ án hình sự (Điều 14 Nghị quyết số 42).

Thứ mười, về công tác phối hợp trong hoạt động thi hành án dân sự. Dù đã có Quy chế phối hợp giữa NHNN và Bộ Tư pháp về hoạt động thi hành án dân sự, tuy nhiên, tại một số địa phương do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan khác nhau, hoạt động thi hành án ngân hàng còn chưa thật sự hiệu quả, nhiều vụ việc kéo dài… phát sinh nhiều chi phí cho đơn vị xử lý nợ.

Mười một, về việc giới hạn phạm vi lựa chọn tổ chức thẩm định giá. Báo cáo cho biết, việc giới hạn tổ chức thẩm định giá phải nằm trên địa bàn tỉnh, thành phố đã làm hạn chế cơ hội lựa chọn được tổ chức định giá có đủ uy tín, năng lực để thực hiện định giá tài sản. Nhiều địa phương còn thiếu tổ chức thẩm định giá hoặc năng lực của tổ chức thẩm định giá còn yếu, dẫn đến chất lượng thẩm định giá chưa cao. Thậm chí có khả năng xảy ra tình trạng thiếu minh bạch, câu kết giữa chấp hành viên - thẩm định giá viên - đấu giá viên…

PV: Thực tế, hiện nay, việc có nhiều khách hàng vay vốn đã thế chấp tài sản đảm bảo, song sau đó phát sinh tranh chấp với chủ sở hữu cũ và điều này khiến ngân hàng không thể thu hồi nợ. 

Và để hạn chế tình trạng này, theo ông nên có giải pháp như thế nào từ góc độ pháp lý?

Luật sư Nguyễn Hữu Toại: Từ góc độ pháp lý, chúng tôi có một số kiến nghị nhằm hạn chế tình trạng này như sau:

Thứ nhất, các cơ quan chức năng cần tích cực hỗ trợ việc bảo đảm an ninh, trật tự trong quá trình thu giữ tài sản bảo đảm theo đề nghị của TCTD. 

Thứ hai, các TCTD cũng cần chủ động, tích cực phối hợp với chính quyền địa phương, cơ quan công an, tòa án các cấp để nhận được sự hỗ trợ tốt nhất khi áp dụng các chính sách quy định tại Nghị quyết số 42. 

Thứ ba, cần thống nhất cách hiểu, cách áp dụng của các bộ, ngành, địa phương đối với các quy định của Nghị quyết số 42; đẩy mạnh công tác truyền thông đến các địa phương, đặc biệt là vùng xa, nông thôn để các cơ quan, đơn vị biết, hiểu đúng, đầy đủ và áp dụng thống nhất các quy định của Nghị quyết số 42. 

Thứ tư, khuôn khổ pháp lý về xử lý nợ xấu và tài sản bảo đảm cần tiếp tục được nghiên cứu, hoàn thiện hơn nữa trong thời gian tới để đảm bảo tính thống nhất và đồng bộ nhằm hỗ trợ các TCTD xử lý nợ xấu hiệu quả. Cần xây dựng Luật về xử lý nợ xấu của các TCTD theo hướng kế thừa các quy định về xử lý nợ xấu tại NQ42 còn phù hợp và sửa đổi, bổ sung một số quy định thực tiễn triển khai trong thời gian qua gặp khó khăn, vướng mắc như: Quy định về việc thu giữ tài sản bảo đảm; có quy định loại trừ không áp dụng quy định về trường hợp xuất hiện tình tiết mới trong giai đoạn chuẩn bị xét xử vụ án theo thủ tục rút gọn; bổ sung quy định về việc hoàn trả tài sản bảo đảm là tang vật của các vụ việc hành chính...

PV: Thời gian qua, có nhiều vụ việc “tài sản bảo đảm nhưng chưa chắc đã đảm bảo” khiến TCTD gặp nhiều khó khăn?

Luật sư Nguyễn Hữu Toại: Trong trường hợp khách hàng vay đã không thể trả được nợ cho ngân hàng dẫn đến các tranh chấp phát sinh mà không bên nào mong muốn, khách hàng đã không còn khả năng trả nợ thì ngân hàng chỉ còn biết trông chờ vào tài sản bảo đảm của khách hàng, cũng có thể tài sản bảo đảm là của bên thứ ba hoặc của chính khách hàng. 

