Bảo lãnh hàng loạt dự án condotel
Trong đợt Vn-index điều chỉnh giá mạnh nhất hồi tháng 4 và tháng 5 vừa qua, cổ phiếu VCB đã dẫn đầu trong nhóm cổ phiếu giảm giá mạnh. Từ mức gần 74.000 đồng/cổ phiếu xuống còn gần 47.000 đồng/cổ phiếu – giảm khoảng 37%. Giai đoạn đó, Vn-index chỉ giảm khoảng 20% so cùng thời điểm.
Trong khi đó, Vietcombank vẫn hoạt động tốt, lợi nhuận vẫn tăng trưởng đều. Kết thúc quý I/2018, Vietcombank đạt lợi nhuận trước thuế 4.359 tỷ đồng, tăng 59,3% cùng kỳ. EPS đạt 974 đồng/cổ phiếu, so với mức 613 đồng/cổ phiếu trong quý I/2017.
Nợ xấu của Vietcombank vẫn trong quá trình tăng trưởng. Tại thời điểm ngày 31/3/2018, tỷ lệ nợ xấu của Vietcombank tăng lên mức 1,37%/tổng dư nợ, so với mức 1,14% hồi đầu năm.
Điểm đáng chú ý về tín dụng của ngân hàng này có nhấn đến khoản bảo lãnh cho phân khúc bất động sản condotel. Trong số những cây đa cây đề trong ngành tài chính, Vietcombank là ngân hàng tích cực tham gia hợp tác ba bên giữa chủ đầu tư và khách hàng để làm condotel.
Đơn cử như Vietcombank hỗ trợ tài chính cho khách hàng khi muốn mua căn hộ và biệt thự tại một dự án condotel ở Phú Quốc. Với dự án này, Vietcombank hỗ trợ 50% giá trị căn hộ với thời gian tài trợ 15%. Chỉ khi người mua nhận nhà hoàn thiện mới phải trả lãi suất.
Dự án Pan Pacific Đà Nẵng Resort được Vietcombank bảo lãnh. Ảnh Internet
Hay tại Dự án Pan Pacific Đà Nẵng Resort, chủ đầu tư cam kết hỗ trợ vay 70% và phí trả nợ trước hạn trong vòng 12 tháng. Thực chất khoản hỗ trợ này do ngân hàng MBBank và Vietcombank giúp sức.
Mới đây, chủ đầu tư Dự án Golden Peak Nha Trang cũng công bố ngân hàng hỗ trợ vay vốn, bảo lãnh của dự án chính là Vietcombank. Đối với dự án Golden Peak Trần Phú, Vietcombank còn hỗ trợ khách hàng vay vốn với lãi suất thấp đến khi nhận nhà.
Vietcombank cũng hỗ trợ tài chính cho dự án Gold Coast Nha Trang của chủ đầu tư là Công ty CP Thanh Yến. Theo như giới thiệu, Vietcombank sẽ tiến hành hỗ trợ cho các khách hàng mua căn hộ với tổng vốn đầu tư lên tới 1.600 tỷ đồng và sẽ hỗ trợ vốn vay cho toàn bộ các khách hàng có nhu cầu đầu tư dự án Gold Coast Nha Trang.
Theo thỏa thuận ký kết, Ngân hàng Vietcombank Khánh Hòa sẽ là ngân hàng duy nhất đồng hành cùng dự án Gold Coast Nha Trang của công ty Thanh Yến. Vietcombank cho phép nhà đầu tư vay tới 70% giá trị căn hộ theo hợp đồng với chính tài sản thế chấp là chính căn hộ đó.
Hay như dự án Citadines Condotel Hạ Long, Vietcombank là ngân hàng có chính sách cho nhà đầu tư vay tối đa 70% giá trị căn hộ với thời gian vay tối đa là 15 năm.
Có quá mạo hiểm?
Dễ hiểu khi Vietcombank lại đầu tư mạnh cho condotel thông qua hợp tác các bên vì lĩnh vực này vẫn được định nghĩa là cho vay cá nhân. Thực tế, nhiều năm gần đây, condotel không chỉ là thị trường hấp dẫn đối với nhà đầu tư (từ những ông lớn đến những nhà đầu tư nhỏ lẻ) mà còn là "miếng bánh thơm" của các ngân hàng.
Dễ hiểu khi Vietcombank lại đầu tư mạnh cho condotel thông qua hợp tác các bên vì lĩnh vực này vẫn được định nghĩa là cho vay cá nhân.
