Như Reatimes đã phản ánh, thời gian gần đây, có một số cư dân ở dự án Golden Field (chủ đầu tư là Tổng Công ty MBLand) mang hợp đồng mua bán căn hộ của mình đến các ngân hàng để vay vốn nhưng đều bị từ chối. Theo lý giải của phía ngân hàng, căn hộ của họ đang bị thế chấp bởi chủ đầu tư.
Trước thông tin toàn bộ dự án Golden Field đang bị thế chấp cho ngân hàng, cư dân đã nhiều lần yêu cầu chủ đầu tư gặp gỡ để đối chất nhưng bất thành. Đến ngày 21/9 vừa qua, phía MBLand lại có văn bản phản hồi về vấn đề giải chấp căn hộ cho cư dân với nội dung: “Tổng công ty MBLand đã tất toán toàn bộ khoản nợ với ngân hàng Vietcombank, hiện đang làm thủ tục giải chấp với ngân hàng”.
Trước vụ việc này, một câu hỏi được đặt ra là: tại sao từ cuối năm 2017, người mua nhà đã nhận nhà về ở, nhưng phía ngân hàng vẫn cho doanh nghiệp dùng các căn hộ này để thế chấp vay tiền mà không có sự đồng ý của khách hàng.
Dự án Golden Field Mỹ Đình quận Nam Từ Liêm, Hà Nội. (Ảnh: Đỗ Linh)
Theo Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP.HCM), qua thông tin mà báo chí đưa ra, việc dự án Golden Field đem ra thế chấp có thể xuất hiện dấu hiện vi phạm của chủ đầu tư và cả ngân hàng.
Vị luật sư này phân tích: “Việc thế chấp có thể xảy ra trước khi ký hợp đồng mua bán với khách hàng nhưng không thể thế chấp sau khi bán căn hộ cho khách hàng. Theo thông tin đưa ra, dự án đang bị chủ đầu tư thế chấp và chưa xóa đăng ký giao dịch bảo đảm nên việc người mua thế chấp căn hộ hình thành trong tương lai là không thể được. Vì một tài sản không thể nhiều lần thế chấp (trừ trường hợp đặc biệt là việc đảm bảo cho nhiều lần vay các số tiền nhỏ).
Tuy nhiên, trong trường hợp thế chấp xảy ra trước khi chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán với khách hàng, khách hàng vẫn được ngân hàng chấp nhận cho vay và nhận thế chấp “quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán căn hộ” theo đúng quy định pháp luật, nhưng có lẽ vì rủi ro nên ngân hàng từ chối việc cho vay này".
Trước câu hỏi đặt ra, khách hàng đã nhận nhà về ở nhưng ngân hàng vẫn cho doanh nghiệp dùng các căn hộ này để thế chấp vay tiền khi không có sự đồng ý của khách hàng thì liệu đây có phải là hành vi vi phạm pháp luật, luật sư Trần Đức Phượng khẳng định: “Với trường hợp đã ký hợp đồng mua bán với khách hàng hoặc đã bàn giao căn hộ cho khách hàng mà chủ đầu tư vẫn mang đi thế chấp thì hoàn toàn sai pháp luật. Hợp đồng thế chấp này không có hiệu lực kể cả đã đăng ký thế chấp. Do đó, việc kiểm tra tài sản thế chấp phải dựa vào việc tra cứu đăng ký thế chấp. Nhưng khi xem xét hiệu lực của đăng ký thế chấp này phải xem vào trật tự mua bán trước hay sau khi thế chấp”.
Cũng theo luật sư Trần Đức Phượng, trong trường hợp này, việc chủ đầu tư thế chấp cho ngân hàng sai làm cản trở quyền của cư dân nên cư dân có thể gửi văn bản đến chính ngân hàng đó ở cấp cao hơn hoặc thanh tra ngân hàng nhà nước để xem xét và xử lý các sai phạm.
|
Theo Khoản 1, Điều 147, Luật Nhà ở 2014, chủ đầu tư được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng, trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng; trừ trường hợp được bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý. Việc xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của Sở Xây dựng nơi có nhà ở. Đến Nghị định 99/2015/NĐ-CP, Điểm b, Khoản 2, Điều 19 quy định, chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có dự án kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trường hợp có thế chấp dự án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua, thì chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó; trường hợp không có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua, thì chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản gửi Sở Xây dựng. |
