Dưới đây là cuộc trao đổi với Thạc sỹ, Luật sư Nguyễn Phú Thắng - chuyên gia tư vấn và giải quyết tranh chấp về kinh doanh BĐS (Hãng luật Intercode, Đoàn Luật sư Hà Nội.
Luật sư Nguyễn Phú Thắng.
PV: Trên thị trường BĐS Việt Nam đã và đang xuất hiện loại hình mới là Office-tel, vừa sử dụng làm văn phòng làm việc, lại có thể cư trú qua đêm tại đây. Tuy nhiên hiện nay, Office-tel chưa được xếp vào loại hình văn phòng cho thuê, và cũng không được công nhận là chung cư. Theo Luật sư, việc chênh vênh giữa 2 loại hình này sẽ dẫn đến những rủi ro gì về mặt pháp lý cho chủ đầu tư và về phía khách hàng?
Luật sư Nguyễn Phú Thắng: Mô hình Office-tel đã phổ biến từ lâu tại các trung tâm tài chính của châu Á như Singapore, Seoul hay Hồng Kông. Với thị trường Việt Nam thì còn mới mẻ, song phân khúc này đã manh nha hình thành vài năm trở lại đây, đồng thời nhận được sự chào đón của đông đảo khách hàng, đặc biệt là các doanh nhân khởi nghiệp, người nước ngoài.
Tuy nhiên hiện nay, loại hình này chưa được điều chỉnh bởi một quy phạm pháp luật đầy đủ và thống nhất, chỉ có một vài quy định rải rác nằm trong Luật Nhà ở, Luật Cư trú, Luật Doanh nghiệp, Luật Kinh doanh BĐS và Luật Đất đai. Điều này cũng là chuyện dễ hiểu, bởi ở góc độ kinh tế, chỉ có loại hình mới, ý tưởng kinh doanh đột phá, nhà đầu tư mới mong tối đa hóa lợi nhuận. Xu hướng phát triển mạnh mẽ của các phương thức kinh doanh luôn luôn đi trước và vượt ra ngoài tầm điều chỉnh của pháp luật.
Do vậy, trước mắt, nhà đầu tư có thể gặp một số trở ngại pháp lý khi triển khai các dự án Office-tel như: Thủ tục hành chính cấp phép đầu tư xây dựng dự án, thủ tục xin chuyển đổi công năng công trình xây dựng hay mục tiêu của dự án... Khách hàng có thể chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất, gây khó khăn trong viêc thực hiện các quyền dân sự của chủ sở hữu tài sản.
Do chưa được pháp luật điều chỉnh trực tiếp và đầy đủ, việc mua bán loại hình sản phẩm này có nhiều nguy cơ xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư và người mua. Một loạt vấn đề như: cấp phép phòng cháy chữa cháy, an ninh trật tự, tạm trú, bãi đậu xe, dịch vụ viễn thông, vận hành phí, xác định phần diện tích sở hữu chung… sẽ cần phải được đặt ra để giải quyết sao cho không trái luật nhưng vẫn bảo đảm lợi ích của nhà đầu tư, quyền lợi hợp pháp khách hàng mua Office-tel.
Đã đến lúc cần phải có một hệ thống quy phạm pháp luật riêng để điều chỉnh hoạt động kinh doanh Office-tel. Việt Nam không thể không quản lý loại hình đang là xu hướng phát triển tất yếu này, lại càng không thể cấm hay hạn chế phương thức kinh doanh văn minh này.
PV: Thưa Luật sư, nếu xếp Office-tel vào loại hình văn phòng cho thuê thì sẽ gặp phải những vướng mắc nào?
Luật sư Nguyễn Phú Thắng: Về quyền sở hữu: Theo Điều 158 Bộ Luật dân sự 2015 thì quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu tài sản. Như vậy, người cho thuê vẫn có quyền sở hữu đầy đủ của họ; người thuê chỉ có quyền sử dụng.
Về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: Nếu nhà đầu tư đáp ứng đủ các điều kiện quy định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất một cách bình thường.
Tuy nhiên đã là loại hình văn phòng cho thuê thì không thể đăng ký hộ khẩu thường trú, bởi lẽ mục đích sử dụng ở đây là văn phòng cho thuê. Để đăng ký được hộ khẩu thường trú thì công dân phải có chỗ ở hợp pháp căn cứ quy định tại Điều 18 Luật Cư trú 2006 sửa đổi bổ sung 2013 và quy định tại Điều 5, điều 6 Nghị định số 31/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Cư trú.