Thực chất condotel là một sản phẩm tài chính để huy động vốn, thay vì nhà đầu tư nhận được vốn gốc và lãi khi đáo hạn thì nhà đầu tư sẽ nhận được căn hộ khi đáo hạn và mức lợi nhuận hàng năm được cam kết không rõ ràng của người huy động. Vì vậy, việc điều chỉnh thị trường này không chỉ có vai trò của các bộ ngành liên quan đến xây dựng và đất đai, mà còn cần đến Ngân hàng Nhà nước và Uỷ ban chứng khoán Nhà nước có các quy định quản lý.
Tuy nhiên, loại hình sản phẩm condotel cũng đứng trước nhiều tranh cãi vì hành lang pháp lý chưa vững chắc. Giới nghiên cứu đã nhiều lần chỉ ra những rủi ro cho cả các nhà đầu tư và ngân hàng khi tham gia vào phân khúc này. Những câu hỏi về condotel được đặt ra chủ yếu xoay quanh các vấn đề: Coi condotel là sản phẩm kinh doanh, dịch vụ như khách sạn, nhà nghỉ hay căn hộ hay hình thức nào thì hợp lý? Luật nào để quản lý loại hình bất động sản này? Nếu có tranh chấp pháp lý giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp, ai sẽ đứng ra giải quyết? 8 - 12% lợi nhuận mỗi năm có thật sự là một con số hấp dẫn hay chỉ là "lời hứa gió bay"? Lãi suất mà chủ đầu tư cam kết cho nhà đầu tư thứ cấp là 10 - 15%/năm, lãi suất vay ngân hàng 0% trong từ 10 - 15 hay 25 năm, nếu chủ đầu tư không thực hiện được cam kết thì ai đứng ra chịu trách nhiệm, ai đứng ra bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư nhỏ lẻ? Lúc đó, ngân hàng liệu có "chết đứng" với khoản bảo lãnh trên?...
Bên cạnh đó, khi phát sinh các tình huống bất lợi, ví như chủ đầu tư không trả đúng lợi nhuận theo cam kết, chủ đầu tư phá sản, chủ đầu tư bán lại dự án cho một chủ đầu tư khác,... thì điều khoản bảo vệ người mua sẽ như thế nào là điều cần làm rõ. Và lúc đó, ngân hàng có thể bị thiệt hại ra sao với những khoản đầu tư lên đến hàng nghìn tỷ đồng?
Để trả lời những câu hỏi trên là không dễ. Nhưng cũng chính bởi vậy mà các chủ đầu tư thường tìm đến các ngân hàng có tên tuổi như: Vietcombank, VietinBank,... để vay vốn và nhờ bảo lãnh. Miệng bánh lợi nhuận mà chủ đầu tư vẽ ra trước mắt hấp dẫn đối với nhà đầu tư cá nhân cũng như ngân hàng, nhưng ai sẽ đảm bảo nó thành hiện thực?
Chưa kể, gần đây, số liệu từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) cho biết, thanh khoản của các căn hộ condotel trên thị trường đang có dấu hiệu chững lại. Ví dụ như thị trường Khánh Hòa, tính đến hết năm 2017, chỉ có khoảng 7.198 giao dịch bất động sản nghỉ dưỡng thành công, chiếm 60% trên tổng nguồn cung.
Nguyên nhân là do nguồn cung quá nhiều dẫn đến sự cạnh tranh gay gắt giữa các chủ đầu tư. Bên cạnh đó là tính pháp lý chưa rõ ràng và nhiều rủi ro trong cam kết lợi nhuận. Trước thực trạng này, nhiều ý kiến cảnh báo, nếu tính pháp lý của condotel không được công nhận khiến khách hàng "quay lưng", không dồn tiền đầu tư căn hộ có thể khiến “vỡ bong bóng”, nguy cơ rủi ro cao cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.
Quay lại câu chuyện của Vietcombank, diễn biến thị trường condotel đang tác động không nhỏ đến chất lượng tín dụng của ngân hàng này. Thị trường condotel diễn biễn phụ thuộc vào thị trường du lịch nghỉ dưỡng và cần một độ trễ để xác định lại tính pháp lý về vấn đề sở hữu. Đồng nghĩa với việc, nếu tốc độ trên chậm, các khoản vay kia có thể sẽ biến thành nợ kém chất lượng, nợ xấu. Khi đó, chính Vietcombank liệu có bị kẹp giữa và phụ thuộc vào cả chủ đầu tư dự án condotel và khách hàng cá nhân?
