Thích
Từ ngày 1/7/2026, Luật Xây dựng 2025 cùng các nghị định, thông tư hướng dẫn chính thức có hiệu lực, đánh dấu một bước chuyển quan trọng trong hoạt động đầu tư xây dựng. Theo phân tích của Th.S Nguyễn Phú Bình - Người sáng lập Cộng đồng Xây dựng 360, chuyên gia trong mạng lưới tư vấn viên Bộ Tài chính, thay đổi lớn nhất không nằm ở việc cắt giảm thủ tục hành chính, mà ở sự chuyển dịch từ cơ chế "tiền kiểm" sang "hậu kiểm", trao nhiều quyền chủ động hơn cho doanh nghiệp nhưng cũng đồng thời đặt lên vai chủ đầu tư trách nhiệm pháp lý lớn hơn trong toàn bộ vòng đời dự án.
Nếu như trước đây, quá trình triển khai một dự án bất động sản phụ thuộc nhiều vào các bước thẩm định, chấp thuận của cơ quan quản lý nhà nước thì từ ngày 1/7/2026, tư duy quản lý sẽ có sự thay đổi rõ rệt. Theo Th.S Nguyễn Phú Bình, hệ thống pháp luật mới hướng đến việc thu hẹp một số thủ tục tiền kiểm, đồng thời tăng quyền tự chủ cho doanh nghiệp trong quá trình tổ chức thực hiện dự án.
Điều đó đồng nghĩa với việc chủ đầu tư được trao nhiều quyền hơn trong việc thẩm định, kiểm soát và phê duyệt thiết kế; được miễn giấy phép xây dựng trong một số trường hợp theo quy định; chủ động hơn trong điều hành tiến độ cũng như quá trình triển khai dự án. Tuy nhiên, quyền chủ động đó đi kèm với yêu cầu cao hơn về trách nhiệm pháp lý, bởi cơ chế quản lý sẽ chuyển mạnh sang hậu kiểm, dựa trên hệ thống dữ liệu số và khả năng truy xuất toàn bộ hồ sơ dự án.
Theo chuyên gia, bản chất của sự thay đổi không phải là "nới lỏng quản lý", mà là thay đổi phương thức quản lý. Nhà nước giảm dần việc kiểm tra trước khi triển khai nhưng tăng cường giám sát trong suốt quá trình thực hiện và vận hành công trình thông qua dữ liệu điện tử, hồ sơ số và trách nhiệm của chủ đầu tư. Nói cách khác, "lá chắn" từ kết quả thẩm định của cơ quan quản lý sẽ không còn là cơ sở để doanh nghiệp giảm nhẹ trách nhiệm nếu xảy ra sai sót.
Như vậy, Luật Xây dựng 2025 đã tạo ra một "cuộc chơi mới", trong đó năng lực quản trị sẽ trở thành yếu tố quyết định đối với các doanh nghiệp bất động sản.
Theo phân tích của chuyên gia, những thay đổi của Luật Xây dựng 2025 không chỉ tác động đến quy trình pháp lý mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến cách thức quản trị của doanh nghiệp bất động sản.
Trước hết, trách nhiệm nội bộ của chủ đầu tư sẽ gia tăng đáng kể khi doanh nghiệp được tự thẩm định, tự phê duyệt nhiều nội dung liên quan đến thiết kế. Điều này đòi hỏi quy trình kiểm soát nội bộ phải được chuẩn hóa rõ ràng, xác định cụ thể trách nhiệm của từng bộ phận, từng cá nhân tham gia lập, kiểm tra, thẩm định và ký phê duyệt hồ sơ. Nếu trước đây doanh nghiệp có xu hướng dựa nhiều vào kết quả thẩm định của cơ quan quản lý thì nay trách nhiệm pháp lý sẽ tập trung nhiều hơn vào chính chủ đầu tư và những người trực tiếp ký duyệt.
Song song với đó, yêu cầu về quản trị dự án cũng thay đổi theo hướng toàn diện hơn. Theo tinh thần của các quy định mới, việc bàn giao nhà ở không còn được xem xét riêng lẻ mà phải gắn với điều kiện đồng bộ của hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội theo từng giai đoạn đầu tư. Điều này buộc doanh nghiệp phải thay đổi cách lập tiến độ, phân bổ dòng tiền và tổ chức thi công, thay vì chỉ tập trung hoàn thành khối nhà trước rồi tiếp tục đầu tư hạ tầng như trước đây.