Có thể nói, tài sản bảo đảm được coi là “cứu tinh” duy nhất cho khoản vay có nguy cơ mất vốn của khách hàng tại ngân hàng. 

Tuy nhiên, tôi cho rằng, trên thực tế không phải tài sản bảo đảm đã được thế chấp tại ngân hàng cũng có thể xử lý được theo đúng quy định. Vì đã có những trường hợp, có những vụ việc, ngân hàng nhận thế chấp, đã đăng ký giao dịch bảo đảm, người đứng tên trên Giấy nhận quyền sử dụng đất đồng ý giao tài sản cho ngân hàng để ngân hàng xử lý phát mại nhưng ngân hàng vẫn không xử lý được vì tài sản lại liên quan đến một vụ án hình sự hoặc liên quan đến một án dân sự của bên thứ ba nào đó và vì thế, đang từ khoản vay có tài sản bảo đảm trở thành khoản vay không “đảm bảo”.

Do đó, về nguyên tắc của Luật các tổ chức tín dụng và quy định của Bộ luật dân sự đều quy định khách hàng vay phải thực hiện đúng nghĩa vụ đã cam kết trong Hợp đồng tín dụng (hay còn gọi là Hợp đồng vay tài sản). Trong trường hợp không thực hiện đúng, thực hiện không đầy đủ, ngân hàng có toàn quyền phát mại tài sản thế chấp để thu hồi nợ. Theo quy định đăng ký giao dịch bảo đảm có quy định bên nhận bảo đảm có quyền thu giữ TSBĐ khi bên giữ tài sản không chịu giao TSBĐ mặc dù đã quá thời hạn trong thông báo về xử lý TSBĐ. 

Nói rõ hơn, nếu không có sự hợp tác của bên bảo đảm trong việc bàn giao tài sản thì bên nhận bảo đảm cũng không thể tiến hành thu giữ TSBĐ. Bởi bên nhận bảo đảm không có quyền cưỡng chế, tịch thu hay kê biên tài sản. 

Mặc dù có quy định rằng bên nhận bảo đảm có thể yêu cầu UBND xã, phường, thị trấn và cơ quan Công an nơi tiến hành thu giữ TSBĐ áp dụng các biện pháp theo quy định của pháp luật để giữ gìn an ninh, trật tự, bảo đảm cho người xử lý tài sản thực hiện quyền thu giữ TSBĐ, nhưng thực tiễn cho thấy không thực sự hiệu quả vì thật ra họ cũng chỉ thực hiện các công việc có tích chất “hỗ trợ” chứ không có tính quyết định để buộc bên bảo đảm phải bàn giao tài sản cho ngân hàng. 

PV: Hiện nay, thị trường bất động sản gặp khó khăn trong khi bất động sản lại là tài sản bảo đảm chính cho phần lớn các khoản vay. Vậy TCTD cần chú trọng điều gì thưa ông?  

Luật sư Nguyễn Hữu Toại: Hiện nay, nền kinh tế vẫn khó khăn và không ít doanh nghiệp báo lỗ. Đặc biệt, khi thị trường bất động sản "đóng băng" đã khiến nhiều ngân hàng khó khăn trong việc thu hồi nợ bằng bán tài sản đảm bảo. Điển hình như việc có nhiều bất động sản giá trị từ vài tỷ cho đến mấy chục tỷ đồng sau nhiều lần được rao bán nhưng vẫn "ế ẩm". 

Do vậy, theo tôi, đầu tiên, bản thân các ngân hàng phải cẩn trọng, kỹ lưỡng ngay từ khâu thẩm định tài sản. Cụ thể, các ngân hàng chú ý khi thẩm định cho vay nhất thiết phải chụp ảnh và quay phim để ghi lại quá trình thẩm định tài sản là quyền sử dụng đất và định giá tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, đồng thời công tác này nên thông qua Trung tâm thẩm định giá độc lập. Trường hợp không thông qua thẩm định giá thì nên căn cứ vào giá trị thị trường tại thời điểm thẩm định để định giá.  

Song song với đó, các ngân hàng nên thường xuyên cập nhật các quy định điều chỉnh/bổ sung của pháp luật và các tình huống phát sinh thực tế. Hạn chế tài trợ đối với các dự án không ổn định, chứa đựng nhiều rủi ro, thông tin về pháp lý chưa rõ ràng; Sử dụng thông tin tra cứu CIC về bất động sản trước khi nhận bảo đảm. Tăng cường công tác cảnh báo rủi ro và yêu cầu các đơn vị kinh doanh báo cáo về hiện trạng tài sản bảo đảm là bất động sản, qua đó kịp thời cập nhật những biến động về hiện trạng.

