Thị trường M&A sôi động
Thị trường bất động sản kể từ năm 2014 đã có sự chuyển dịch đáng kể. Với sự gia nhập của hàng loạt các doanh nghiệp địa ốc, cuộc tranh giành và tìm kiếm những quỹ đất đẹp ngày càng trở nên cạnh tranh gay gắt.
Năm 2019, hàng loạt các tập đoàn lớn như Novaland, Nam Long, Hưng Thịnh, Thủ Đức House, LDG Group, Phú Long… đều tuyên bố chiến lược sẽ ưu tiên săn quỹ đất đẹp để phát triển dự án ở các thị trường tỉnh quen thuộc như Long An, Đồng Nai, Bình Dương, Phan Thiết. Bên cạnh đó, các khu vực mới như Cần Thơ, Bà Rịa, Ninh Thuận, Phú Quốc, Cam Ranh, Đà Lạt và Quãng Ngãi… cũng được chú trọng khai phá.
Giới quan sát cho rằng, khi TP.HCM và Hà Nội đã khan hiếm quỹ đất thì xu hướng tìm kiếm và sở hữu được quỹ đất lớn, vị trí đẹp đã buộc các doanh nghiệp phải tìm kiếm các hướng đi mới.
(Ảnh minh họa)
Theo giới chuyên gia, hiện tại, doanh nghiệp tìm kiếm các quỹ đất đẹp thông qua các hình thức như M&A, tìm kiếm dự án chưa có điều kiện triển khai để hợp tác thu mua quỹ đất; đấu giá đất tại các địa phương; tham gia vào chương trình thu hút nhà đầu tư của chính quyền…
Trong đó, M&A là hình thức được rất nhiều doanh nghiệp đang lựa chọn là phương án tối ưu để săn tìm quỹ đất sạch và đẹp.
Trước đó, vào năm 2018, thương vụ xôn xao nhất có thể kể tới CTCP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín đã chi ra 537 tỷ đồng để nhận chuyển nhượng toàn bộ 32,57 triệu cổ phiếu (tương đương 100% vốn điều lệ) của Hùng Anh Năm. Thông qua đó, TTC Land sẽ sở hữu dự án 5.000m2 tại đường Võ Văn Kiệt, TP.HCM - một dự án khá tiềm năng nằm tại mặt tiền đại lộ.
Cũng trong năm 2018, thương vụ Capital Land đã thâu tóm thành công khu đất vàng 9.000m2 trên đường Lạc Long Quân, quận Tây Hồ, Hà Nội cũng khiến dư luận đặc biệt qua tâm.
Đến năm 2019, xu hướng sử dụng chiến lược M&A để tìm kiếm quỹ đất trong càng phát triển hình. Điển hình như Công ty CP Đầu tư và Phát triển đô thị Long Giang, tại Đại hội đồng cổ đồng năm 2019, ông Lê Hà Giang, Chủ tịch của Long Giang Land đã tuyên bố, M&A sẽ trở thành chiến lược của doanh nghiệp địa ốc này trong thời gian tới. Vị lãnh đạo của Long Giang Land cũng khẳng định, đây là cách thức để doanh nghiệp này mở rộng được quỹ đất của mình bằng việc tìm kiếm những chủ đầu tư có quỹ đất nhưng không có khả năng triển khai. M&A cũng là một hình thức mà TMS Group cũng đặt ra trong chiến lược tìm kiếm quỹ đất của riêng mình.
Rủi ro từ hình thức M&A
Đánh giá từ giới đầu tư cho rằng, thị trường M&A tại Việt Nam hiện đang diễn ra khá sôi động. Đặc biệt, số lượng dự án M&A ngày càng tăng lên. Theo tiết lộ của một vị lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc, “dự án M&A nhiều đến nỗi chỉ sợ không có sức mà làm”.
Mặc dù được đánh giá là hình thức tối ưu song M&A luôn tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Để tham gia vào dự án M&A, doanh nghiệp địa ốc phải đối mặt với rất nhiều những rủi ro như sự phức tạp trong tính pháp lý của quỹ đất, khả năng sinh lời của dự án, việc định giá và phân chia dự án cũng không hề đơn giản.
Nhiều ý kiến cũng cho rằng, việc chuyển nhượng sẽ còn gặp khó khăn khá nhiều, bởi theo pháp luật hiện hành, để có đủ điều kiện chuyển nhượng, dự án phải giải phóng mặt bằng và phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trong khi đó, hiện có nhiều dự án đang được thế chấp ngân hàng và có trường hợp thế chấp bằng tài sản bảo đảm cho các khoản nợ xấu ngân hàng. Điều này khiến doanh nghiệp địa ốc muốn sở hữu quỹ đất sẽ phải bỏ ra khoản tiền khổng lồ để mua lại.
Trên góc độ pháp lý, luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết, đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án sau khi đã có giấy chứng nhận.
Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyệt.
Ngoài ra, tại khoản 2 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản quy định, điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản là chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.
Theo luật sư Phượng, nếu các vướng mắc này được giải quyết, tạo sự thông thoáng và cởi mở thì thị trường M&A dự án bất động sản sẽ còn nhộn nhịp hơn nữa.
