M&A tiềm ẩn không ít các thách thức cần phải vượt qua. Đồ Họa: Thành Nguyễn
Sôi động M&A bất động sản
Thị trường bất động sản Việt Nam đang có sức hút lớn với các nhà đầu tư nước ngoài. Cụ thể, theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), trong 6 tháng đầu năm, kinh doanh bất động sản tiếp tục xếp thứ 2 trong các lĩnh vực thu hút vốn đầu tư nước ngoài, đạt 5,54 tỷ USD.
Trong đó, dự án thành phố thông minh tại Hà Nội là dự án có vốn đăng ký lớn nhất, với tổng vốn đầu tư lên đến 4,138 tỷ USD. Dự án được triển khai bởi liên doanh Sumitomo (Nhật Bản) và BRG không chỉ được kỳ vọng sẽ tạo ra một thành phố thông minh tiên tiến nhất ở Đông Nam Á khi hoàn thành, mà còn giúp đánh thức thị trường bất động sản phía Đông Thủ đô vốn còn khá trầm lắng.
Ở phía Nam, thị trường bất động sản TP.HCM cũng là địa chỉ hút dòng tiền ngoại, trong đó các nhà đầu tư đến từ Singapore và Nhật Bản đang tỏ rõ sự hưng phấn với thị trường thông qua hoạt động M&A.
Cụ thể, tháng 4/2018, Frasers Property (Singapore) đã tham gia thỏa thuận mua cổ phần có điều kiện để sở hữu 75% vốn cổ phần của Công ty Bất động sản Phú An Khang, đơn vị sở hữu phát triển dự án phức hợp tọa lạc tại quận 2 với giá trị khoảng 18 triệu USD.
Bất động sản tiếp tục là lĩnh vực cos các hoạt động M&A diễn ra sôi động. Ảnh: Thành Nguyễn
Tập đoàn Nam Long tiếp tục hợp tác với các nhà đầu tư Nhật Bản là Tập đoàn Hankyu Hanshin Properties và Nishi Nippon Railroad để phát triển Dự án Akari City - dự án khu dân cư 8,8 ha tại quận Bình Tân. Ngoài ra, Nam Long cũng khởi công dự án trọng điểm Waterpoint tại tỉnh Long An.
Trong dự án này, Nam Long sẽ góp 50% vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất của dự án, còn 2 nhà đầu tư Nhật Bản là Nishi Nippon Railroad và TBS Group sẽ góp lần lượt góp 35% và 10% vốn, 5% còn lại là phần vốn góp của Công ty TNHH Đầu tư Tân Hiệp.
Trong quý II/2018, thương vụ IPO Vinhomes đã gây chú ý khi tạo nên hiệu ứng mạnh mẽ trên thị trường bất động sản. Trước đó, trong tháng 4/2018, Vinhomes cho biết, Quỹ đầu tư GIC của Chính phủ Singapore rót 1,3 tỷ USD vào Công ty dưới 2 hình thức là mua cổ phần của Vinhomes và cung cấp một công cụ nợ cho Vinhomes (như khoản cho vay) để thực hiện các dự án. Cụ thể, GIC đã thông báo mua vào thành công gần 154 triệu cổ phiếu Vinhomes, tương đương 5,74% vốn cổ phần và trở thành cổ đông lớn của Vinhomes từ ngày 20/4/2018.
Không chỉ các nhà đầu tư ngoại, các doanh nghiệp trong nước cũng hoạt động tích cực trên thị trường M&A bất động sản thời gian gần đây.
Đầu tháng 6, Berjaya Land Berhad của Malaysia đã thông báo về kế hoạch chuyển nhượng dự án Trung tâm Tài chính Việt Nam cho Vinhomes và các công ty thành viên với khoảng 39 triệu USD, sau khi Vinhomes hoàn tất góp vốn gần 88 triệu USD cho dự án này từ hồi tháng 3/2018. Sau khi hoàn thành giao dịch, Vinhomes và các công ty thành viên sẽ nắm toàn bộ 6,6 ha tại quận 10 để xây dựng khu phức hợp.
Ngoài ra, nhà đầu tư này cũng đã rót 522 triệu USD nhằm sở hữu 99,2% cổ phần công ty con khác của Berjaya và trong quá trình mua lại nốt 0,8% cổ phần của nhà đầu tư đến từ Malaysia này để chính thức độc quyền sở hữu Dự án Làng đại học quốc tế tại Việt Nam rộng 925 ha tại TP.HCM.
Quan sát diễn biến các thương vụ M&A trong lĩnh vực bất động sản thời gian gần đây, bà Khanh Nguyễn, Giám đốc Bộ phận Thị trường vốn tại Việt Nam, JLL nhận xét, hình thức phổ biến mà hầu hết nhà đầu tư nước ngoài ưa chuộng là mua lượng lớn cổ phần của doanh nghiệp để tham gia vào chiến lược phát triển dự án, hoặc cùng góp vốn triển khai dự án với doanh nghiệp nội.