Trong trường hợp nếu ngân hàng khởi kiện và khi tranh chấp tại Tòa án thì lưu ý cần tranh luận bảo vệ quan điểm nếu có thỏa thuận giữa những người có liên quan về tài sản bảo đảm đang được thế chấp tại ngân hàng thì theo hướng thỏa thuận của các bên là thỏa thuận không bị hạn chế quyền được thế chấp tại ngân hàng. 

Ngân hàng cần chứng minh việc các bên vay tiền lẫn nhau, ngân hàng không thể biết và không có trách nhiệm phải biết, việc của ngân hàng là thẩm định cho vay và giải ngân khi khách hàng đã hội đủ các điều kiện theo đúng quy định của pháp luật, của ngân hàng.

Đặc biệt, trong trường hợp cần thiết, ngân hàng khi khởi kiện và tham gia phiên tòa có thể yêu cầu Tòa án triệu tập cơ quan công chứng và đại diện của đơn vị cấp đăng ký giao dịch bảo đảm để đối chất và chứng minh cho việc ngân hàng đã thực hiện đúng quy định, đúng quy trình khi nhận thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất. 

Cuối cùng, các ngân hàng nên cân nhắc thuê dịch vụ pháp lý và luật sư để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình nếu phải khởi kiện ra Tòa án.

PV: Từ góc nhìn của luật sư, theo ông, tại sao các TCTD rao bán tài sản thế chấp dù giảm giá liên tục mà vẫn ế?

Luật sư Nguyễn Hữu Toại: Tôi cho rằng, một phần nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này là do nền kinh tế khó khăn hậu Covid-19 kéo dài, thị trường giao dịch tài sản thanh khoản thấp. 

Đến nay, dù kinh tế đang dần phục hồi nhưng cũng không dễ tìm được nhà đầu tư đủ tiềm lực tài chính để mua lại các khoản nợ có quy mô lớn. Giá bán ra các tài sản thế chấp sẽ do ngân hàng công bố bằng số tiền cho vay ban đầu cộng lãi suất còn nợ của bên thế chấp. 

Tuy nhiên, trong điều kiện thị trường hiện nay đang có sự sụt giảm cả về cung, cầu, mặt bằng giá bán đang có xu hướng giảm nên giá bán phát mại của ngân hàng nếu cao hơn giá thị trường sẽ dẫn đến việc bán phát mại không thành công.

Đặc biệt khó khăn hơn trong việc rao bán tài sản thế chấp là bất động sản. Việc bán đấu giá bất động sản là tài sản thế chấp có nhiều thủ tục pháp lý liên quan đến việc giải chấp, định giá tài sản. Nhiều tài sản thế chấp là bất động sản cần sự đồng thuận của chủ tài sản. Có nhiều mảnh đất là tài sản đảm bảo của các khoản nợ liên quan đến nhiều tổ chức, cá nhân nên việc sang tên sở hữu mất nhiều thời gian. Đối với các dự án bất động sản, do các thủ tục về pháp lý chưa hoàn thiện, thời gian xử lý có thể kéo dài nên việc tìm người mua nhóm bất động sản này cũng rất khó khăn.

Bên cạnh đó, còn do định kiến về tài sản thanh lý ngân hàng của phần lớn người dân. Tâm lý hoang mang không rõ mua tài sản thanh lý của ngân hàng thì có gặp rắc rối gì với chủ tài sản thế chấp là khách vay trước đó không, hồ sơ thủ tục có phức tạp không, thời gian chuyển nhượng ra sao trong khi thực tế, ưu điểm khi mua tài sản thế chấp của ngân hàng là về cơ bản giấy tờ đầy đủ và thủ tục pháp lý rất chặt chẽ. 

Hiện nay, đã có rất nhiều trường hợp người dân sau khi mua tài sản thế chấp, sau đó không thể sử dụng do bị chủ cũ (người vay) đe dọa, dọa nạt, “chơi xấu” dẫn đến không thể yên tâm sử dụng tài sản.

PV: Xin cảm ơn những chia sẻ hữu ích của Luật sư!