Luật sư nói gì về việc Dana Home Land bị Tòa án mở thủ tục phá sản?

Cũng từ đây, thông tin về việc khách hàng đòi quyền lợi khi “trót tin” Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển đô thị Dana Home Land ngày càng xuất hiện nhiều. Trong khi đó, cách trả lời của công ty này trong đơn đề nghị xem xét lại quyết định mở thủ tục phá sản của TAND tỉnh Quảng Nam lại càng khiến phần lớn khách hàng càng thêm bất an.

Về vấn đề “nhạy cảm” này, LS. Nguyễn Văn Tứ, Đoàn Luật sư TP. Đà Nẵng đã dành cho Reatimes cuộc trao đổi nhanh về các thủ tục pháp lý liên quan.

Hệ quả từ việc “bán lúa non”?

Trong giai đoạn thị trường bất động sản trì trệ, thanh khoản kém, hầu như không phát sinh giao dịch, thì cũng là thời điểm lộ rõ những tồn tại yếu kém của chính giai đoạn bùng nổ thị trường trước đó. Với Đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc (thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam), trong thời điểm hoàng kim của “phong trào” doanh nghiệp làm dự án, đua nhau phân lô bán nền, không khó để bắt gặp các dự án khu dân cư, khu đô thị đang triển khai giải phóng mặt bằng, san ủi, thi công hạ tầng cơ sở.

Tiềm năng, ưu thế của một dự án có lúc trên thực tế vẫn đang còn là vùng đất lúa, đất nông nghiệp, ao nước tù hay thậm chí là đất nghĩa trang, dù chưa hiện hữu rõ ràng là khu đô thị… nhưng đã được chính các chủ đầu tư, đơn vị phân phối “vẽ trên tưởng tượng”, thu hút lượng lớn khách hàng đặt cọc mua đất, mua sản phẩm hình thành trong tương lai.

Nhiều trường hợp cầm cố tài sản, vay tiền ngân hàng, vay tiền người thân để đầu tư, phần nhiều với hy vọng đầu tư sinh lời. Thời điểm ấy, tình trạng “bán lúa non” tại các dự án bất động sản ở Đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc diễn ra rầm rộ và được cảnh báo rất nhiều từ các cơ quan quản lý lẫn báo chí.

Một số dự án dù chỉ mới hình thành hồ sơ giấy tờ, chỉ mới được phê duyệt Quy hoạch chi tiết xây dựng (1/500) - nghĩa là chỉ mới có bản đồ phân lô, chưa hoàn tất công tác giải phóng mặt bằng, chưa đủ điều kiện để huy động vốn, chưa đủ điều kiện để bán sản phẩm hình thành trong tương lai nhưng đã được rao bán công khai và có nhiều trường hợp đã thu tiền của khách hàng lên đến 90%. Về xác lập giao dịch, nhiều kiểu hợp đồng được chủ đầu tư ký với khách hàng như: Hợp đồng vay tiền - trả đất, hợp đồng góp vốn để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chung quy lại cũng là hình thức đặt cọc mua đất - huy động vốn, bán đất dự án khi chưa đủ điều kiện.

Nguyên nhân của trào lưu “bán lúa non” như trên một phần cũng đến từ sức nóng của thị trường (thời điểm “sốt” đất), đến từ sự quan tâm và tâm lý sẵn sàng “xuống tiền” để chốt cọc, đầu tư của khách hàng. Tuy nhiên, nguyên nhân chính phải xuất phát từ chủ đầu tư, đó là năng lực thực sự liệu có đáp ứng được việc triển khai, hoàn thành dự án. Nếu chủ đầu tư thực sự có năng lực thì liệu có nhất thiết phải huy động vốn khi chưa đủ điều kiện?

Trong khi đó, huy động vốn khi chưa đủ điều kiện cũng mang lại rủi ro rất lớn cho chính chủ đầu tư, như: Chưa xác định chính xác chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng, nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước… để xác định giá bán sản phẩm chính xác, đảm bảo lợi ích của doanh nghiệp. Bên cạnh đó, thời gian thực tế để dự án hoàn thành thường sẽ bị đẩy lên, nếu phải trải qua giai đoạn khó khăn của nền kinh tế thì chi phí thực tế sẽ bị đội lên rất nhiều, từ đó xuất hiện "bài toán khó" cho cả doanh nghiệp và khách hàng.

