Chỗ trống mặt bằng ngoài trung tâm TP.HCM sắp “không còn trống”
Tại họp báo công bố tiêu điểm thị trường TP.HCM quý I/2018, CBRE cho biết, tổng nguồn cung bán lẻ tại TP trong quý I/2018 tăng lên 880.840m2 với một dự án bán lẻ mới là TTTM Vạn Hạnh tại quận 10. Không có nguồn cung mới nào tại khu trung tâm.
Mặc dù nằm tại khu vực ngoài trung tâm, TTTM Vạn Hạnh với 60.000m2 diện tích cho thuê đã đạt tỷ lệ lấp đầy hơn 90% khi khai trương với hơn 200 nhãn hàng trong và ngoài nước, bao gồm một tầng hầm và bảy tầng nổi. Hai tầng trên cùng chủ yếu được lấp đầy bởi các cửa hàng ăn uống như là Yutang, Crystal Jade, Sushi Kei, Mei Wei và Al Fresco.
Theo CBRE, giá thuê khu vực trung tâm tăng nhẹ, đạt 121,6 USD/m2/tháng, tăng 5,4% so với cùng kỳ năm trước do nhu cầu thuê mặt bằng khu trung tâm vẫn rất tốt trong khi nguồn cung hạn chế. Trái lại, vì nguồn cung ngày càng nhiều nên giá thuê khu vực ngoài trung tâm giảm 1,1% so với quý trước, đạt 36,4 USD/m2/tháng. Một số dự án bán lẻ tại khu ngoài trung tâm phải điều chỉnh giá chào thuê để lấp đầy những diện tích còn trống, hoặc đưa ra điều khoản thuê linh hoạt hay chấp nhận chia doanh thu với tỷ lệ từ 20 - 25% mà không có giá thuê cố định vào thời gian thuê ban đầu.
Quý I ghi nhận tỷ lệ lấp đầy cao nhất từ trước đến nay ở TP.HCM. Tỷ lệ trống tại khu vực trung tâm là gần như không có trong quý này, nhờ vào nguồn cung hạn chế. Tỷ lệ trống tại khu vực ngoài trung tâm cũng rất thấp và gần như không đổi so với quý trước với 6,9%, giảm 6,1% điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái.
Xét đến nguồn cung tương lai, CBRE cho biết, có tới 10/15 dự án đang trong quá trình xây dựng với tổng diện tích cho thuê lên tới 325.342m2 NLA ở khu vực ngoài trung tâm và sẽ được hoàn thành trong giai đoạn 2018 - 2020. Những dự án này sẽ chiếm tới gần 56% tổng nguồn cung trong vòng 3 năm tới.
Một nửa trong 15 dự án này sẽ được hoàn thành vào năm 2018 bao gồm dự án The Landmark 81 (Quận Bình Thạnh – 59,000m2 NLA) và TTTM Khang Gia (Quận Thủ Đức – 67,200m2 NLA). Union Square đóng cửa trong những tháng đầu năm 2017 để sửa sang và sẽ được mở lại vào cuối năm nay.
“Trong vòng ba năm tới, thị trường bán lẻ sẽ trở nên cạnh tranh hơn, đặc biệt là ở khu vực ngoài trung tâm, do nguồn cung mới đến từ những khối đế bán lẻ được đưa vào hoạt động trong khoảng thời gian này”, CBRE nhận định.
Bên cạnh đó, thị trường bán lẻ cũng sẽ rất sôi động với sự phát triển không ngừng của ngành hàng ăn uống, cửa hàng tiện lợi và thương mại điện tử.
Các thương hiệu quốc tế thuộc ngành hàng ăn uống đã đầu tư rất nhiều vào thị trường Việt Nam và sẽ còn nhiều hơn nữa trong tương lai gần, do Việt Nam có tốc độ đô thị hóa nhanh, mức chi tiêu của người dân tăng mạnh và sự phát triển đáng kể của tầng lớp trung lưu. Trong quý này, các nhãn hàng ăn uống quốc tế vào thị trường TP.HCM đến chủ yếu từ các nước Châu Á như là Thái Lan, Hồng Kông, Trung Quốc, Đài Loan, Hàn Quốc, Singapore và Nhật Bản, bao gồm một số nhãn hiệu như là TooCha, Meiwei, Buffalo Wild Wings và Aori Ramen.
Theo như số liệu mới được công bố của tổ chức International Grocery Research Organization (IGD), Việt Nam được dự báo sẽ trở thành thị trường có tốc độ phát triển các cửa hàng tiện lợi nhanh nhất khu vực Châu Á vào năm 2021, xếp trên Philippines và Indonesia.
Nguồn cung dồi dào khiến giá thuê mặt bằng bán lẻ ngoài trung tâm sụt giảm.
