Mặt bằng nghìn tỷ và “cửa thoát hiểm” cuối cùng

Báo động đỏ

Về lý thuyết, liên danh trúng đấu giá Dự án Khu dịch vụ thương mại, văn phòng và khu dân cư thuộc Khu đô thị Đông Hương tại phường Đông Hương, TP. Thanh Hóa (gọi tắt là mặt bằng 3241) số tiền hơn 1,2 nghìn tỷ, không còn nhiều sự lựa chọn để duy trì tính pháp nhân của dự án với tư cách chủ đầu tư.

Quay trở lại thời điểm cách đây hơn 1 năm trở về trước, liên danh Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng ADI - Công ty Cổ phần Đông Sơn Thanh Hóa đã trúng đấu giá mặt bằng 3241 với tổng số tiền phải nộp hơn 1,2 nghìn tỷ đồng, sau nhiều lần được “gả” bán bất thành. Nhưng sự khó khăn về tài chính cùng với hoạt động kinh doanh có phần bết bát do ảnh hưởng của dịch Covid-19, khiến đơn vị trúng đấu giá không thể tìm thấy “lối thoát” trong việc xử lý khoản nợ tiền sử dụng đất khổng lồ cho nhà nước.

Thậm chí, cơ quan thuế Thành phố Thanh Hóa đã thực hiện tới biện pháp “cưỡng chế” cuối cùng là phong tỏa tài khoản của công ty do nợ thuế, nhưng mọi nỗ lực để truy thu thêm tiền sử dụng đất của doanh nghiệp này cũng bất thành. Trong khi đó, về mặt lý thuyết, kế hoạch chi đầu tư phát triển hạ tầng của thành phố có phần bị ảnh hưởng bởi tiền sử dụng đất chưa kịp “đổ” về ngân sách.

Và điều gì đến cũng phải đến. Sau nhiều lần Liên danh trúng đấu giá lấy lý do để xin trì hoãn nghĩa vụ tài chính, dường như lãnh đạo tỉnh Thanh Hóa đã dần hết kiên nhẫn với sự chậm trễ của liên danh trúng đấu giá. 

Mới đây, ông Nguyễn Văn Thi, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Thanh Hóa đã ra “tối hậu thư” cho liên danh trúng đấu giá mặt bằng 3241, yêu cầu đơn vị phải nộp khoản tài chính còn nợ đọng lên tới gần 1.000 tỷ đồng sau khi trúng đấu giá.

Nội dung văn bản chỉ đạo của ông Nguyễn Văn Thi - Phó Chủ tịch UBND tỉnh Thanh Hóa có đoạn: “Yêu cầu chủ đầu tư nghiêm túc nộp đầy đủ số tiền sử dụng đất còn nợ đọng nêu trên và các khoản phải nộp khác theo quy định và cam kết vào ngân sách trước ngày 25/11/2020.

Trường hợp chủ đầu tư không chấp hành nộp đầy đủ tiền sử dụng đất trúng đấu giá vào ngân sách, UBND tỉnh sẽ hủy kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Chủ đầu tư không được tham gia đấu giá, đấu thầu các dự án sử dụng đất trên địa bàn tỉnh.

Trong trường hợp, chủ đầu tư không chấp hành nộp đầy đủ tiền sử dụng đất và các khoản phải thu khác của dự án theo quy định, cơ quan tham mưu phải tham mưu cho UBND tỉnh hủy kết quả trúng đấu giá khu đất nêu trên theo quy định của pháp luật vào ngày 26/11. Giao các cơ quan có thẩm quyền tổ chức đấu giá lẻ từng lô đất qua mạng nhằm mục đích xác định đúng giá trị thực của khu đất và tăng tiền sử dụng đất tối đa cho ngân sách".

Tuy nhiên, nguồn tin của Reatimes cho hay, cho đến nay, vẫn chưa có bất cứ văn bản nào về việc hủy kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại mặt bằng nêu trên.

Sau khi tỉnh Thanh Hóa ra "tối hậu thư", liên danh này lập tức có văn bản phản hồi, đồng thời đề nghị được nộp khoản tài chính còn nợ theo từng giai đoạn với các lý do, cụ thể:

"UBND tỉnh phê duyệt kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất khi các công trình hạ tầng kỹ thuật và tuyến đường kết nối theo mặt bằng được cấp có thẩm quyền phê duyệt chưa hoàn thành, chưa nghiệm thu, bàn giao đi vào sử dụng. Do vậy, việc nộp tiền sử dụng đất của dự án phải được UBND tỉnh xem xét, không áp dụng nguyên như phương án đấu giá quyền sử dụng đất đã phê duyệt, vì phương án chưa đúng với thực tế của dự án.

