M&A bất động sản đạt 246 triệu USD, chiếm 32% tổng giá trị toàn thị trường
Hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) trong lĩnh vực bất động sản tiếp tục bùng nổ trong quý III/2025, đặc biệt là trong tháng 9 vừa qua. Theo Báo cáo Điểm tin M&A tháng 9/2025 của Grant Thornton Việt Nam, thị trường ghi nhận 32 thương vụ, với tổng giá trị công bố và ước tính khoảng 762 triệu USD. Trong đó, bất động sản dẫn đầu khi đạt 246 triệu USD, chiếm tới 32% tổng giá trị M&A toàn thị trường.
Nổi bật trong tháng là thương vụ của Tập đoàn Novaland, khi doanh nghiệp này thông qua hai công ty thành viên là Nova Rivergate và Nhà Rồng, đã mua lại 51% cổ phần tại ASCLT1 và ASCLT2 từ Công ty CP Đô thị Amata Long Thành, công ty con của Amata Việt Nam, với tổng giá trị ước tính khoảng 46,5 triệu USD. Được biết, dai doanh nghiệp ASCLT1 và ASCLT2 hoạt động trong lĩnh vực đầu tư và phát triển khu đô thị, dịch vụ vệ tinh cho khu công nghiệp Amata Long Thành (Đồng Nai). Sau giao dịch, Amata Long Thành đã thoái toàn bộ vốn khỏi hai công ty này.
Một thương vụ đáng chú ý khác là SonKim Land - doanh nghiệp phát triển bất động sản cao cấp thuộc Tập đoàn Sơn Kim - đã huy động thành công 200 triệu USD thông qua một khoản vay tín dụng riêng (private credit facility). Danh tính nhà đầu tư không được tiết lộ, song nguồn vốn này sẽ được sử dụng để mở rộng danh mục đầu tư và thực hiện các mục tiêu tài chính dài hạn của SonKim Land, bao gồm chuỗi dự án cao cấp ở mảng nhà ở, văn phòng và khách sạn tại Việt Nam. Động thái này diễn ra ngay trước khi doanh nghiệp đăng ký tham gia đấu giá 3.790 căn hộ tái định cư tại khu đô thị mới Thủ Thiêm vào ngày 17/9.
Không chỉ tháng 9, trước đó, thị trường bất động sản cũng chứng kiến nhiều thương vụ M&A giữa các doanh nghiệp nội địa. Đơn cử, Gelex đã chi 619 tỷ đồng để thâu tóm dự án khu dân cư cao cấp tại Cần Giờ (TP.HCM).
Hiện nay, Tổng công ty Xây dựng số 1 (CC1) cũng đang xúc tiến thương vụ M&A quỹ đất có quy mô khoảng 300ha tại Khánh Hòa. Tập đoàn DKRA Group, vốn hoạt động trong lĩnh vực môi giới, cũng đang tìm kiếm quỹ đất gần trung tâm TP.HCM để phát triển dự án chung cư. Trong khi đó, Khải Hoàn Land đặt mục tiêu hoàn tất 5 thương vụ M&A trong năm 2025; đến nay doanh nghiệp đã hoàn thành 3 thương vụ tại Bình Dương và dự kiến sẽ mở bán vào năm 2026.
Cẩn trọng những "điểm mù" rủi ro trong làn sóng thâu tóm
Những diễn biến trong quý III/2025 cho thấy các doanh nghiệp nội đang chiếm ưu thế, "áp đảo" về số lượng thương vụ M&A nhờ lợi thế am hiểu thị trường và khả năng tiếp cận linh hoạt. Tuy nhiên, theo nhiều đánh giá, các nhà đầu tư ngoại mới là bên đóng vai trò chủ đạo khi nắm thế thượng phong trong các thương vụ lớn, là chủ nhân của những "bom tấn" M&A có giá trị cao.
Điển hình, SkyWorld (Malaysia) sau khi hoàn tất mua lại Công ty CP Thuận Thành với giá 350 tỷ đồng đã tiếp tục ký kết thương vụ thâu tóm một doanh nghiệp sở hữu dự án 9.443m2 tại phường Lái Thiêu, TP.HCM - một dự án có thể triển khai sớm do đã hoàn thiện pháp lý tỷ lệ 1/500.
Không chỉ SkyWorld, hàng loạt "đại gia" ngoại khác cũng đang rót vốn mạnh tay vào bất động sản Việt Nam thông qua các thương vụ mua lại hoặc hợp tác cùng phát triển. Đơn cử, Capitaland (Singapore) chi 553 triệu USD để mua lại dự án từ Becamex IDC tại TP.HCM; Nishi Nippon Railroad (Nhật Bản) mua 25% cổ phần dự án Paragon Đại Phước từ Nam Long; trong khi nhóm Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi và NTT Urban Development (Nhật Bản) bắt tay cùng Kim Oanh Group phát triển dự án The One World.