Những tác động của Luật Xây dựng 2025 đối với chủ đầu tư bất động sản. Nguồn: Th.S Nguyễn Phú Bình
Một thay đổi đáng chú ý khác là dữ liệu số sẽ trở thành nền tảng quản lý xuyên suốt của dự án. Mọi thông tin từ quy hoạch, thiết kế, thẩm định, cấp phép, thi công, nghiệm thu đến hoàn thành công trình sẽ từng bước được quản lý trên hệ thống dữ liệu thống nhất. Cùng với đó, việc áp dụng mô hình thông tin công trình (BIM) đối với các công trình thuộc diện áp dụng không còn chỉ mang tính khuyến khích mà trở thành một yêu cầu trong quá trình đầu tư, góp phần nâng cao khả năng phối hợp, quản lý và vận hành công trình.
Trong bối cảnh đó, việc lựa chọn đơn vị tư vấn, nhà thầu hay kiểm soát chất lượng hồ sơ cũng không còn phụ thuộc nhiều vào chứng chỉ năng lực như trước. Chủ đầu tư được trao quyền quyết định lớn hơn, đồng thời phải chịu trách nhiệm nhiều hơn nếu lựa chọn sai đối tác hoặc để xảy ra rủi ro trong quá trình thực hiện dự án.
Đây là sự dịch chuyển từ mô hình "quản trị thủ tục" sang "quản trị trách nhiệm", nơi chất lượng quản trị nội bộ của doanh nghiệp sẽ quyết định khả năng thích ứng với hệ thống pháp luật mới.
Theo Th.S Nguyễn Phú Bình, các doanh nghiệp bất động sản cần rà soát và nâng cấp toàn diện mô hình quản trị.
Trước hết, doanh nghiệp cần xây dựng một "hồ sơ pháp lý gốc" thống nhất cho từng dự án, bảo đảm toàn bộ dữ liệu về quy hoạch, đất đai, dân số, chỉ tiêu quy hoạch, thiết kế và tiến độ được quản lý đồng bộ. Đây sẽ là nền tảng để giảm sai lệch giữa các bộ hồ sơ, đồng thời đáp ứng yêu cầu truy xuất dữ liệu trong quá trình hậu kiểm.
Quy trình thẩm định nội bộ cũng cần được chuẩn hóa theo hướng xác định rõ trách nhiệm của từng bộ phận và từng cá nhân tham gia lập, kiểm tra, thẩm định, phê duyệt thiết kế. Khi doanh nghiệp được trao quyền quyết định nhiều hơn, việc kiểm soát nội bộ sẽ trở thành "hàng rào" đầu tiên giúp hạn chế các rủi ro pháp lý.
Chuyên gia cũng khuyến nghị các chủ đầu tư cần thay đổi tư duy phát triển dự án theo hướng đồng bộ ngay từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư. Việc lập kế hoạch triển khai cần gắn với tiến độ hoàn thành hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các tài sản phải bàn giao, thay vì chỉ tập trung vào tiến độ xây dựng nhà ở. Đồng thời, doanh nghiệp cần sớm đưa yêu cầu về BIM và nghĩa vụ cập nhật dữ liệu số vào hợp đồng với các đơn vị tư vấn, thiết kế, thi công nhằm bảo đảm tính liên tục của dữ liệu trong suốt vòng đời dự án.
Một điểm đáng lưu ý khác là pháp chế xây dựng và pháp chế kinh doanh không nên vận hành tách biệt. Theo phân tích của Th.S Nguyễn Phú Bình, tiến độ nghiệm thu, hoàn thiện hạ tầng và bàn giao công trình sẽ tác động trực tiếp đến kế hoạch mở bán, dòng tiền cũng như nghĩa vụ với khách hàng. Vì vậy, việc phối hợp giữa các bộ phận cần được xem là một nội dung quan trọng trong quản trị dự án.
Theo Th.S Nguyễn Phú Bình, Luật Xây dựng 2025 không đơn thuần cắt giảm thủ tục hay tạo thuận lợi cho doanh nghiệp, mà đặt ra yêu cầu cao hơn về tính chuyên nghiệp trong quản trị đầu tư xây dựng. Khi quyền chủ động được mở rộng, trách nhiệm của chủ đầu tư cũng tăng lên tương ứng; khi tiền kiểm được thu hẹp, hậu kiểm sẽ được thực hiện chặt chẽ hơn thông qua dữ liệu số và cơ chế giám sát xuyên suốt.
Trong bối cảnh đó, lợi thế cạnh tranh của doanh nghiệp bất động sản sẽ không chỉ đến từ quỹ đất, năng lực tài chính hay khả năng bán hàng, mà còn phụ thuộc vào chất lượng quản trị dự án, khả năng kiểm soát dữ liệu, chuẩn hóa quy trình và quản lý rủi ro pháp lý. Những doanh nghiệp thích ứng sớm với tư duy quản trị mới sẽ có nhiều cơ hội tận dụng lợi ích từ quá trình cải cách thủ tục hành chính. Ngược lại, các chủ đầu tư vẫn duy trì phương thức quản lý truyền thống có thể đối mặt với áp lực lớn hơn về tuân thủ và trách nhiệm trong toàn bộ vòng đời dự án.
