Liên danh trúng đấu giá "ôm mộng" thoát hiểm tại mặt bằng nghìn tỷ

Sau 2 lần “gả bán” bất thành, đến lần đấu giá thứ 3, mặt bằng 3241 mới chính thức có chủ nhân, Liên danh Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng ADI và Công ty Cổ phần Đông Sơn Thanh Hóa là trúng đấu giá với số tiền 1.215 tỷ đồng. Tuy nhiên, thực tế cho thấy liên danh trúng đấu giá có nguy cơ “sa lầy” ở mặt bằng này nếu không thu xếp được khoản tài chính cả nghìn tỷ đồng. Hiện tại, việc vay vốn để hoàn thành nghĩa vụ tài chính được xem là “nhiệm vụ bất khả thi” đối với doanh nghiệp khi họ chưa thể hoàn thiện các thủ tục về mặt pháp lý để vay vốn.

"Khe cửa hẹp" cho liên danh trúng đấu giá

Để sở hữu hợp pháp khu đất rộng 58ha với 375 lô đất vàng tại mặt bằng 3241 (TP. Thanh Hóa), liên danh trúng đấu giá buộc phải huy động hơn 1 nghìn tỷ đồng để thực hiện nghĩa vụ tài chính, thuế cho Nhà nước. Trong trường hợp đơn vị trúng đấu giá không hoàn thành nghĩa vụ tài chính bao gồm cả thuế và tiền sử dụng đất thì cơ quan thuế sẽ phạt tiền nộp chậm theo quy định của Luật Quản lý thuế. Nếu quá 120 ngày, tổ chức cá nhân vẫn không nộp đủ 100% số tiền trúng đấu giá và tiền phạt nộp chậm thì đương nhiên sẽ bị hủy kết quả trúng đấu giá.

Bên cạnh đó, vì tài sản cầm cố chưa được bàn giao cho đơn vị trúng đấu giá nên việc hoàn thiện các hồ sơ pháp lý để vay vốn cho dự án cũng khó thực hiện, trong khi các thủ tục cho vay kinh doanh bất động sản được cho là khá chặt chẽ.

Ông Lê Ngọc Vân, chuyên gia tài chính - ngân hàng cho rằng để được vay vốn dự án bất động sản, ngoài tài sản thế chấp thì điều quan trọng nhất để vay được vốn ngân hàng là doanh nghiệp phải có các phương án sản xuất kinh doanh, từ đó ngân hàng mới có căn cứ xác định, đánh giá năng lực khách hàng rồi đi đến quyết định có cho vay hay không.

“Doanh nghiệp có hoạt động kinh doanh thì mới phát sinh nhu cầu vay vốn. Còn tài sản đảm bảo chỉ là biện pháp chứng minh năng lực của người vay. Sau khi thẩm định năng lực tài chính và báo cáo tài chính của doanh nghiệp, ngân hàng mới đánh giá, xếp hạng khách hàng. Ngoài ra, tổ chức, cá nhân vay vốn phải đáp ứng nhiều điều kiện khác mới được vay vốn.

Đối với việc cho vay kinh doanh bất động sản, đầu tiên khi tham gia vay vốn anh phải chứng minh được năng lực tài chính của doanh nghiệp. Kể cả khi Nhà nước có giao đất hay không thì anh cũng phải đủ về tiềm lực tài chính, năng lực thi công... Ngoài ra khi đáp ứng được điều kiện vay vốn anh còn phải làm báo cáo kinh doanh.

Ví dụ, doanh nghiệp có nhu cầu vay vốn phải đánh giá thị trường, nhu cầu, thị hiếu, khách hàng đối với dự án thế chấp vay vốn. Tất cả đều phải thẩm định chặt chẽ thì ngân hàng mới dám cho vay. Trường hợp tài sản không đảm bảo tính pháp lý thì khó để được ngân hàng giải ngân vay vốn. Mặt khác, cho vay kinh doanh bất động sản cũng thuộc lĩnh vực cho vay hạn chế theo quy định của Ngân hàng Nhà nước, đi kèm với đó là rất nhiều các điều kiện khác, để tránh hiện tượng đầu cơ, nâng giá đất, trường hợp thị trường bất động sản “nằm im” sẽ gây rủi ro lớn đối với ngân hàng”, ông Lê Ngọc Vân cho hay.