Thực tế hiện nay, từ hình thức đặt cọc, khách hàng thường được chủ đầu tư cam kết sẽ nhận được đất sau 12 - 18 tháng. Nhưng đến nay, đã nhiều năm trôi qua, đất không thấy đâu, chỉ thấy sự vô cảm, hờ hững và biện minh của chủ đầu tư bên cạnh lời “kêu cứu”, khiếu nại, khiếu kiện từ khách hàng.

Tại Quảng Nam, Dana Home Land là chủ đầu tư của một số dự án như: Dự án Khu đô thị số 11 (Homeland Blue House), dự án Homeland Paradise Village. Ở những dự án này, Dana Home Land cũng huy động vốn từ khách hàng bằng hình thức vay tiền và trả bằng quyền sử dụng đất (thực chất vẫn là mua đất theo tiến độ), hoặc hợp đồng đặt cọc mua đất và thanh toán theo tiến độ… Có thời điểm, khi Dana Home Land không thể giao đất cho khách hàng sau nhiều lần cam kết nên đã có trường hợp khách hàng đòi lại tiền đã cho công ty này “vay”. Theo đó, Dana Home Land cũng cam kết bằng các giấy xác nhận thanh toán... theo từng đợt.

Quay trở lại với trường hợp Dana Home Land bị Tòa án Nhân dân tỉnh Quảng Nam ra quyết định mở thủ tục phá sản vì cho rằng mất khả năng thanh toán nợ, đại diện doanh nghiệp này cho biết, với vốn điều lệ 1.000 tỷ đồng thì doanh nghiệp thừa khả năng thanh toán số tiền nợ khoảng 1 tỷ đồng mà chủ nợ yêu cầu tuyên bố phá sản. Tuy nhiên, doanh nghiệp này không công nhận số tiền nợ (khoảng 1 tỷ đồng) theo giấy xác nhận thanh toán vì cho rằng người ký xác nhận thanh toán nợ không phải là người đại diện pháp luật của doanh nghiệp hay được người đại diện pháp luật ủy quyền thực hiện ký kết.

Không biết đây có phải là cách giải thích để phủ nhận thông tin mất khả năng thanh toán nợ, cùng với đó là cách trấn an khách hàng và chủ nợ về khả năng tài chính của công ty hay không, nhưng lý lẽ trên của Dana Home Land đã gây ra sự hoang mang rất lớn cho khách hàng.

Một số khách hàng tỏ ra lo lắng khi giấy xác nhận thanh toán nợ của Dana Home Land gửi đến khách hàng được bà Trần Thị Kim Chung ký tên và đóng dấu là Giám đốc công ty. Hay các phiếu thu tiền nộp theo tiến độ của khách hàng cũng được bà Trần Thị Kim Chung ký tên xác nhận cũng ghi rõ chức danh Giám đốc công ty. Nhiều khách hàng đặt ra nghi vấn liệu sau này Dana Home Land có phủ nhận những xác nhận giao dịch đó hay không?

Khách hàng “cầm dao đằng lưỡi” nếu chủ đầu tư “giở quẻ”?

Hiện nay, tình trạng khiếu nại, khiếu kiện liên quan đến các dự án phát triển đô thị trên địa bàn tỉnh Quảng Nam, đặc biệt tại Đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc diễn ra rất phổ biến.

Trên cơ sở các hợp đồng góp vốn mua đất đã ký kết với chủ đầu tư, nếu chủ đầu tư thực sự có trách nhiệm thì sẽ cùng khách hàng tìm biện pháp tháo gỡ khó khăn, đảm bảo được quyền lợi cho khách hàng. Nhưng đó có vẻ là một trường hợp hiếm gặp vì phần lớn những khách hàng “kêu cứu” đều là những người gặp phải chủ đầu tư thờ ơ, thiếu trách nhiệm và thậm chí có thái độ chây ỳ. Một phần cũng từ sự ràng buộc pháp lý đối với các hợp đồng góp vốn chưa cao, đa phần chỉ mang tính chất giao dịch dân sự.