Tóm lại, địa chỉ đăng ký phải là nơi cư trú thường xuyên, liên tục hoặc đã được cơ quan nhà nước cấp sổ đăng ký hộ khẩu thường trú. Tuy nhiên thực tế, có một số cơ quan, tổ chức đã từng đăng ký khai báo tạm trú cho cán bộ, nhân viên, chuyên gia của họ bằng địa chỉ nơi làm việc, song điều này chưa phù hợp với các quy định của pháp luật cư trú.
Về việc lưu trú: Theo Điều 31 Luật Cư trú 2006 sửa đổi bổ sung 2013 thì lưu trú là việc công dân ở lại trong một thời gian nhất định tại địa điểm thuộc xã, phường, thị trấn ngoài nơi cư trú của mình và không thuộc trường hợp phải đăng ký tạm trú. Thực tế hiện nay, việc này tùy thuộc vào nhu cầu, tính chất công việc mà doanh nghiệp mới cho nhân viên của mình ở lại văn phòng công ty. Do đó, theo quan điểm cá nhân tôi thì không cần giới hạn số người lưu trú nhưng phải đăng ký tên người lưu trú với cơ quan có liên quan để kiểm soát an ninh…
Về khía cạnh pháp lý, Điều 3 của Luật Nhà ở năm 2014 phân biệt nhà chung cư có mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích hỗn hợp để ở và kinh doanh. Theo đó, với nhà chung cư có mục đích hỗn hợp được tách biệt rõ ràng trong dự án phần để ở và phần dùng để kinh doanh.
Đồng thời, theo Khoản 11, Điều 6 Luật này cũng quy định chung cư để ở sẽ không được sử dụng vào mục đích khác. Nhiều chủ đầu tư thực hiện thay đổi công năng, mục tiêu của dự án nhưng chưa được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận. Người mua cần nắm rõ mục đích sử dụng của sản phẩm Office-tel được chủ đầu tư đăng ký là căn hộ chung cư hay văn phòng cho thuê để tránh được những phiền toái pháp lý sau này.
PV: Nếu xếp Office-tel vào chung cư để ở thì lại vướng vào quy định của Luật Nhà ở là cấm kinh doanh trong chung cư, điều này sẽ dẫn đến những rắc rối gì, thưa Luật sư?
Luật sư Nguyễn Phú Thắng: Như nói ở trên, Luật Nhà ở phân biệt nhà chung cư có mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích hỗn hợp để ở và kinh doanh. Đối với nhà chung cư có mục đích hỗn hợp cũng được tách biệt từng phần rõ ràng trong dự án, bao gồm các phần để ở và phần dùng để kinh doanh.
Nếu khách hàng mua Office-tel nhưng hồ sơ pháp lý gốc của dự án thuộc dự án Tòa nhà chung cư hoặc chung cư hỗn hợp hoặc giấy chứng nhận cấp cho chủ sở hữu là căn hộ chung cư thì việc đưa căn hộ này làm văn phòng là sai luật.
PV: Tại TP. HCM, có một số dự án Office-tel gặp vướng mắc khi chủ đầu tư làm thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người mua. Một số ý kiến cho rằng trong trường hợp này, có thể cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho người mua. Quan điểm của Luật sư về vấn đề này?
Luật sư Nguyễn Phú Thắng: Đúng như vậy, cơ quan nhà nước, cán bộ, công chức chỉ được thực hiện những nội dung pháp luật cho phép, nên việc một số dự án Office-tel chưa được cấp giấy chứng nhận sở hữu là dễ hiểu. Cần phải có quy định hướng dẫn ít nhất ở tầm Thông tư nếu chưa thể ban hành cấp Nghị định của Chính phủ để nhanh chóng tháo gỡ vướng mắc, khơi thông dòng chảy cho thị trường tất yếu này.
Mô hình Office-tel. Ảnh minh hoạ
PV: Thưa Luật sư, đã có quy định cụ thể nào về quyền sở hữu và sử dụng căn hộ lai giữa mục đích làm việc và lưu trú, cũng như các quy định về việc sở hữu căn hộ Office-tel đối với người nước ngoài ? Luật sư có đề xuất gì để xây dựng các quy định cụ thể này?
Luật sư Nguyễn Phú Thắng: Như tôi đã nói, văn phòng kết hợp chức năng lưu trú - Office-tel là loại hình BĐS mới chưa được quy định, điều chỉnh trực tiếp và đầy đủ trong Quy chuẩn xây dựng Việt Nam và văn bản quy phạm pháp luật hiện hành.
