Như Reatimes đã phản ánh, dự án Him Lam – Vạn An (tên gọi ban đầu Dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật Khu nhà ở Thụ Ninh, phường Vạn An, TP. Bắc Ninh) có chủ đầu tư là Công ty CP Công Nghệ Cơ – Điện Lạnh. Dự án trúng đấu giá theo quyết định số 643 của UBND tỉnh Bắc Ninh năm 2017. Cũng trong năm 2017, Công ty CP Công Nghệ Cơ – Điện Lạnh ký hợp tác với Công ty CP Đầu tư và Thương mại Đại Nguyên Minh. Tới 1/6/2018, Đại Nguyên Minh ký ủy quyền giao Công ty TNHH Bất động sản toàn quyền đặt cọc, thanh lý, hủy bỏ, sửa đổi bổ sung hợp đồng đặt cọc với Dự án Khu đô thị Him Lam - Vạn An. Dự án Him Lam – Vạn An đã mở bán từ tháng 6 và đến 31/7, nhân viên môi giới thông báo hơn 100 lô đất nền đã bán. Đáng nói, dù chưa đủ điều kiện mở bán, như chưa hoàn thiện việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng các công trình dịch vụ,... dự án đã được mở bán.
Liên quan đến vấn đề này, PV Reatimes đã có cuộc trao đổi cùng Luật sư Lê Văn Hồi (Giám đốc Công ty Luật My Way).
PV: Thưa luật sư, như đã trao đổi với luật sư về thông tin dự án Him Lam – Vạn An đã bán hàng dù chưa đủ điều kiện để mở bán, chưa hoàn thiện việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ… Theo quy định của pháp luật, trường hợp này sẽ bị xử phạt như thế nào, thưa luật sư?
Luật sư Lê Văn Hồi: Với những thông tin tôi được biết và ngay cả chủ đầu tư dự án là Công ty CP Công Nghệ Cơ – Điện Lạnh đã thừa nhận thì dự án này chưa đủ điều kiện để huy động vốn theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên cá nhân tôi không rõ thông tin chủ đầu tư và/hoặc công ty Đại Nguyên Minh hiện “đã bán” hơn 100 lô theo hình thức như thế nào.
Thực tế thì các chủ đầu tư dự án bất động sản vẫn sử dụng nhiều hình thức để có thể “lách luật” huy động vốn trước khi đủ điều kiện bán theo quy định như đặt chỗ, ký quỹ…, tôi cũng không có văn bản của chủ đầu tư và/hoặc công ty Đại Nguyên Minh đã ký kết với người mua nên xin phép không nhận xét về tính đúng, sai của giao dịch.
Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật hiện hành thì sẽ có các vấn đề pháp lý xảy đến xung quanh việc bán đất nền khi chưa đủ điều kiện giao dịch như sau: Khi bất động sản chưa đủ điều kiện đưa vào thị trường bất động sản nhưng chủ đầu tư vẫn tiến hành ký kết thì dẫn đến giao dịch mua bán, đặt cọc có thể bị Tòa án nhân dân có thẩm quyền tuyên bố giao dịch vô hiệu gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến người mua; Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn khi chưa đủ điều kiện có thể bị xử phạt hành chính theo quy định tại điểm đ khoản 4 Điều 57 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ghi nhận hình thức xử phạt tiền từ 270.000.000 đồng – 300.000.000 đồng đối với hành vi: Huy động hoặc chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân hoặc tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích cam kết.
Đồng thời với việc xử phạt bằng tiền thì chủ đầu tư dự án bất động sản phải nộp lại số tiền bất chính thu được từ hành vi sai phạm nêu trên. Với mức xử phạt lên đến 300.000.000 đồng thì thuộc thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính của thanh tra Bộ Xây Dựng.
Luật sư Lê Văn Hồi. (Ảnh: Đỗ Linh)
PV: Theo tìm hiểu, ở dự án Him Lam – Vạn An còn xảy ra trường hợp hợp đồng đặt cọc giữa bên bán và bên mua ghi nhận giá trị đặt cọc là 11 - 12 triệu đồng/m2, tuy nhiên thực tế giá trị giao dịch là 26 triệu đồng/m2. Với mức kê khai chênh lệch đến 14 – 15 triệu đồng/m2 như vậy, liệu đây có phải là hành vi trốn thuế của đơn vị phụ trách bán dự án không, thưa luật sư?
Luật sư Lê Văn Hồi: Cũng như câu trả lời ở phần trên, tôi không rõ những thông tin liên quan đến giá trị giao dịch trên hợp đồng và giá trị giao dịch thực tế.
Khoản tiền chênh lệch giữa giá trị giao dịch thực tế và giá ghi trên hợp đồng có thể đến từ hai nguyên nhân: Thứ nhất, dự án bất động sản đặc biệt thành công, sốt, thu hút được đông đảo sự quan tâm của nhà đầu tư, đầu cơ và người tiêu dùng.