Theo LS. Nguyễn Văn Tứ, Đoàn Luật sư TP. Đà Nẵng, dưới góc độ pháp lý, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn hiện hành quy định rõ, các dự án đất nền hoặc dự án nhà ở hình thành trong tương lai, để được huy động vốn thì chủ đầu tư phải đáp ứng đủ điều kiện theo luật định và phải được sự chấp thuận của Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Như vậy, hoạt động huy động vốn của chủ đầu tư thông qua các hình thức như: Đặt cọc, góp vốn, hợp tác đầu tư... để chuyển nhượng quyền sử dụng đất với khách hàng khi chưa đủ điều kiện theo luật định đều không được pháp luật công nhận.

Mặc dù biết rõ quy định trên, nhưng một số chủ đầu tư vì lợi nhuận nên vẫn cố tình huy động vốn thông qua các giao dịch dân sự với các điều khoản dự liệu cho khả năng vô hiệu hợp đồng hoặc hoàn trả tiền, lãi suất cho khách hàng khi không có đất để giao đúng tiến độ. Lúc xảy ra tranh chấp, các giao dịch này thường rơi vào trường hợp bị vô hiệu, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, và bên nào có lỗi thì phải bồi thường.

Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, khách hàng hoặc là phải khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hoặc là phải đóng vai trò bị đơn trong các vụ án do chính chủ đầu tư khởi kiện yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu. Đối với trường hợp này, phần lớn khách hàng là bên chịu nhiều rủi ro. 

Với trường hợp giả sử một chủ đầu tư phá sản thì quyền lợi của khách hàng sẽ được thực hiện như thế nào?

Trao đổi với Reatimes, LS. Nguyễn Văn Tứ cho biết, trường hợp công ty mất khả năng thanh toán và bị Tòa án tuyên bố phá sản thì các dự án bán nhà ở hình thành trong tương lai hoặc bán đất nền phải dừng lại, việc giải quyết các Hợp đồng góp vốn của chủ đầu tư với khách hàng (nhà đầu tư) vô cùng phức tạp và khó khăn.

Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, khách hàng cần xem xét kỹ các điều khoản trong hợp đồng các bên đã ký kết, trong đó chú ý các điều khoản về các trường hợp chấm dứt hợp đồng, vi phạm hợp đồng, bồi thường hợp đồng... Cùng với đó, phải sớm gửi Giấy đòi nợ cho Quản tài viên, doanh nghiệp quản lý, thanh lý tài sản trong vụ án, kèm theo tài liệu, chứng cứ chứng minh để Cơ quan có thẩm quyển xác nhận mình chính là chủ nợ, làm cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền của mình về sau.

Cũng theo LS. Nguyễn Văn Tứ, việc khách hàng nhận lại được số tiền bao nhiêu, đủ hay không, phụ thuộc vào tổng giá trị tài sản còn lại của công ty và thứ tự ưu tiên trả nợ cho các chủ nợ. Theo đó, tổng giá trị tài sản của công ty được ví như một miếng bánh, miếng bánh này sẽ được ưu tiên thanh toán cho các chủ nợ có bảo đảm trong trường hợp sổ đỏ đã được thế chấp cho ngân hàng, chi phí phá sản; khoản nợ lương, trợ cấp thôi việc, bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế đối với người lao động, quyền lợi khác theo hợp đồng lao động và thỏa ước lao động tập thể đã ký kết; khoản nợ phát sinh sau khi mở thủ tục phá sản nhằm mục đích phục hồi hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, hợp tác xã; nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.

Sau đó nếu còn kinh phí, mới đến lượt khách hàng đã ký hợp đồng góp vốn, mua bán đất nền (chủ nợ không có bảo đảm). Và có lẽ "miếng bánh" còn lại cho nhóm khách hàng không có tài sản bảo đảm dường như không còn…