Việc xây dựng văn bản quy phạm pháp luật hoàn chỉnh để can thiệp vào thị trường này cần dựa trên nguyên tắc tạo điều kiện cho thị trường được phát triển mạnh mẽ, có sức cạnh tranh khu vực châu Á, thuận lợi cho quản lý nhà nước đồng thời khích lệ các nhà đầu tư.
PV: Trong bối cảnh như vậy, liệu khách hàng mua các căn hộ Office-tel có được công nhận và đảm bảo các quyền về sở hữu tài sản, như định đoạt, cho thuê, cầm cố, thế chấp…?
Luật sư Nguyễn Phú Thắng: Đương nhiên việc quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, cầm cố, thế chấp và các quyền dân sự khác của chủ sở hữu hợp pháp được pháp luật Việt Nam xác lập và bảo hộ. Song việc sửa chữa, cải tạo, thay đổi công năng sử dụng có thể bị hạn chế theo thỏa thuận tại Hợp đồng mua bán và các quy định của chủ đầu tư dự án.
PV: Office-tel được hiểu là mô hình văn phòng làm việc không giới hạn thời gian và có thể ngủ qua đêm như chức năng của một nhà nghỉ, được phép lưu trú chứ không có tính chất cư trú, không được đăng ký hộ khẩu thường trú. Nghĩa là chỉ ở tạm thời chứ không được “định canh, định cư”. Điều này gây ra những khó khăn gì cho người sử dụng ? Hướng giải quyết sẽ như thế nào, thưa Luật sư?
Luật sư Nguyễn Phú Thắng: Rõ ràng Office-tel nằm chênh vênh giữa nhà ở và văn phòng cho thuê, nên đối tượng này vừa bị điều chỉnh bởi cả quy định về nhà ở, vừa cả quy định văn phòng cho thuê và có thể không chịu sự điều chỉnh của quy định nào. Hiện nay, có nhiều cách hiểu khác nhau của từng cơ quan Nhà nước, từng địa phương về đối tượng văn phòng làm việc-lưu trú này.
Như vậy, nếu hiểu một địa chỉ là văn phòng kinh doanh, cơ quan công an địa phương có thể không chấp nhận việc đăng ký hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú cho người có yêu cầu. Việc này có nguy cơ cản trở quyền tự do cư trú của chủ sở hữu Office-tel.
Do vậy, giải pháp là cần có hướng dẫn cụ thể sửa đổi Thông tư 35/2014/TT-BCA của Bộ công an về hướng dẫn Luật Cư trú theo hướng, nếu đối tượng là chủ sở hữu căn hộ Office-tel thì được quyền đăng ký hộ khẩu thường trú và được quyền cho đăng ký tạm trú đối với người thân, bạn bè, đồng nghiệp. Còn việc lưu trú thuộc trường hợp không phải khai đăng ký tạm trú sẽ thuộc trách nhiệm của Ban quản lý tòa Office-tel giống như khách sạn, nhà nghỉ.
PV: Office-tel đang hứa hẹn sẽ phát triển trong thị trường BĐS Việt Nam nhưng cần một cái tên, sự định nghĩa cụ thể. Theo ông, dưới góc độ pháp lý, có nên có riêng khung pháp lý dành cho Office-tel? Cụ thể, để rộng đường cho Office-tel phát triển, ví dụ về quyền sở hữu, thời gian sở hữu, hình thức mua bán, chuyển nhượng, quy định chức năng, cách thức quản lý…, nên quy định như thế nào?
Luật sư Nguyễn Phú Thắng: Như đã nói ở trên, đã đến lúc cần phải có một hệ thống quy phạm pháp luật riêng để điều chỉnh hoạt động kinh doanh Office-tel. Việt Nam không thể không quản lý loại hình đang là xu hướng phát triển tất yếu này, lại càng không thể cấm hay hạn chế phương thức kinh doanh văn minh này.
Sự phát triển mang tính quy luật của nền kinh tế thị trường đầy đủ và toàn diện sẽ còn xuất hiện nhiều loại hình kinh doanh mới mà hệ thống pháp luật Việt Nam tụt hậu, không kịp hoặc nằm ngoài vòng điều chỉnh. Cho nên, tôi cho rằng hoạt động lập pháp, lập quy hơn lúc nào hết cần phải là công việc hàng ngày, hàng tuần của các chuyên viên, các cơ quan tham mưu soạn thảo quy phạm pháp luật chuyên ngành.
PV: Trân trọng cảm ơn Luật sư.