Các nhãn hàng quốc tế như là Family Mart đến từ Nhật Bản, Circle K đến từ Mỹ, Shop&Go và B’s mart đến từ Đông Nam Á đang thống lĩnh thị trường và chiếm gần 70% tổng số cửa hàng tiện lợi hiện nay. Tuy nhiên, thị trường sẽ phải đối mặt với sự cạnh tranh từ các cửa hàng tiện lợi trong nước và quốc tế khác vì họ đang muốn chiếm thêm thị phần thông qua việc mở rất nhiều cửa hàng tiện lợi khắp Việt Nam. Ví dụ, Vinmart, một thương hiệu cửa hàng tiện lợi lớn của Việt Nam, đang có kế hoạch mở thêm 3.000 cửa hàng khắp cả nước trong những năm tới. Gần đây, GS25, một chuỗi cửa hàng tiện lợi của Hàn Quốc đã vào thị trường Việt Nam và đang muốn mở hơn 2.500 cửa hàng khắp cả nước trong 10 năm tới.
Trong thời gian gần đây, ngành thương mại điện tử cũng nhận được rất nhiều sự quan tâm từ các nhà đầu tư cũng như người tiêu dùng và được mong chờ sẽ phát triển nhanh chóng. Tới năm 2020, thị trường thương mại điện tử sẽ có tổng trị giá là 10 tỷ USD. Những công ty thương mại điện tử lớn của Việt Nam bao gồm Tiki và Lazada gần đây đã nhận được khoản đầu tư rất lớn từ các công ty Trung Quốc bao gồm JD.com và Alibaba.
Hút khách bằng chính sách cho thuê hấp dẫn
Thị trường bán lẻ Hà Nội bắt đầu năm 2018 với một quý không có nhiều biến động. Tổng nguồn cung toàn thị trường vẫn giữ ở mức 790.000m2 kể từ quý II/2017. Trong đó, khu vực Đống Đa – Ba Đình và phía Tây chiếm tới 54% tổng nguồn cung, trong khi các khu vực ngoài trung tâm khác cung cấp gần 40% diện tích bán lẻ tại Hà Nội.
Xét về diễn biến thị trường, đơn vị nghiên cứu CBRE cho rằng, bên cạnh khu trung tâm vẫn giữ mức ổn định không có biến động do nguồn cung hạn chế, tỷ lệ trống của các khu vực khác đều tăng nhẹ, đặc biệt khu vực ngoài trung tâm với 0,7% so với quý trước. Tuy nhiên nhìn chung so với cùng kỳ năm trước, thị trường bán lẻ Hà Nội vẫn được cải thiện với tỷ lệ trống giảm 2,7%.
Trước sự sụt giảm của tỷ lệ lấp đầy ở khu vực ngoài trung tâm và phía Tây cùng với áp lực nguồn cung mới trong năm 2018, đặc biệt là hai dự án dự kiến sẽ ra mắt vào quý sau, các chủ đầu tư ở khu vực này đã đưa ra chính sách cho thuê hấp dẫn hơn nhằm thu hút khách thuê. Vì vậy, giá chào thuê trung bình thị trường giảm nhẹ trong quý vừa rồi, 0,9% theo quý, mặc dù vẫn tăng 0,2% theo năm.
Về phía các nhà bán lẻ, ngành hàng cửa hàng tiện lợi và siêu thị vẫn tiếp tục đà tăng trưởng mạnh với sự mở rộng của các đơn vị hiện diện trên thị trường như Circle K, Vinmart +,... Tiềm năng của ngành hàng này vẫn còn rộng mở với xu hướng tiêu dùng hiện đại ngày càng nhấn mạnh hơn đến yếu tố tiện lợi trong khi nhu cầu đối với các mặt hàng thiết yếu là không thể thay thế.
Hơn thế nữa, sự hình thành và phát triển của các dự án nhà ở tại các khu vực mới, mở rộng các khu vực đông dân cư cũng tạo điều kiện và nhu cầu cần thiết cho các cửa hàng tiện lợi và siêu thị. Các tiện ích phụ trợ này cũng có tác động tích cực đến các dự án nhà ở và đối với dân cư sinh sống trong khu vực.
Nhận thấy tiềm năng này, một số chủ đầu tư trong nước cũng bước đầu lấn sân sang lĩnh vực này thông qua nhiều hình thức như kết hợp với nhãn hàng nước ngoài hay tự kinh doanh vận hành. Một số ví dụ có thể kể đến như sự hợp tác của Sơn Kim Land với nhà bán lẻ Hàn Quốc GS Retail, hay sự ra mắt của Qmart và Qmart+ của T&T, chuỗi siêu thị F-mart của FLC./.
