Chuyên gia từ Arcadia Consulting Việt Nam dự báo thị trường lưu trú cho sinh viên, bao gồm ký túc xá nội khu, nhà biệt lập và căn hộ chia sẻ, nhà trọ tập thể và nhà ở dành riêng cho sinh viên (Purpose-Built Student Accommodation - PBSA), sẽ tăng trưởng tích cực trong những năm tới.
Nhu cầu liên tục tăng
Theo nhận định từ ông Marc Townsend, Cố vấn cấp cao của Arcadia Consulting Việt Nam, PBSA tại Việt Nam góp phần tăng cường khả năng tiếp cận tri thức cho sinh viên. Đồng thời mang lại lợi ích cho tất cả các bên liên quan, đặc biệt trong bối cảnh quy mô đào tạo bậc đại học và cao đẳng đạt gần 2 triệu sinh viên, tỷ lệ nhập học 28,3% (năm 2019). Do đó, áp lực nhu cầu lưu trú với chi phí phải chăng phục vụ quá trình học tập tiếp tục gia tăng suốt nhiều năm qua.
Nhằm đảm bảo sự thuận lợi trong quá trình học tập, sinh viên và phụ huynh đều đang tìm kiếm những nơi ở tiện nghi, được trang bị hệ thống phòng cháy chữa cháy, an ninh an toàn và đầy đủ tiện ích như truy cập mạng tốc độ cao, bãi đỗ xe rộng rãi, thư viện, khu vực giặt là, sân chơi thể dục thể thao, phòng sinh hoạt cộng đồng và các hoạt động trách nhiệm xã hội nhằm hỗ trợ sinh viên thành công trong học tập, đồng thời đóng vai trò cầu nối khi đến tuổi trưởng thành.
Các dự án PBSA thường tọa lạc ngoại khu trường đại học, liền kề cộng đồng đô thị địa phương, các trung tâm thương mại bán lẻ và giao thông công cộng.
Ở các quốc gia phát triển sở hữu nền giáo dục hàng đầu như Mỹ, Anh và Úc thì nhu cầu về chỗ ở chất lượng tốt và giá cả phải chăng cho sinh viên, cùng mục tiêu thu hút tài năng, cải thiện tỷ lệ tốt nghiệp, uy tín thương hiệu và hiệu quả kinh doanh của các tổ chức giáo dục bậc cao cũng góp phần thúc đẩy thị trường PBSA địa phương thêm sôi động.
Đối với nhà đầu tư tổ chức châu Âu và Bắc Mỹ, các hình thức tài sản thay thế, bao gồm trung tâm dữ liệu, kho tự lưu trữ, ký túc xá công nhân, tòa nhà y tế và nhà ở được thiết kế và xây dựng dành riêng cho sinh viên ngày càng phổ biến trong danh mục đầu tư.
Báo cáo Real Capital Analytics và Heitman Research cho thấy, tỷ lệ tăng trưởng kép thường niên (CAGR) của tài sản thay thế tại Châu Á Thái Bình Dương được ghi nhận ở mức 32% trong giai đoạn 2015 – 2020, thể hiện mối quan tâm sâu sắc từ các nhà đầu tư khu vực này.
Cơ hội lớn cho các nhà đầu tư Việt Nam
Ông Townsend cũng tính toán được rằng chi phí xây dựng PBSA thấp hơn căn hộ hoặc khách sạn, ở mức 555 USD đến 713 USD/m2. Tỷ suất lợi nhuận đạt khoảng 5–6% trong những năm gần đây, với tỷ lệ trống thấp và nguồn thu nhập đáng tin cậy.
Các thương vụ có hời khi đầu tư loại hình này, như: Apache Capital đã bán Cumberland Place PBSA 206 giường ở Vương quốc Anh cho nhà đầu tư City Developments của Singapore với giá hơn 30 triệu bảng Anh, phản ánh tỷ suất lợi nhuận 4,81%, (vào tháng 9/2022). UBS Asset Management Real Estate & Private Markets đã mua một cơ sở lưu trú dành cho sinh viên ở Nottingham với giá 59,8 triệu bảng Anh, với lợi suất ròng ban đầu là 5,25% (vào tháng 3 năm 2022).
