Minh bạch giá đất để hút vốn ngoại vào bất động sản công nghiệp

Theo ông John Campbell – Giám đốc Bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills TP.HCM, sự tăng tốc này mở ra cơ hội để Việt Nam trở thành trung tâm sản xuất toàn cầu, đồng thời đặt ra nhiều thách thức cho thị trường bất động sản công nghiệp.

Việt Nam khẳng định sức hút chiến lược trong chuỗi cung ứng toàn cầu

Savills Việt Nam vừa đưa ra báo cáo mới nhất về triển vọng mạnh mẽ của thị trường bất động sản bất động sản Việt Nam nhờ vào chỉ số tăng trưởng FDI đổ vào công nghiệp. Đơn vị này đánh giá mức tăng 32% so với cùng kỳ năm trước của dòng vốn FDI vào lĩnh vực sản xuất trong 6 tháng đầu năm 2025 là một bước tiến đáng kể. Đay không chỉ đối với ngành này mà còn cho toàn bộ quỹ đạo tăng trưởng kinh tế của Việt Nam. Lĩnh vực sản xuất và chế biến thu hút gần 12 tỷ USD, chiếm hơn 56% tổng vốn FDI đăng ký, khẳng định rõ vai trò chủ đạo trong dòng vốn đầu tư.

Mức tăng mạnh này ghi nhận giá trị FDI cao nhất kể từ khoảng năm 2009, cho thấy niềm tin toàn cầu ngày càng lớn vào môi trường đầu tư của Việt Nam và vai trò của nước ta trong chuỗi cung ứng toàn cầu. Cùng với đà tăng trưởng sản xuất ấn tượng, giá trị gia tăng tăng hơn 10% so với cùng kỳ và đóng góp gần 2,6 điểm phần trăm vào GDP. Đây không phải là sự bùng nổ nhất thời, mà là một bước chuyển mang tính cấu trúc về niềm tin của nhà đầu tư và mức độ trưởng thành của thị trường.

Nhiều yếu tố toàn cầu đã thúc đẩy dòng vốn FDI vào Việt Nam trong giai đoạn này. Xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng theo mô hình "Trung Quốc + 1" khiến các tập đoàn đa quốc gia dịch chuyển hoạt động sản xuất để giảm phụ thuộc vào Trung Quốc, trong bối cảnh căng thẳng thương mại và gián đoạn chuỗi cung ứng sau đại dịch. Cùng với đó, xung đột thương mại Mỹ - Trung và áp lực thuế quan khiến doanh nghiệp tìm kiếm những điểm đến ổn định về chính trị, có ưu đãi thuế quan như Việt Nam.

Việc tham gia các hiệp định thương mại như RCEP, CPTPP, EVFTA giúp Việt Nam tiếp cận khoảng 65% thị trường toàn cầu, gia tăng sức hút đối với hoạt động sản xuất định hướng xuất khẩu. Việt Nam cũng sở hữu vị trí chiến lược gần Trung Quốc, chi phí lao động cạnh tranh nhưng vẫn duy trì được kết nối liền mạch với chuỗi cung ứng khu vực. Đáng chú ý, xu hướng FDI xanh và công nghệ cao ngày càng rõ nét với các dự án như nhà máy xanh của Lego hay đầu tư vào lĩnh vực đóng gói chip, thể hiện sự chuyển dịch sang mô hình công nghiệp hiện đại, thân thiện môi trường.

Số lượng dự án sản xuất mới trong nửa đầu năm tăng gần 40%, phản ánh sức hấp dẫn chiến lược ngày càng lớn của Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu. Mức tăng này cho thấy niềm tin của nhà đầu tư được củng cố, không chỉ về giá trị vốn mà còn trong kế hoạch mở rộng hoạt động. Điều này phản ánh rõ nhu cầu xây dựng chuỗi cung ứng linh hoạt, đa dạng về địa lý và ổn định về chính trị. Cùng với đó, uy tín của Việt Nam như một trung tâm sản xuất tiếp tục gia tăng, được hậu thuẫn bởi phát triển hạ tầng, chính sách hỗ trợ và vị thế thương mại thuận lợi.

Nhìn chung, mức tăng mạnh về số lượng dự án là minh chứng rõ ràng rằng Việt Nam không chỉ là "điểm đến thụ hưởng" xu hướng dịch chuyển sản xuất, mà đang trở thành một mắt xích được ưu tiên trong mạng lưới sản xuất toàn cầu.

