Một thị trường nhộn nhịp
Là năm phát triển kinh tế đầu tiên sau giai đoạn dịch bệnh, 2022 đã mở ra một bối cảnh thuận lợi cho hầu khắp các hoạt động kinh tế với GDP quý II lập kỷ lục 10 năm (7,72%), giải ngân FDI 6 tháng lập kỷ lục 5 năm (10,06 tỷ USD), lạm phát được khống chế ở mức khá (2,44%) và mặt bằng lãi suất tương đối dễ chịu.
Hoạt động M&A bất động sản cũng không nằm ngoài xu thế tích cực đó. Nửa đầu năm nay, nhờ sự trở lại của các nhà đầu tư nước ngoài, sự khôi phục của thị trường, hoạt động mua bán dự án của các nhà đầu tư trở nên khá rộn ràng, trải rộng trên nhiều phân khúc, nhiều hình thức với mức giá và khẩu vị rủi ro đa dạng.
Tuy nhiên, so với cùng kỳ năm trước, hoạt động M&A bất động sản nửa đầu năm nay có sự khác biệt rất đáng kể.
Còn nhớ nửa đầu năm 2021, “tâm điểm” của thị trường M&A là phân khúc nhà ở. Các thương vụ đình đám nhất năm ngoái là Masterise Group mua lại một phần các dự án Vinhomes Grand Park, Dream City và Sài Gòn Bình An; cú “chốt deal” 4,5ha tại khu dân cư Hòa Lợi của Công ty Cổ phần Kinh doanh và Phát triển Bình Dương; An Gia thâu tóm dự án 27ha ở Bình Chánh, TP.HCM hay việc Phát Đạt lấy chung cư Bình Dương Tower và nắm quyền phát triển khu đất vàng 2,7ha tại quận Hải Châu - Đà Nẵng thông qua các lần nhận chuyển nhượng vốn.
Tuy nhiên, bước sang nửa đầu năm nay, phân khúc nhà ở đã không còn “giữ được phong độ” như trước, dù cho vẫn ghi nhận các thương vụ đáng chú ý như: Novaland mua lại dự án Kenton Node, Vinhomes mua lại Đại An và Nam Long mua lại công ty sở hữu dự án Izumi, Keppel Land mua 1 phần dự án Mailand Hanoi City (tên cũ là Splendora),...
Văn phòng cho thuê đã “thế chân” nhà ở để trở thành phân khúc nổi bật trên thị trường M&A bất động sản nửa đầu năm 2022. Thương vụ tiêu biểu nhất chính là Viva Land mua lại tòa nhà văn phòng Capital Place với giá 550 triệu USD từ CapitaLand Development. Chính thương vụ cực lớn này đã thúc đẩy tổng giá trị các giao dịch M&A nửa đầu năm 2022 đạt mức cao nhất trong 5 năm qua. Trước đó không lâu, Viva Land cũng đã mua lại thành công tòa nhà Saigon One Tower và đổi tên thành IFC One, Saigon.
Tuy nhiên, phân khúc “nóng” nhất lại là bất động sản công nghiệp. Ngay từ đầu năm, “đại gia” nước ngoài là GLP đã lập GLP Vietnam Development Partners I với tổng mức đầu tư 1,1 tỷ USD để đầu tư vào 6 dự án trung tâm logistics. Tiếp đó, BW - liên doanh của Warburg Pincus và Becamex IDC đã công bố việc mua lại khoảng 74.000m2 đất tại khu công nghiệp Bắc Tiền Phong ở tỉnh Quảng Ninh. Đáng chú ý hơn nữa, CapitaLand Development đã kí kết MOU với UBND tỉnh Bắc Giang để phát triển khu đô thị - công nghiệp - logistics với giá trị cam kết đầu tư lên tới 1 tỷ USD.
Theo thống kê của Cushman & Wakefield, trong nửa đầu năm 2022 có tổng cộng 14 thương vụ M&A bất động sản tiêu biểu. Có tới 50% trong số đó thuộc về bất động sản công nghiệp, diễn ra chủ yếu ở các tỉnh: Quảng Ninh, Bắc Ninh, Hải Dương (miền Bắc) và Đồng Nai, TP.HCM, Bà Rịa - Vũng Tàu (miền Nam).
Sự bùng nổ của văn phòng và bất động sản công nghiệp có thể nói là điểm khác biệt và ấn tượng lớn nhất trên thị trường M&A nửa đầu năm nay.
Nói với Reatimes, bà Trang Bùi, CEO Cushman & Wakefield, cho biết: “Xét theo tỷ trọng, phân khúc văn phòng chiếm 39% tổng giá trị giao dịch, trong khi đó phân khúc công nghiệp và nhà ở lần lượt chiếm 35%% và 26%”. Mặc dù văn phòng có tỷ trọng lớn hơn, song bà Trang nhấn mạnh, bất động sản công nghiệp vẫn là phân khúc nóng nhất và sẽ tiếp tục tăng trưởng trong những năm tới.