Thứ hai, chủ đầu tư sử dụng việc ghi hai giá để tối thiểu mức thuế phải nộp khi có sự chênh lệch giữa thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế thu nhập cá nhân. Thậm chí khoản tiền chênh lệch còn không được ghi nhận chính thức khi các cá nhân tự chi trả cho nhau mà không có bất cứ hóa đơn, chứng từ nào.
Thực tế khá khó khăn trong việc xác định hành vi trốn thuế của chủ đầu tư bất động sản.Tuy nhiên nếu có đầy đủ chứng cứ chứng minh hành vi trốn thuế thì chủ đầu tư dự án bất động sản có thể bị xử phạt vi phạm hành chính, truy thu thuế và nặng hơn có thể phải chịu trách nhiệm hình sự đối với hành vi trốn thuế của mình.
PV: Trong trường hợp này, phía khách hàng sẽ phải chịu những rủi ro nào, thưa luật sư?
Luật sư Lê Văn Hồi: Về phía khách hàng là người mua dự án bất động sản thì quyền lợi của họ bị ảnh hưởng khi giao dịch giữa chủ đầu tư bất động sản và người mua bị vô hiệu hoặc có tranh chấp. Khi đó giá trị được ghi nhận là người mua thanh toán cho chủ đầu tư chỉ nằm ở phần tiền trong hợp đồng.
Chủ đầu tư chỉ chịu trách nhiệm đối với khoản tiền đó mà không chịu trách nhiệm đối với những phần tiền chênh lệch bên ngoài. Trường hợp xấu nhất, khi hợp đồng vô hiệu thì người mua sẽ phải đồng thời đi đòi tiền cả chủ đầu tư và người nhận tiền chênh.
PV: Xin hỏi luật sư, dự án Him Lam – Vạn An được đặt tên theo Công ty Cổ phần Him Lam và một số trang quảng cáo cũng giới thiệu đây là dự án của Công ty CP Him Lam. Tuy nhiên, trao đổi với Công ty CP Him Lam, phía đại diện công ty cho biết không liên quan đến Dự án Him Lam - Vạn An. Theo luật sư, việc lấy tên của một công ty bất động sản nổi tiếng khác để tạo uy tín cho sản phẩm của mình có bị xử lý trước pháp luật?
Luật sư Lê Văn Hồi: Thời điểm hiện tại khi tôi tra cứu thì vẫn còn thấy dự án này đang được quảng bá tại nhiều kênh khác nhau với tên “Dự án Him Lam - Thụ Ninh” hay “Dự án Him Lam Thụ Ninh Vạn An”. Không rõ tên dự án như này xuất phát từ tổ chức, cá nhân nào, tuy nhiên việc mập mờ thông tin này rõ ràng để lợi dụng tên tuổi của một đơn vị có uy tín trong lĩnh vực bất động sản để tạo niềm tin cho người tiêu dùng.
Để xác định được hình thức xử lý thì ta cần thêm thông tin về việc khi ký kết hợp đồng, văn bản giữa đơn vị phân phối với người tiêu dùng thì ghi nhận tên dự án như thế nào, có phù hợp với quyết định đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hay không.
PV: Trên trang Cafef (Trí thức trẻ), có thông tin đăng tải rằng, Công ty Cổ phần Công Nghệ Cơ – Điện Lạnh không liên quan đến dự án Him Lam – Vạn An. Nhưng ghi nhận của PV, tính đến thời điểm hiện tại đã có một vòng tròn ký kết giữa Công ty Cổ phần Công Nghệ Cơ – Điện Lạnh - Công ty CP Đầu tư và Thương mại Đại Nguyên Minh – Công ty TNHH Bất động sản Ngọc Viễn Đông. Với "vòng tròn luẩn quẩn", phải chăng khi xảy ra vấn đề thì sẽ xuất hiện cảnh "cha chung không ai khóc"?
Luật sư Lê Văn Hồi: Theo bài viết đăng tải, chủ đầu tư dự án đã khẳng định “tính đến thời điểm hiện nay (ngày 10/8/2018), Công ty CP Công nghệ Cơ – Điện lạnh chưa liên kết hoặc ủy quyền với bất kỳ đơn vị nào để tiến hành bán các lô đất/nhà trong dự án này”. Không rõ thông qua tuyên bố này thì có chủ đầu tư khẳng định việc không bán có bao gồm cả việc không huy động dưới bất kỳ hình thức nào hay không, nếu như tuyên bố này bao gồm cả việc khẳng định không ủy quyền cho bên thứ ba bán/huy động vốn dưới bất kỳ hình thức nào thì rõ ràng vụ việc này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho người mua khi họ đang thực hiện giao dịch mua bán với một dự án chưa đủ điều kiện bán với bên bán không có quyền bán/huy động vốn. Trong trường hợp có tổ chức/cá nhân dù không được ủy quyền huy động vốn nhưng lại tiến hành huy động vốn của người mua thì hành vi này có thể vi phạm pháp luật hình sự.
- Cảm ơn luật sư về cuộc trò chuyện!