Mặt khác, việc hạ tầng kỹ thuật khu đất trúng đấu giá của dự án đến thời điểm tháng 11/2020 vẫn đang thi công hoàn thiện, chưa đủ điều kiện nghiệm thu gây ảnh hưởng tới khả năng tiếp cận vốn vay và phương án kinh doanh của doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, đại dịch Covid-19 bùng phát trên diện rộng đã gây ảnh hưởng nặng nề đến nền kinh tế, đẩy thị trường bất động sản vào chu kỳ suy thoái đóng băng. Do vậy, liên danh trúng đấu giá đề nghị UBND tỉnh Thanh Hóa xem xét, thống nhất phương án nộp tiền sử dụng đất theo từng giai đoạn sau khi hạ tầng kỹ thuật dự án được nghiệm thu, hoàn thành, bàn giao, đưa vào sử dụng. Theo đó, trong vòng 30 ngày sau khi dự án được nghiệm thu, liên danh sẽ nộp 50% tiền sử dụng đất còn nợ và trong thời gian 60 ngày tiếp theo sẽ nộp 50% số tiền còn lại", văn bản của chủ đầu tư nêu.

Đâu là lối thoát?

Dù đưa ra khá nhiều lý do để lý giải cho việc chậm nộp khoản tiền sử dụng đất, thế nhưng, “số phận” của liên danh trúng đấu giá mặt bằng nghìn tỷ vẫn chẳng khác nào “cá nằm trên thớt”. Mặc dù vậy, theo nhận định của một số chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, chủ đầu tư khó mà buông bỏ một cách dễ dàng mảnh “đất vàng” này.

Đặt giả thiết, nếu bỏ cuộc hoặc không thanh toán được khoản tài chính nghìn tỷ còn nợ đồng nghĩa với việc, kết quả trúng đấu giá bị hủy bỏ. Như vậy, số tiền đặt cọc 66 tỷ đồng của tổ chức tham gia đấu giá sẽ bị tịch thu nộp vào Ngân sách Nhà nước. 

Trên thực tế, con số 66 tỷ đồng là một khối tài sản lớn nếu không muốn nói là sự sống, sự tồn vong của một doanh nghiệp trong thời điểm khốn khó hiện nay. Hay nói cách khác, thử hỏi, liệu liên danh trúng đấu giá mặt bằng nghìn tỷ có "dại" tới mức ném qua cửa sổ hàng chục tỷ  đồng đã nộp, lại vừa để mất mặt bằng vừa trúng đấu giá? Về mặt chủ quan, giả thiết này rất khó xảy ra trên thực tế.

Vậy, trong tình thế “ngàn cân treo sợi tóc này”, đâu là lối thoát hiểm cho chủ đầu tư? Có thể kể ra số ít các kịch bản như sau:

Thứ nhất: Tại thời điểm chưa có quyết định về việc hủy kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại mặt bằng 3241, liên danh này cần nhanh chóng thu xếp khoản tài chính gần 1 nghìn tỷ đồng tiền nợ sử dụng đất để đảm bảo rằng, họ vẫn là chủ sở hữu chính thức và duy nhất tại mặt bằng này. 

Về việc này, lãnh đạo liên danh trúng đấu giá cho hay, họ đang tích cực huy động vốn hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước: “Hiện nay, liên danh trúng đấu giá đã nộp được 218 tỷ đồng cho ngân sách nhà nước. Số tiền nợ đọng còn lại, sẽ tiếp tục được công ty chuyển vào ngân sách nhà nước trong thời gian gần nhất. Hiện nay, chúng tôi đã hoàn thiện hồ sơ thủ tục vay vốn ngân hàng. Phía ngân hàng cũng cam kết sẽ giải ngân sớm cho chúng tôi”, một lãnh đạo của liên danh trúng đấu giá chia sẻ.

Thứ 2: Trong trường hợp, cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định về việc hủy kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại mặt bằng 3241, buộc liên danh trúng đấu giá phải tính đến giải pháp về mặt pháp lý, thậm chí là khởi kiện hành chính quyết định của cơ quan có thẩm quyền, nếu việc hủy kết quả trúng đấu giá không “thấu lý, đạt tình”, để níu giữ hy vọng mong manh.

Đại diện liên danh này cũng cho biết “đã tính tới phương án này”. Trong trường hợp bị hủy kết quả trúng đấu giá, họ sẽ có “ý kiến, quan điểm rõ ràng”. Và nếu rơi vào trường hợp thứ 2, cả hai bên sẽ bị đặt vào một “cuộc chiến pháp lý” kéo dài, chưa biết bao giờ mới có hồi kết. 

Số phận của mặt bằng 3241 sẽ đi về đâu, sau khi các quan điểm pháp lý giữa hai bên (chính quyền và doanh nghiệp) bắt đầu nảy sinh trên thực tế?