Điển hình như Frasers Property ký thỏa thuận mua lại cổ phần có điều kiện với Công ty TNHH Bất động sản Trần Thái để nắm giữ 75% vốn trong dự án nhà ở tại quận 2, TP.HCM, CRE Asia đã đồng ý đầu tư 30% vốn mở rộng vào SembCorp Infra Services, Sembcorp Development giữ 70% còn lại…
Nhưng vẫn còn nhiều thách thức
Dù bất động sản Việt Nam đang nhận được sự quan tâm lớn của nhà đầu tư ngoại và hoạt động M&A bất động sản cũng diễn ra sôi động thời gian qua, nhưng so với tiềm năng, thì con số trên còn khá khiêm tốn. Theo các chuyên gia, nguyên nhân chính là do còn những khó khăn, vướng mắc trong việc thực hiện các thương vụ M&A.
Theo lãnh đạo một doanh nghiệp, một thương vụ thông thường mất từ 3 - 6 tháng để hoàn thành, thậm chí có thể kéo dài hàng năm.
Trong đó, một trong những rào cản lớn nhất chính là tính minh bạch của thị trường và của chính đối tác nội. Tiếp theo là khoảng cách giữa mức giá đề ra từ bên bán và mức giá mong muốn của bên mua khiến quá trình đàm phán kéo dài và tạo nên vô số áp lực vô hình, đẩy cả hai bên rời xa đích đến.
Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, bà Hương Nguyễn, Tổng giám đốc Đại Phúc Land cho rằng, để có được một thương vụ M&A thành công, hai bên không chỉ cần gặp nhau ở giá, mà cần phải có tiếng nói chung trong mục tiêu, kế hoạch, cùng triết lý phát triển.
“Đây là yếu tố cần thiết để hai bên có thể cùng nhau đi được cả một chặng đường dài”, bà Hương Nguyễn cho biết.
Đồng quan điểm, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội chia sẻ: “Trước đây, khi nói đến các thương vụ M&A, chúng ta thường chỉ nghĩ đến việc bên bán có sản phẩm, bên mua có nhu cầu và gặp nhau ở một mức giá chung. Tuy nhiên, với một thương vụ M&A thì không chỉ có vậy. Còn rất nhiều yếu tố khác như quy trình thực hiện, thủ tục pháp lý, tầm nhìn của các bên”.
Ngoài ra, một thách thức nữa chính là sự khan hiếm các dự án đạt chuẩn, khiến giá dự án đạt chuẩn bị đẩy lên cao, ảnh hưởng đến việc rót vốn của các nhà đầu tư nước ngoài. Theo đại diện của JLL Việt Nam, trong nhiều trường hợp, bên bán hoàn toàn có thể đề xuất những điều khoản trong trường hợp tài sản của họ đáp ứng được các điều kiện của bên mua.
Thách thức cuối cùng là danh sách dài các yêu cầu cần phải được thỏa mãn, hệ thống thuế hoặc sự thiếu hụt các quy định, khiến quá trình đàm phán kéo dài và đẩy chi phí thực hiện giao dịch tăng cao.
Trong nhiều trường hợp, giao dịch thất bại vì các bên không thể đi đến thỏa thuận ở giai đoạn kết thúc, mặc dù đã bỏ ra khá nhiều thời gian và nguồn lực từ tất cả các bên liên quan. Do đó, yếu tố quan trọng đối với sự thành công của một giao dịch luôn là nhà đầu tư cần xác định cho đúng mục đích.
Ông Phạm Văn Thinh, Tổng giám đốc Deloitte nhận định, vấn đề là bên mua và bên bán cần nhận thức rõ mình mong muốn gì qua M&A. Bên bán muốn bán mình cho ai, còn bên mua cũng cần xác định rõ mình muốn tìm kiếm doanh nghiệp, dự án như thế nào: Muốn mua một doanh nghiệp đã có thương hiệu, hệ thống sản phẩm có sẵn để đưa sản phẩm của mình vào cùng phát triển, hay muốn bắt đầu tư doanh nghiệp mới…?
Quan sát diễn biến thị trường, bà Khanh Nguyễn đưa ra lời khuyên với các bên để có được một thương vụ M&A tốt là phải linh hoạt, kiên nhẫn và kiên trì trong suốt quá trình đàm phán. Đôi khi, quá trình thương thảo những giao dịch đầu là tiền đề cho các thương vụ tiếp theo, vì vậy cần nhiều thời gian và công sức hơn cho đến khi có sự tin tưởng giữa các bên.
Điều này dễ dàng thấy được ở các nhà đầu tư Nhật Bản. Chẳng hạn, Nishi Nippon Railroad đã đầu tư dự án khu dân cư thứ 5 cùng với Tập đoàn Nam Long, Creed Group hợp tác với An Gia Investment.
“Thực hiện thẩm định kỹ lưỡng để xác định tất cả các rủi ro tiềm ẩn, làm việc với các cố vấn địa phương có kinh nghiệm và chuyên nghiệp, tận dụng kiến thức và khả năng của họ để hỗ trợ đàm phán và giải quyết các vấn đề phát sinh”, bà Khanh Nguyễn nói.