Theo giới chuyên gia, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang trong giai đoạn hồi phục, khiến việc thực hiện các thương vụ M&A quy mô lớn trở nên khó khăn đối với nhiều doanh nghiệp nội. Khi thị trường chưa thực sự ổn định và còn tiềm ẩn biến động, các doanh nghiệp trong nước có xu hướng thận trọng, chậm ra quyết định. Ngược lại, các nhà đầu tư ngoại với tiềm lực tài chính mạnh và tầm nhìn dài hạn, lại coi Việt Nam là điểm đến hấp dẫn nhờ tiềm năng tăng trưởng và khả năng mở rộng thị trường, nên thường nhanh chóng "xuống tiền", kể cả các thương vụ có giá trị lớn.
Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam nhận định, bất kể là doanh nghiệp nội hay ngoại thì thị phần tập trung vào nhóm doanh nghiệp lớn có tiềm lực sẽ tránh lãng phí quỹ đất và mở ra cơ hội hồi sinh cho các dự án dang dở. Tuy nhiên, yếu tố quyết định hiệu quả M&A không nằm ở giá trị thương vụ, ở doanh nghiệp nội hay ngoại mà ở cách nhà đầu tư phát triển quỹ đất, dự án sau đó - liệu sản phẩm có phù hợp nhu cầu thị trường và khả năng thanh khoản có đủ mạnh để bảo đảm vòng quay vốn đầu tư.
Theo ông David Jackson, M&A là một kênh dẫn vốn quan trọng, giúp doanh nghiệp tái cấu trúc danh mục, tái cấu dòng vốn hoặc hồi sinh dự án dang dở. Dù vậy, thị trường M&A bất động sản vẫn dễ đối mặt với nhiều rủi ro khi chi phí đất cao, tiền sử dụng đất biến động và thủ tục pháp lý có thể kéo dài. "Trong đó, tiền sử dụng đất hiện là "ẩn số" lớn, đôi khi ngang bằng chi phí mua quỹ đất, khiến bài toán lợi nhuận trở nên khó lường", ông nhấn mạnh.
Đồng tình, chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Minh Phong cho rằng, bên cạnh những cơ hội lớn về vốn và tái cấu trúc thị trường, M&A cũng tiềm ẩn không ít rủi ro mà các nhà đầu tư cần lường trước.

Chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Minh Phong
"Rủi ro lớn nhất hiện nay là pháp lý dự án không minh bạch, định giá thiếu chuẩn xác và sự chênh lệch kỳ vọng giữa bên mua - bán. Một số thương vụ có thể trông hấp dẫn trên giấy tờ, nhưng khi đi vào triển khai lại phát sinh chi phí ngầm hoặc vướng mắc hành chính kéo dài, khiến dòng vốn bị 'chôn' trong thời gian dài", ông Phong phân tích.
Theo ông, các nhà đầu tư cần xây dựng chiến lược M&A dựa trên nguyên tắc "biết rõ - kiểm soát - dự phòng", tức là hiểu rõ pháp lý, đánh giá kỹ năng lực vận hành của đối tác, và dự phòng các biến động về chi phí đất, lãi suất, cũng như chu kỳ thị trường. Song song đó, cần chú trọng hơn tới giá trị dài hạn của dự án sau M&A, thay vì chỉ chạy theo giá trị thương vụ ngắn hạn.
"Nếu không có tầm nhìn chiến lược và năng lực triển khai thực chất, M&A có thể trở thành gánh nặng thay vì cơ hội", TS. Nguyễn Minh Phong nhấn mạnh.
Ông cũng cho rằng, để nâng cao vị thế của doanh nghiệp nội trong các thương vụ M&A, Nhà nước cần tiếp tục hoàn thiện hành lang pháp lý, minh bạch quy trình chuyển nhượng và tháo gỡ các nút thắt trong định giá đất, tài chính dự án. Khi môi trường đầu tư minh bạch và hệ thống quản trị doanh nghiệp được củng cố, các doanh nghiệp Việt hoàn toàn có thể bước vào "cuộc chơi lớn" với tâm thế chủ động hơn.
Ở góc nhìn dài hạn, các chuyên gia nhận định M&A sẽ tiếp tục là kênh huy động và tái phân bổ nguồn lực quan trọng của thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn cuối năm. Dòng vốn ngoại với tiềm lực tài chính mạnh vẫn giữ vai trò đầu tàu, nhưng sự trỗi dậy của doanh nghiệp nội, nếu biết quản trị rủi ro, kiểm soát pháp lý và tận dụng cơ hội chiến lược, sẽ góp phần định hình lại cục diện mới cho thị trường. Khi đó, M&A không chỉ là "cuộc chơi thâu tóm" mà sẽ trở thành công cụ quan trọng giúp tái cấu trúc, hồi sinh và phát triển bền vững ngành bất động sản Việt Nam trong trung và dài hạn./.