Như vậy, các dự án thế chấp đều được ngân hàng thẩm định về mặt pháp lý cũng như năng lực của chủ đầu tư. Dự án được thế chấp là những dự án có tiềm năng chứ không phải dự án xấu, doanh nghiệp phải là các đơn vị có lịch sử tín dụng tốt, làm ăn uy tín mới được vay và được ngân hàng bảo lãnh.

Ngoài ra, Thông tư số 26/2015/TT-NHNN ngày 09 tháng 12 năm 2015 hướng dẫn trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư có quyền thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư khi đáp ứng đủ các điều kiện như: Có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt; Có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. 

Như vậy, việc thế chấp 375 lô đất của đơn vị trúng đấu giá tại mặt bằng 3241 khi chưa đủ các thủ tục pháp lý như căn cứ nêu trên là bất khả thi?

Trong cuộc trao đổi trước đó với phóng viên, ông Hoàng Đức Quang - Giám đốc Công ty Cổ phần Đông Sơn Thanh Hóa (thuộc Liên danh ADI - Đông Sơn Thanh Hóa) cũng thẳng thắn thừa nhận, doanh nghiệp lâm vào tình trạng “kiệt sức” trong việc thực hiện huy động vốn để thanh toán các khoản nợ tài chính cho Nhà nước sau khi trúng đấu giá.

"Sau khi trúng đấu giá, nghĩa vụ tài chính mà chúng tôi phải hoàn thành đối với cơ quan Nhà nước là tương đối lớn, mà doanh nghiệp không huy động được vốn do chưa đủ cơ sở pháp lý (dự án chưa được bàn giao mặt bằng do bên đấu giá chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính – PV)", ông Quang nói và cũng cho biết hiện tại doanh nghiệp đang làm các thủ tục để vay vốn Ngân hàng Công thương. 

Cần phải nói thêm rằng, đến nay đã nhiều lần cơ quan thuế có văn bản đôn đốc, nhưng liên danh Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng ADI và Công ty Cổ phần Đông Sơn Thanh Hóa vẫn chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính sau khi trúng đấu giá. Điều này đồng nghĩa với việc liên danh này phải chịu số tiền chậm nộp sẽ bị tính lãi 0,03%/ngày, tương đương cả trăm triệu đồng/ngày.

Với “sức khỏe” hiện tại của doanh nghiệp và những khó khăn về pháp lý trong việc huy động vốn thì việc xoay xở khoản tiền lên tới cả nghìn tỷ đối với liên danh Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng ADI và Công ty Cổ phần Đông Sơn Thanh Hóa  ngày càng bất khả thi, nếu không tìm được “nhà đầu tư” trong thời gian tới.

Lợi thế thương mại tại mặt bằng 3241 như thế nào?

Sau 30 vòng, cuộc đấu giá mặt bằng 3241 - khu đất vàng nhiều tai tiếng giữa trung tâm TP. Thanh Hóa - có giá khởi điểm 666,4 tỷ đồng đã kết thúc với giá trúng thầu là 1.215 tỷ đồng, tăng thu cho ngân sách nhà nước thêm 548,6 tỷ đồng. Như vậy sau 3 lần đấu giá, giá trị đất tại mặt bằng này đã tăng lên gần gấp đôi (từ 11 triệu đồng/m2 lên gần 21 triệu đồng/m2).