Tại Việt Nam, chi phí cho việc thuê phòng tại ký túc xá, chẳng hạn tại Đại học Quốc gia Việt Nam thấp với 140.000 đồng/người/tháng phòng 8 người, chi phí cao tới 10.000.000 đồng/người/tháng cho phòng đơn tại RMIT Vietnam. Ngoài ra, giá thuê phòng tập thể thường dao động từ 1,5 triệu đến 2 triệu đồng/tháng, đã bao gồm tất cả các tiện ích.
Arcadia Consulting Việt Nam cũng khảo sát tại TP.HCM và thấy rằng có 34 trường đại học ở TP.HCM, với khoảng 585.000 sinh viên. Các lựa chọn chỗ ở chung ngày càng phổ biến ở các thành phố, với mô hình kiểu phòng ký túc xá nhắm đến tất cả mọi người chứ không chỉ riêng sinh viên.
Tại TP.HCM, thị trường PBSA tư nhân non trẻ đang chưa hợp nhất, hầu hết là ký túc xá đại học. Ký túc xá đại học công lập chiếm phần lớn nguồn cung PBSA tại TP.HCM và có chất lượng rất khác nhau. Nơi tập trung lớn nhất là tại Đại học Quốc gia Việt Nam ở Thủ Đức. Có một số lượng nhỏ ký túc xá đại học tư nhân.
Theo ông Townsend, đối với thị trường bất động sản Việt Nam, đây là cơ hội tốt để các nhà đầu tư tổ chức khai thác hiệu quả thương mại cùng PBSA, bên cạnh các loại tài sản bất động sản truyền thống có tính chu kỳ.
Tỷ lệ nhập học chung (Gross Enrolment Rate) của Việt Nam ổn định ở mức khoảng 28%. Điều này có nghĩa là mỗi năm có khoảng 28% số người từ 18 đến 24 tuổi đăng ký học đại học. Tổng tỷ lệ tuyển sinh ổn định ở mức khoảng 30% kể từ năm 2014, nếu điều đó tiếp tục ổn định, nhu cầu về PBSA sẽ tiếp tục tăng.
Chương trình Cải cách giáo dục đại học của Bộ Giáo dục và Đào tạo đặt mục tiêu tỷ lệ nhập học chung là 40%. Nhu cầu về PBSA sẽ tăng trưởng mạnh vì những sinh viên này phải có nơi ở.
“Công ty nghiên cứu bất động sản Bonard công bố dữ liệu cho thấy tỷ lệ lấp đầy PBSA năm 2022 ở châu Âu trung bình là 98%. Tại Đông Nam Á, khái niệm PBSA vẫn đang trong thời kỳ khai sơ, và chúng tôi vẫn chưa thấy các nhà đầu tư tổ chức cũng như các đơn vị vận hành quốc tế thâm nhập vào thị trường Việt Nam. Đây sẽ là một lợi thế dành cho các nhà phát triển bất động sản địa phương tiên phong tham gia lĩnh vực này”, ông Townsend nhấn mạnh.
Bên cạnh đó, các chuẩn mực xã hội và khả năng chi trả của Việt Nam đang thay đổi, điều này cũng hỗ trợ nhu cầu PBSA. Các gia đình Việt Nam ngày càng thoải mái hơn với việc độ tuổi mà con cái có thể sống xa nhà, tự lập và coi thời điểm này là cầu nối quan trọng để trưởng thành.
Ông Townsend cho biết: “PBSA đã và đang được nhận định là một hình thức tài sản thay thế có triển vọng trên khắp châu Âu, Hoa Kỳ và một số khu vực ở Châu Á Thái Bình Dương như Úc, Hồng Kông và Singapore. Tôi tin rằng PBSA có khả năng thành công ở Việt Nam”.
Năm 2022, thị trường PBSA toàn cầu đạt doanh thu 9,1 tỷ USD. Với tốc độ tăng trưởng kép (CAGR) là 10,9%, con số này sẽ tăng lên 14,1 tỷ USD vào năm 2030, theo dự báo từ Zion Research.