Bất động sản công nghiệp trước bước ngoặt nhà xưởng xây sẵn và yêu cầu mới từ nhà đầu tư

Cũng theo Savills, một điểm đáng chú ý trong nửa đầu 2025 là số lượng dự án nhà xưởng xây sẵn vượt mua đất về số lượng. Đây có thể coi là một bước ngoặt trong thị trường bất động sản công nghiệp của Việt Nam. Nhà xưởng xây sẵn (RBF) mang lại lợi thế khởi động nhanh hơn đáng kể và giảm vốn đầu tư ban đầu, với nhu cầu sử dụng tăng mạnh. Trong 6 tháng đầu năm 2025, RBF và kho vận ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cao nhất trong ba năm, với công suất lấp đầy đạt 88–89% trên các vùng.

Nhu cầu RBF tăng đã kéo theo lợi suất cho thuê và tỷ lệ lấp đầy gia tăng, thúc đẩy mở rộng quy mô ngành. Trong khi đó, nguồn cung đất công nghiệp vẫn tiếp tục mở rộng, nhưng việc xây dựng từ đầu tốn nhiều thời gian và vốn hơn, khiến RBF trở thành lựa chọn hấp dẫn và mang tính chiến lược cho nhà đầu tư linh hoạt. Xu hướng chuyển dịch sang RBF phản ánh sự trưởng thành của thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam, khi nhà đầu tư ưu tiên tính linh hoạt, tốc độ và hạ tầng hiện đại – đặc biệt quan trọng với các ngành sản xuất công nghệ cao, xanh và tuân thủ tiêu chuẩn ESG.

Theo quan sát của Savills, các nhà đầu tư quốc tế hiện nay có những yêu cầu cụ thể đối với bất động sản công nghiệp tại Việt Nam. Trước hết là tốc độ đưa vào vận hành, với ưu tiên dành cho nhà xưởng/kho bãi xây sẵn để có thể hoạt động ngay. Kế đến là nguồn điện ổn định cùng năng lượng tái tạo, bao gồm hệ thống cấp điện kép, nguồn điện dự phòng, cơ chế mua bán điện trực tiếp (DPPA) và điện mặt trời. Yếu tố phát triển bền vững cũng được chú trọng, với yêu cầu dự án đạt chứng chỉ LEED/EDGE hoặc nằm trong khu công nghiệp xanh.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư quan tâm đến vị trí và kết nối, cụ thể là gần cảng biển, đường cao tốc, thuận tiện logistics; môi trường pháp lý rõ ràng, quy trình định giá đất minh bạch và thủ tục dự đoán được. Một yếu tố then chốt khác là nguồn nhân lực, trong đó đội ngũ kỹ thuật viên và kỹ sư lành nghề – đặc biệt trong lĩnh vực điện tử và bán dẫn – được xem là lợi thế cạnh tranh của Việt Nam.

Từ góc nhìn của Savills, để thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam phát triển lành mạnh và duy trì sức hút FDI trong thời gian tới, cần tập trung vào một số khuyến nghị. Trước hết, đảm bảo nguồn điện ổn định và xanh hơn, mở rộng cơ chế cơ chế mua bán điện trực tiếp và năng lượng tái tạo. Tiếp đó là cung cấp quỹ đất sẵn sàng triển khai, rút gọn quy trình phê duyệt và minh bạch giá đất. Việt Nam cũng cần mở rộng hạ tầng kết nối, hoàn thành mục tiêu 3.000 km đường cao tốc, nâng cấp cảng biển và ICD.

Đồng thời, cần khuyến khích phát triển nhà xưởng/kho bãi xây sẵn (RBF/RBW) và các dự án xây theo yêu cầu (BTS) với tiêu chuẩn cao hơn. Chính sách ưu đãi cần được điều chỉnh phù hợp với bối cảnh thuế tối thiểu toàn cầu nhưng vẫn giữ sức hấp dẫn cho ngành. Cuối cùng, xây dựng nguồn nhân lực chuyên sâu cho ngành bán dẫn và sản xuất công nghệ cao là yếu tố mang tính quyết định.

Sự tăng tốc của FDI sản xuất trong nửa đầu năm 2025 không chỉ là dấu ấn về quy mô vốn, mà còn là bước tiến khẳng định Việt Nam đang trở thành trung tâm sản xuất chiến lược toàn cầu. Song song với đó, thị trường bất động sản công nghiệp cũng chứng kiến những chuyển dịch quan trọng, với bước ngoặt từ nhà xưởng xây sẵn và yêu cầu ngày càng cao từ nhà đầu tư quốc tế. Để nắm bắt cơ hội vàng này, Việt Nam cần những chính sách và giải pháp dài hạn nhằm đảm bảo phát triển công nghiệp bền vững, hiện đại và hội nhập sâu vào chuỗi cung ứng toàn cầu./.