Theo khảo sát, một vài khu đô thị xung quanh trung tâm hành chính mới của TP. Thanh Hóa khởi công xây dựng cách đây 3 - 4 năm giá khởi điểm chỉ vào khoảng trên dưới 10 triệu đồng/m2, đến nay sau khi hạ tầng đã được bàn giao, giá giao dịch trên thị trường đã lên tới 27 - 35 triệu đồng/m2, tùy từng vị trí. Tại vị trí mà Liên danh Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng ADI - Công ty Cổ phần Đông Sơn Thanh Hóa trúng đấu giá, thì giá đất trung bình hiện nay rơi vào khoảng 27,8 – 30 triệu đồng/m2 đất. Trong khi đó, theo quan sát, cơ sở vật chất, hạ tầng tại mặt bằng nói trên còn khá... khiêm tốn. 

Một chuyên gia trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản cho rằng, ở đâu hạ tầng phát triển, ở đó bất động sản sẽ phát triển. Ngoài những lợi thế về quy mô, vị trí, hạ tầng đồng bộ, không gian sống, tiện ích, sẽ tạo ra lợi thế cạnh tranh của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Mặt khác, giá trị của thương hiệu và uy tín cũng sẽ là lợi thế giúp doanh nghiệp chiếm lĩnh thị trường bất động sản.

Nếu coi nhận định trên là “cẩm nang” của giới kinh doanh bất động sản thì có thể làm một phép so sánh giữa dự án Khu dịch vụ thương mại, văn phòng và dân cư thuộc khu đô thị Đông Hương (mặt bằng 3241) với dự án gần kề - Vinhomes Star City Thanh Hóa (Đại Lộ Lê Lợi, Phường Đông Hương, Đông Hải, TP Thanh Hóa, đối diện Big C Thanh Hóa) để có cái nhìn khách quan trực diện hơn về giá trị, lợi thế thương mại của dự án. 

Theo khảo sát, cả hai dự án này đều tọa lạc ở các vị trí đất đắc địa ở TP. Thanh Hóa với giá đất ở hai vị trí nêu trên hầu như không sự chênh lệch nhiều. Tuy nhiên, hiện nay dự án Vinhomes Star City Thanh Hóa về cơ bản đã đồng bộ hóa hạ tầng với các tiện ích có sẵn (môi trường sống xanh và hệ thống cảnh quan tiện ích mang đẳng cấp thương hiệu Vinhomes như: trường học Vinschool, phòng khám Vinmec, hồ sinh thái, Đại lộ Châu Âu, sân chơi trẻ em, khu thể thao ngoài trời, bể bơi mái kính phong cách resort, vườn BBQ…). Còn dự án khu dịch vụ thương mại, văn phòng và dân cư thuộc khu đô thị Đông Hương, TP. Thanh Hóa vẫn rơi vào tình trạng… bất động. Các tiện ích khác hình thành trong tương lai gần cũng khó có thể so sánh được với Vinhomes Star City Thanh Hóa.

Điều này có nghĩa rằng, để tạo ra lợi thế trong việc cung ứng sản phẩm bất động sản đến tay người tiêu dùng, chủ đầu tư – liên danh trúng đấu giá tại mặt bằng 3241 phải tạo ra “vũ khí” mới để cạnh tranh, thu hút nhà đầu tư. Đây cũng là cách để giải bài toán huy động vốn cho doanh nghiệp trong hoàn cảnh khốn khó.

Mặt khác, nếu coi giá trị của thương hiệu và uy tín giúp doanh nghiệp chiếm lĩnh thị phần của trường bất động sản, thì mặt bằng 3241 với những "lùm xùm" về pháp lý, góp vốn, trước, trong và sau khi đấu thầu có thể khiến nhà đầu tư nản lòng.

Với những khó khăn chồng chất như vậy, liệu Liên danh trúng đấu giá có đủ sức lọt qua “khe cửa hẹp” để tiếp tục "chèo lái" dự án Khu dịch vụ thương mại, văn phòng và dân cư thuộc khu đô thị Đông Hương tới đích?