“Sau 30 năm phát triển kinh tế, Việt Nam từ một quốc gia thuần nông nghiệp đã nhanh chóng vươn lên trở thành một trong những điểm sản xuất ấn tượng nhất tại Đông Nam Á. Việt Nam cũng ngày càng tham gia nhiều hiệp định thương mại quốc tế để thúc đẩy lĩnh vực sản xuất. Điều này diễn ra trong bối cảnh các doanh nghiệp đa quốc gia đặt nhà xưởng tại Trung Quốc đang tìm kiếm một địa điểm thay thế. Và chính điều đó đã giúp Việt Nam trở thành một lựa chọn lý tưởng”, bà Trang Bùi giải thích nguyên nhân bất động sản công nghiệp trở thành tâm điểm của hoạt động M&A thời gian qua.
Lệch pha lãnh thổ
Xem xét cấu trúc thị trường M&A bất động sản nửa đầu năm 2022 theo lãnh thổ, có thể nhận thấy đa phần thương vụ tập trung tại hai miền Nam - Bắc. Cụ thể, 80% các giao dịch nhà ở tập trung ở TP.HCM. Trong khi đó, Bắc Ninh, Quảng Ninh, Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai và Bình Dương chiếm hơn 50% tỷ trọng đầu tư bất động sản công nghiệp. Hà Nội thì sở hữu 65% tỷ trọng giao dịch văn phòng. Còn hàng chục tỉnh miền Trung gần như “trắng sổ” trên thị trường M&A, bất chấp khu vực rộng lớn này có hàng nghìn dự án thuộc hàng trăm chủ đầu tư lớn bé khác nhau.
Giải thích với Reatimes về hiện tượng này, CEO Cushman & Wakefield Trang Bùi, nói rằng các nhà đầu tư trong và ngoài nước có sự quan tâm đáng kể đến việc phát triển các dự án bất động sản, từ khách sạn cho đến các bất động sản công nghiệp, thương mại và bất động sản ứng dụng tại khu vực miền Trung. Thị trường nơi đây cũng sẽ chứng kiến câu chuyện phục hồi mạnh mẽ ở các mảng du lịch nghỉ dưỡng, vốn đã bị kìm hãm trong thời gian qua nhờ mở cửa các đường bay quốc tế trở lại.
“Tuy nhiên, do thị trường bất động sản miền Trung được thống trị bởi nhà đầu tư nội địa, nhiều nhà đầu tư quốc tế vẫn ưa chuộng tham gia bằng hình thức liên doanh với các đối tác trong nước. Vì vậy, khi nhà đầu tư gặp được đúng đối tác và đúng cơ hội, thị trường M&A bất động sản miền Trung cũng sẽ khả quan tuy vẫn còn nhiều thử thách”, bà Trang Bùi bình luận.
Thị trường vẫn chờ đợi chính sách
Mặc dù hoạt động M&A bất động sản đã có những chuyển biến tích cực trong nửa đầu năm, song so với quy mô khổng lồ của thị trường địa ốc Việt Nam, con số đó vẫn còn khá khiêm tốn.
Ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Sohovietnam, bày tỏ những quan ngại nhất định về tình trạng khó vay vốn, trái phiếu không phát hành được và thủ tục pháp lý chậm hiện nay sẽ gây cản trở hoạt động M&A. “Nhiều dự án vẫn đang chờ đợi luật được sửa chữa”, ông nói.
Cũng theo ông Cần, dù các giao dịch được thực hiện, song giá bán năm nay có thể không tốt bằng năm ngoái. "Đối với những dự án có tài sản lớn, vị trí đẹp, dòng tiền tốt hoặc có tiềm năng phát triển để giao dịch thành công bên bán phải giảm giá sâu khoảng 20% - 30%, còn muốn chốt được giá cao như năm 2021 thì khá khó".
Nhìn về tương lai, Chủ tịch Sohovietnam nói và hy vọng 6 tháng cuối năm, khi đường bay quốc tế đã khởi động lại cùng các chính sách phục hồi kinh tế sau Covid-19 của Chính phủ, các nhà đầu tư nước ngoài sẽ quay lại. Song, thông thường, quy trình "chốt" một dự án của khối ngoại rất lâu, thường gấp 3 thời gian so với các nhà đầu tư trong nước. "Bởi vậy, đây là thời điểm 'vàng' cho các 'thợ săn', khi thị trường trong nước khó khăn, lợi thế nằm trong tay các nhà đầu tư có tiền thật", ông đưa ra lời khuyên.
Bên cạnh đó, ông Phan Xuân Cần cũng kỳ vọng những thay đổi tích cực của các chính sách, nhất là về tín dụng từ Chính phủ.
“Phải có dòng tiền thì thị trường mới mạnh được, các chủ dự án mới bán hàng tốt. Hoạt động mua đi bán lại sôi nổi thì thị trường mới tốt lên, kéo theo các ngành liên quan phát triển, thúc đẩy tăng trưởng GDP. Tôi hy vọng các nhà hoạch định chính sách tạo điều kiện để thị trường có thanh khoản”, ông nói./.
