Thực tế, định nghĩa về đất xen kẹt không được quy định trong Luật đất đai. Thuật ngữ này được người mua và người bán từ đặt tên. Hiểu nôm na, đất xen kẹt là đất vườn, đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư đô thị và chưa được công nhận là đất ở, hoặc là đất dư sau quy hoạch và cũng chưa được công nhận là đất thổ cư (đất ở).
Thông thường, những loại đất này không có sổ đỏ, được chuyển nhượng bằng giấy tờ viết tay. Vì nằm xen kẹt trong các khu dân cư nên những mảnh đất nông nghiệp này thường sẽ có diện tích không quá lớn. Tuy nhiên, trước sự phát triển mạnh mẽ của các khu đô thị mới và những dự án hạ tầng giao thông đã khiến cho diện tích đất canh tác bị thu hồi, đồng ruộng cũng bị chia cắt và ngày càng tạo nên nhiều khu đất xen kẹt.
Dù không trở thành cơn sốt, việc mua bán đất xen kẹt trong thời gian qua vẫn diễn ra khá nhộn nhịp. Nguyên nhân bởi, loại hình này có mức giá thấp, phù hợp với đại đa số những người có thu nhập thấp và người ngoại tỉnh.
Đất xen kẹt có đặc điểm chung là diện tích dao động trong khoảng 30m2 đến 50m2. Vì chưa có sổ đỏ, giá đất xen kẹt rẻ hơn rất nhiều so với đất thổ cư. Theo kết quả khảo sát ở một số khu vực tại Hà Nội, giá đất xen kẹt thường chỉ bằng một nửa, có những khu vực chỉ bằng ⅓ so với giá đất thổ cư đã có sổ.
Môi giới rao đất xen kẹt, giá rẻ bằng ⅓ đất bình thường
Trên thị trường bất động sản hiện nay, việc mua bán đất xen kẹt không phải là hiếm. Nhiều môi giới đua nhau rao bán đất xen kẹt với giá cực rẻ, thu hút đông đảo sự chú ý.
Theo tìm hiểu của PV Lao Động trong ngày 25/9 cho thấy, giá chào bán đất xen kẹt tại phường Khương Đình (quận Thanh Xuân, TP Hà Nội) chỉ ở mức 22-25 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá thị trường đối với đất có sổ đỏ ở khu vực này dao động trong khoảng 60-80 triệu đồng/m2 tùy theo vị trí.
Ở khu vực Hà Đông, giá đất xen kẹt đang được chào bán với giá từ 12-15 triệu đồng/m2; trong khi đó giá thị trường của đất thổ cư ở đây đang dao động trong khoảng 40-60 triệu đồng/m2 tùy theo vị trí. Tại Hoàng Mai, giá đất xen kẹt tại Vĩnh Hưng, Định Công Thượng đang được rao bán với mức 13-18 triệu đồng/m2, còn đất đã có sổ đỏ có giá 50-70 triệu đồng/m2 tùy từng vị trí.
Tại quận Nam Từ Liêm, giá đất xen kẹt tại Ngọc Trục, Đại Mỗ, Phú Diễn, Tân Mỹ và Mễ Trì Thượng đang dao động ở mức 13-20 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá đất ở với hồ sơ pháp lý đầy đủ đang rơi vào khoảng 80 triệu đồng/m2 tùy từng vị trí.
Anh Nguyễn Đức Hải (quê Ninh Giang, Hải Dương) chia sẻ, gia đình anh đã quá chán với cái cảnh thuê nhà tại Hà Nội. Trung bình mỗi năm, tiền thuê nhà cũng đã mất khoảng 40-50 triệu đồng, tuy nhiên việc sinh hoạt vẫn chủ yếu phải lệ thuộc vào chủ nhà. Sau khoảng thời gian đắn đo cân nhắc, vợ chồng anh quyết định tìm mua nhà với mức ngân sách phù hợp.
Thu nhập 2 vợ chồng không cao, tiền tích lũy cũng không có nhiều và không thích ở chung cư, vợ chồng anh Hải quyết định mua đất xen kẹt đã có nhà tạm cấp 4 để ở. Sau nhiều ngày tìm kiếm, cuối cùng anh đã tìm được một mảnh đất xen kẹt tại phường Phú Diễn, quận Nam Từ Liêm (Hà Nội). Vài ngày trước, anh đã chi 950 triệu đồng để mua mảnh đất này. Được biết, mảnh đất xen kẹt có diện tích 60m2 và đã có căn nhà cấp 4.
Tiềm ẩn nguy cơ mất trắng, người mua cần chú ý
Dưới góc độ pháp lý, theo luật sư Nguyễn Doãn Hùng (Đoàn luật sư TP Hà Nội), đất xen kẹt dù có bề ngoài hấp dẫn nhưng thực tế lại tiềm ẩn nhiều rủi ro, thậm chí nhà đầu tư còn có nguy cơ mất trắng.
Cũng theo vị luật sư này, nếu như mua đất xen kẹt, các nhà đầu tư cần phải xem xét thật kỹ lưỡng nhiều yếu tố. “Cần tìm hiểu thông tin về quy hoạch và chủ sở hữu tại cơ quan chức năng địa phương”, luật sư Nguyễn Doãn Hùng bổ sung.
Thực tế, nhiều người mua đất xen kẹt nhưng không thể xây nhà vì không chuyển đổi được mục đích sử dụng. Hoặc là, nếu muốn chuyển đổi mục đích sử dụng, họ phải tốn kém một khoản phí rất lớn. Chưa kể, những loại đất xen kẹt thông thường chỉ có giấy tờ giao đất có thời hạn. Khi thực hiện những giao dịch mua bán, những giấy tờ này chỉ ở dạng photo và đã qua tay khá nhiều người.
Điều này trở thành sơ hở, tạo điều kiện để các “cò mồi” lừa đảo, bán trao tay một mảnh đất cho nhiều người. Khi phát hiện, người mua có nguy cơ mất trắng cao vì không có căn cứ pháp lý để chứng minh.
Xét về khía cạnh quản lý, việc giao dịch những sản phẩm đất nhà và đất xen kẹt một cách không hợp lệ đã và đang ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển của thị trường bất động sản, dẫn đến sự cạnh tranh không lành mạnh, gây rủi ro cao với người mua, đồng thời gây khó khăn cho cơ quan quản lý nhà nước.
Tóm lại, đất xen kẹt dù có giá rẻ nhưng lại tiềm ẩn nhiều rủi ro. Trước khi xuống tiền đầu tư vào loại hình này, người mua cần phải cân nhắc, tìm hiểu thật kỹ càng. Ngoài ra, cần tìm hiểu rõ thông tin nguồn gốc thửa đất và quy định quy hoạch của địa phương tại nơi có đất để tránh thiệt thòi cũng như tranh chấp đất sau này.
